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■中國經濟時報記者 周雪松

住房租賃行業政策暖風頻吹。2月24日，央行和銀保監會發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），提出了扶持住房租賃融資17條措施。專家和業內人士在接受中國經濟時報記者采訪時表示，由于住房租賃的特殊性，迫切需要全方位的融資支持。隨著房價不斷上漲買房成本不斷升高，租房變得相對更加經濟劃算。

政策發力，住房租賃市場或快速發展

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國經濟時報記者采訪時表示，從2016年鼓勵規模化租賃的39號文，到2021年鼓勵保租房的22號文，再到央行、銀保監會發布的支持“新市民”金融服務，以及“金融16條”中對于租賃融資的強調，都需要制定針對住房租賃的全方位融資體系。

易居研究院研究總監嚴躍進在接受本報記者采訪時表示，《征求意見稿》最核心的要點，即要建立健全住房租賃金融支持體系。具體要求建立住房租賃金融監測評估體系、金融支持體系，后者包括信貸市場和資本市場配置優化的導向。其中信貸工具側重開發建設、流動性和日常運營需求，而資本市場側重于投資長期融資工具。

同時，《征求意見稿》針對銀行房貸業務提出了四大業務發力點，包括開發建設領域、收購房源業務、租賃經營業務、綜合金融服務等，覆蓋了住房租賃的各個環節。提出了五類業務發力點，包括銀行發行金融債券、住房租賃企業發行債券、發行住房租賃擔保債券、發展REITs、鼓勵各類社會資金投資租賃金融產品，促進各類資金支持租賃市場發展。

在李宇嘉看來，《征求意見稿》體現了建立全周期融資體系、支持企業長期穩健經營的特點。《征求意見稿》針對租賃全鏈條運營特點、資金投入和產出匹配性等，考慮到租賃的民生和公益屬性，結合國際此類產品的融資模式，建立適合我國的全周期的融資體系。并且明確了支持的重點，就是支持或規模化經營、長期經營的住房租賃企業，也就是致力于租賃經營為絕對主營業務的租賃企業。目的也是想通過融資扶持，讓這些企業能長期經營下去、資金流可持續，也能盈利。

另外，從產品特點來看，《征求意見稿》也考慮了租賃在開發、運營、管理等全流程的特點，結合其現金流平衡的狀態，提出了開發貸、團體購房貸（籌集房源）、經營貸等直接融資產品，以及企業債、擔保債、REITs等間接融資工具。此外，還明確了政策性金融、開發性金融為保障性租賃住房開發、建設、運營提供融資，從而建立“投融管退”等全鏈條、全周期的金融服務體系。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進對記者表示，“租購并舉”是我國住房制度建設的重要目標之一，也是房地產業新發展模式的重要組成部分。近年來，中央和地方圍繞住房租賃市場的發展出臺了一系列支持性政策。本次《征求意見稿》的發布，將有利于加強和改善針對住房租賃市場的金融支持與服務，促進住房租賃市場快速發展。

租購并舉，租房比買房更加劃算

北辰集團是北京市屬國有企業，經營著北京亞運村包含寫字樓、酒店公寓和綜合商業等多種業態。在北京，房價想要降一半很難，但房租真有減半的情況。在新冠疫情肆虐期間，北辰集團迎難而上展現國企擔當，積極減租與客戶共渡難關。“去年有為期半年的租金減免政策，出租率一直不錯。今年由于政策到期，出租率稍有下降，但整體平穩。”北辰集團內部相關人士日前對本報記者表示。

據記者了解，疫情期間，北辰集團頂住經營壓力，積極落實房租減免政策。以2022年為例，自4月22日北京市發布房屋租金減免相關通知到5月20日，該集團共為1115家租戶減免租金，減免戶數和金額在市屬國企中排名第一。其中，公寓公司預計減免的長住和裙房客戶達500多戶。

“買房安穩，符合國人追求安穩的內心需要。租房靈活，可以選擇距離單位、學校更近的住所，工作變動、孩子成長，可以隨時選擇新的居住地，特別是如果房屋質量不好、物業服務差，可以主動離開。”上述人士說。

租購并舉、金融支持租賃住房發展等各種政策發力，將帶來顯著的政策紅利，租賃企業得到支持與發展的同時，租賃住房供給的增加也會抑制租金過快上漲，給租房一族帶來實實在在的實惠。

北京大學國家發展研究院教授汪浩在接受本報記者采訪時認為，如果考慮到平均收入水平，北京房價還是偏高的。如果經濟保持快速發展，當然也可以支撐高房價，但是現在預期可能有所改變。

中南大學教授劉繼虎也對記者表示，“相比中國當前的平均工資水平，房價太高了。不過，長沙房價相對比較合理，但國內平均房價太高，特別是一線城市。”

有業內人士指出，隨著房價不斷上漲買房成本不斷升高，租房變得相對更加經濟劃算。“在國內，特別是北京，租房的性價比要比買房高很多。”北京某外資房地產企業前高管對本報記者表示。另有住房租賃創業者也對記者表示，“拋開落戶、子女教育、長期定居等因素，僅從投入產出比看，租房確實比買房更加劃算。”

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