香港地產(chǎn)商霍英東恐怕沒有料到，在七十年后的今天，他一手創(chuàng)立的“賣樓花”模式——商品房預(yù)售制，其霸主地位已是岌岌可危。

“現(xiàn)房銷售”大有星火燎原之勢。2023年1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會提出“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售”后，山東、河南、安徽、四川等省份先后開展商品房現(xiàn)售試點。至此，全國有十多個城市試點現(xiàn)房銷售。

消息傳來，有人歡喜有人憂。對購房者來說，可以買到“所見即所得”的“家”，不用擔(dān)心爛尾問題；但一些習(xí)慣了資金高周轉(zhuǎn)的房企卻高興不起來，這意味著企業(yè)資金回籠周期變長，從拿地到開發(fā)，可能1~2年之內(nèi)都在投入，沒有收入。

(資料圖片)

經(jīng)濟學(xué)家任澤平坦言，作為中國商品房銷售的最主要方式，預(yù)售制極大地縮短了房企現(xiàn)金回籠周期，同時增加了市場商品房供應(yīng)，推動了城鎮(zhèn)化發(fā)展進程。

但站在當(dāng)前的語境下，商品房預(yù)售制轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售很有必要。

2月24日，瑞銀財富管理投資總監(jiān)辦公室也發(fā)表機構(gòu)觀點稱，為保交樓，大部分開發(fā)商（指中國）認(rèn)同預(yù)售制度長期或逐漸轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售。“未來，中國的住房銷售安排可能從百分百預(yù)售，轉(zhuǎn)向10%~25%的預(yù)付加上竣工后付款的模式，類似于新加坡和澳大利亞。”

只是，變革并不是一蹴而就。

（圖源/視覺中國）

格局被打破了

“能夠現(xiàn)房，何必期房？”當(dāng)看到這個廣告詞時，程澄內(nèi)心又有了波瀾。

她一直想在海南買套度假房。前幾年，由于疫情等原因，程澄一直沒能下定決心入手。今年開年，她將買房的日程重新提上來了。

但再次關(guān)注新房市場后，她發(fā)現(xiàn)變化最大的是，在網(wǎng)上開始頻繁刷到“現(xiàn)房銷售”的消息。所謂“現(xiàn)房銷售”，即將竣工驗收合格的房屋，以“錢貨兩清”的方式出售給購買人。這符合日常生活中絕大部分商品的交易習(xí)慣。

與其買期房之后擔(dān)心質(zhì)量問題或者出現(xiàn)爛尾，選擇“一手交房，一手交錢”的現(xiàn)房豈不更踏實？心動不如行動，2月中旬，程澄便讓熟識的房產(chǎn)中介在海南幫她找到一些現(xiàn)房。

了解過后，程澄發(fā)現(xiàn)中介提供的都是一些總價低、小戶型的房子。比如，有一套是位于三亞市海棠灣86平方米、總價245萬元的房子，還有一套在清水灣，面積76平方米、總價170萬元。

從房價看，兩套房子都很誘人，但中介坦言，“好一點的房子，一般都會提前賣完。這些都是期房賣剩下的，或多或少都有點瑕疵。”對方的如實相告，程澄在感激之余，也對此現(xiàn)象疑惑不解。

該中介解釋說，現(xiàn)在市面上有兩類現(xiàn)房：第一類是尾盤，即期房銷售到尾期，已進入現(xiàn)房銷售階段。這類現(xiàn)房是積壓盤，除了因疫情和市場環(huán)境滯銷外，大多是別人挑剩下的。這些房子自身存在一些缺陷，比如朝向差、戶型設(shè)計不好、景觀差、采光通風(fēng)不好等。

第二類是各大城市正在試點的“現(xiàn)房銷售”。這種模式通常是，“土地拍賣環(huán)節(jié)配一定比例的現(xiàn)房面積，然后由開發(fā)商進行競拍。開發(fā)商競拍成功后，將房子建起來，房子竣工備案后才能出售。各大城市的現(xiàn)房銷售模式都差不多。”杭州房管局的一名人士告訴市界。

這類現(xiàn)房銷售其實早有先例，譬如2014年的上海，2016年的深圳和2020年開始實行該政策的海南。

而要說起各地推行“現(xiàn)房銷售”的原因，還得先聊聊我國的期房預(yù)售制。期房，起源于香港的“樓花”，即房子還沒建好，開發(fā)商就可以拿出來開盤預(yù)售。拿著預(yù)售的錢，開發(fā)商不僅能完成后期的建設(shè)，還能繼續(xù)拿地。

在房地產(chǎn)行業(yè)早期，期房預(yù)售制能夠有效扶持處于成長期的開發(fā)商，通過資金和銷售的快周轉(zhuǎn)，達到提振市場行情、擴大市場規(guī)模的目的。但隨著房地產(chǎn)市場告別黃金時代，在“房住不炒”的政策定位下，預(yù)售制權(quán)責(zé)失衡等交易困局，逐漸暴露出來。

2021年上半年之前，各地主要是在供地規(guī)則中，明確了現(xiàn)房銷售的模式，出發(fā)點是“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”。彼時，各地對于現(xiàn)房銷售的改革，更多是從鼓勵和自愿的角度出發(fā)。2021年下半年后，關(guān)于現(xiàn)房模式的討論，主要從防范爛尾樓風(fēng)險、防范房企金融風(fēng)險蔓延等角度出發(fā)。

而這背后的邏輯是，房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期的這幾年，有許多習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房企陷入資金鏈危機，致使樓盤停工，甚至出現(xiàn)大面積爛尾。在此背景下，貸款買了期房的人，不僅拿不到屬于自己的房子，每個月還需要向銀行償還房貸本金和利息。

“企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)由社會承擔(dān)，預(yù)售制變成以期房之名，行現(xiàn)房之實。”一名資深地產(chǎn)人士告訴市界。

為了避免風(fēng)險加劇，一些城市在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置了競報“現(xiàn)房銷售”面積環(huán)節(jié)。也就是說，從開發(fā)商拿地之初，就確定好其現(xiàn)房銷售的規(guī)模。

如北京，繼2021年第二次集中供地首次試點“競現(xiàn)房銷售”后，2022年持續(xù)設(shè)置競報“現(xiàn)房銷售”面積環(huán)節(jié)，并加大比例。在借鑒其他城市經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，長沙是通過兩種模式試點競現(xiàn)房銷售：一是按總量比例試點，二是按區(qū)域供需實際試點。

進入2023年，現(xiàn)房銷售的勢頭有增無減。1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會提出“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售”后，山東、河南、安徽、四川等四省先后開展商品房現(xiàn)售試點。至此，現(xiàn)房銷售原有格局產(chǎn)生了變化，跳出了鼓勵和自愿的范疇。

就在程澄對第二類現(xiàn)房表示感興趣時，現(xiàn)實又給她潑了一盆冷水：在海口買房必須是本地人，而她的戶口并不在海南。

不過，中介告訴程澄，即便她有海南戶口，也不一定買得上這里的現(xiàn)房。“海口正在銷售的現(xiàn)房不僅少還很火爆，華潤時光里和中海匯德里兩個樓盤，開盤后只用了兩個月時間，幾乎一掃而空。時光里沒有房源了，而匯德里剩下的是靠馬路邊的大戶型。”

（圖源/視覺中國）

現(xiàn)房會比期房貴嗎？

現(xiàn)房銷售在試點城市陸續(xù)啟動后，購房人更在意的是，這是否會導(dǎo)致房價上漲？

這兩天，北京的蕭雅接到了售樓處的電話。兩年前她關(guān)注的一個期房，如今有了新消息。工作人員告訴她，這個樓盤現(xiàn)在還剩一些尾盤房源，都是現(xiàn)房銷售。不過蕭雅發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)房的價錢和兩年前的期房相比，貴了一些。“而且小戶型沒有了，只剩下大戶型了。”

針對這一情況，北京一名資深房產(chǎn)中介告訴市界，“有的現(xiàn)房比期房賣得貴，也有賣得便宜的。主要看市場大環(huán)境以及每個樓盤的定位，如果地段、戶型等條件不錯的話，基本每平米能貴3000元~5000元。”

賣得比期房貴的現(xiàn)房，除了是因市場大環(huán)境滯銷的積壓盤外，有一些是開發(fā)商為了贏得最大程度升值，特意留下的好房子。由于錯過樓盤銷售時機，它們也成了尾盤。

而賣得比期房便宜的現(xiàn)房，大都是策劃錯誤或房源先天不足，沒能“畢業(yè)”。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，歷年現(xiàn)房價格總體上比期房價格要低，比如2022年現(xiàn)房的價格為8326元/平方米，期房的價格為10486元/平方米，兩者價差2159元/平方米。這種情況多數(shù)因為這些是瑕疵房源。

但是，竣工備案后才能出售的現(xiàn)房不同。“這樣的現(xiàn)房跟期房，從施工環(huán)節(jié)沒有什么區(qū)別，圖紙怎么設(shè)計就怎么建造。”一家知名房企工程部人士表示，通常來說，這類現(xiàn)房會比期房貴出不少。

以海口首批現(xiàn)房銷售的華潤時光里和中海匯德里為例，“海口新房均價為1.73萬元/平方米，華潤時光里備案價是2.06萬元/平方米，而中海匯德里則是2.1萬元/平方米。差價大概在3000元~4000元/平方米。”海南資深房產(chǎn)中介王瀟告訴市界。

“一手交錢，一手交房”背后，意味著“所見即所得”。小區(qū)環(huán)境、生活配套、物業(yè)水準(zhǔn)、建筑品質(zhì)等環(huán)節(jié)，不再是寫在紙上的東西，而是在買房過程中可以真切感受到的。

購房者不僅不用擔(dān)心房子爛尾，還可以在房子里感受陽光、布局，甚至可以開始設(shè)計裝修，一切就等待購房手續(xù)完成，即可裝修入住。這是現(xiàn)房的天然優(yōu)勢，也是其最大的賣點。

“購房人如果買了期房，還得等一兩年才能入住。”在北京某知名房企擔(dān)任管理層的郭齊告訴市界，從企業(yè)角度來看，雖然拿的是同一塊地，但在完全由市場經(jīng)濟調(diào)節(jié)的前提下，兩個項目門對門，一個是現(xiàn)房，一個是期房，前者自然要賣得貴些。

那么，現(xiàn)房一般會比期房貴多少？

“這是隨行就市的定價，沒有一個公式。如果根據(jù)項目的具體定位，以及基本條件來看，貴出的價格怎么也得至少是兩年房租。”郭齊認(rèn)為，除非全市場都是現(xiàn)房，將它的優(yōu)勢給抹平了，但這也不意味著，現(xiàn)房銷售就有比期房便宜的可能。

抽絲剝繭下，這背后更深層的原因是，開發(fā)商現(xiàn)房銷售的面積越多，意味著項目的資金成本越大。在北京、廣州等地，預(yù)售制下，一般能做到三個多月開盤，項目如果賣得好，從開發(fā)商交完土地款再到開盤預(yù)售，可能半年就實現(xiàn)了現(xiàn)金流回款。

反觀現(xiàn)房銷售，“一般從買地到竣工備案，再到開盤銷售，大概需要兩年的時間。房企投到項目里的錢大部分是借來的，都有資金成本。如果按6%的折中利息來算，房企兩年要負(fù)擔(dān)的利息大概12%。”郭齊說。由此可見，在現(xiàn)房銷售制度下，開發(fā)商的利潤被攤薄了。

“所以，開發(fā)商做現(xiàn)房銷售，將成本轉(zhuǎn)移一部分到購房者的手里，這是沒辦法的事。”郭齊感嘆道。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池，則將“現(xiàn)房比期房貴”這一現(xiàn)象，比喻成“羊毛出在羊身上”。她告訴市界，融資成本是開發(fā)商的一個重要成本構(gòu)成。預(yù)售房價較低的一個主要原因，是購房人提前支付了一部分購房款，降低了開發(fā)商的融資成本。“而現(xiàn)房銷售會增加開發(fā)商的融資成本。成本高，房價就高。”

從這個角度來看，“對一些房企來說，現(xiàn)房銷售并不是一個好生意，尤其是一些現(xiàn)金流不健康，或者借貸成本比較高的企業(yè)。”郭齊坦言。

（圖源/視覺中國）

漫漫征途下

去年，郭齊所在公司也競拍了配有現(xiàn)房銷售的土地。

在不考慮房企現(xiàn)金流的前提下，郭齊認(rèn)為，現(xiàn)房銷售對整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，的確是個重大利好，有助于行業(yè)規(guī)避風(fēng)險。“從營銷層面來看，現(xiàn)房也好賣。現(xiàn)房大大減少我說服客戶的成本。我不用講得口干舌燥，只需要帶客戶到房子的每個角落看看，那就是最強的說服力。”

不過，在趙秀池看來，現(xiàn)房銷售如果沒有相應(yīng)的金融制度跟進，恐怕長期難以為繼，也難以大規(guī)模開展。

從過往經(jīng)驗看，即便是一些資金實力雄厚的房企，在做現(xiàn)房銷售時也無法“施展拳腳”。還是以華潤時光里和中海匯德里為例。

中海匯德里，是2020年3月的“地王”，樓面價為1.18萬元/平方米，開盤價則為2.1萬元/平方米。華潤時光里，是2020年8月的“地皇”，折合樓面地價為1.12萬元/平方米，開盤價為2.06萬元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，華潤時光里的建安和裝修成本至少都要七八千每平方米，再加上兩年多的開發(fā)周期，各種人工支出，總成本至少要兩萬元。按照開盤的銷售均價，房企基本無錢可掙。面對如此殘酷的現(xiàn)實，開發(fā)商拿地興致寥寥。

2021年9月，杭州第二批集中供地，有作為現(xiàn)房銷售試點的10宗“競品質(zhì)”地塊，最終全部流拍。所謂“競品質(zhì)”，就是先審核開發(fā)商資格，再讓其提報方案，政府打分后再參與競價。之后，開發(fā)商還需要先辦理不動產(chǎn)登記，再進行品質(zhì)核驗，最后才能現(xiàn)房銷售。

也就是說，在拿地后的很長一段時間，房企只有投入沒有產(chǎn)出。這個寒意，地產(chǎn)老板們都嗅到了。

市界了解到，即便2020年就全面實行現(xiàn)房銷售，海南也并未大面積鋪開。“我知道的是，只有海口那邊執(zhí)行現(xiàn)房銷售了，比如中海和華潤這兩家房企，其他小開發(fā)商因為資金實力不夠，達不到現(xiàn)房銷售的條件。”王瀟說。

但也有民營房企迎難而上。2022年8月，普羅中國集團董事長徐益明公開表示，未來，普羅理想國所有的銷售，都將采取現(xiàn)房銷售政策。普羅理想國是遠郊大盤，開發(fā)周期比較長，且一直是售賣生活方式和生活理念的企業(yè)，投資拿地動作頻率較低。

從目前來看，除了普羅中國這樣少數(shù)非高周轉(zhuǎn)的民營房企外，做現(xiàn)房銷售的主要群體還是央企和國企。他們也有兩種思路，一種是分期、分棟、分塊開發(fā)，通過工程節(jié)點實現(xiàn)部分產(chǎn)品提前銷售；另一種是通過產(chǎn)品規(guī)劃突出產(chǎn)品優(yōu)勢，并以小面積、低總價區(qū)分客群，與周邊產(chǎn)品差異化競爭。

這兩種思路的核心都是：加快資金回籠，減少因資金回收的延長帶來的額外費用。

前杭州金翰控股集團營銷中心社群總監(jiān)殷俊，更愿意將現(xiàn)房銷售視為一場房企大浪淘沙的游戲。他告訴市界，因為這要求房企具有更高的市場研判和項目策劃設(shè)計能力。同時，對項目建筑的適應(yīng)性、在地性也會大幅提高。并且，“大型頭部房企在融資成本、品牌價值、銷售渠道方面的優(yōu)勢會更加明顯。”

另一名資深地產(chǎn)人士亦認(rèn)同此觀點，“疊加2021年啟用的房地產(chǎn)融資‘三道紅線’‘四檔管理’以及住宅用地‘雙集中’舉措，現(xiàn)房銷售的推行下，行業(yè)有向頭部集中的明顯趨勢。”

趙秀池則認(rèn)為，市場經(jīng)濟下需要更多的使用市場經(jīng)濟手段，調(diào)動市場主體的主動性和積極性，應(yīng)該完善一系列信用體系。“包括建立開發(fā)商信用評價體系，對守信開發(fā)商給予優(yōu)惠融資支持、稅費減免等待遇；降低資金監(jiān)管的力度，形成守信者走遍天下，失信者寸步難行的市場格局；通過無理由退房規(guī)避預(yù)售制帶來的交房與質(zhì)量風(fēng)險。”

關(guān)于大面積推行現(xiàn)房銷售，行業(yè)仍有爭議。但無論如何，在這場變革中，最大的受益者還是購房者。即便面對“現(xiàn)房會比期房貴”這一事實，包括程澄在內(nèi)的多名購房者，都毫不猶豫地表示，會“優(yōu)先購買現(xiàn)房”。

在心心念念的“家”面前，這多出來的兩年，或者更多的房租，此時都變得不值一提了。

（文中程澄、蕭雅、王瀟、郭齊為化名。）

作者 |陶婷

編輯 |田晏林

關(guān)鍵詞： 現(xiàn)房銷售 商品住房