70城房價

春風還沒吹來但樓市之風已現(xiàn)，各地房地產(chǎn)市場蠢蠢欲動。

【資料圖】

2月16日，網(wǎng)絡(luò)上流傳一張建發(fā)房產(chǎn)與廣西南寧部分銀行合作，購房者的貸款最長可以貸至100歲的海報。

前幾天位于上海市外環(huán)外閔行主城區(qū)的招商一新盤完成認籌，認購率達400%，認購人數(shù)超1440組，意味著上海外環(huán)樓市將再現(xiàn)“千人搖”。上一次出現(xiàn)“千人搖”場景還要追溯到2020年。

2023年蘇州首場土拍結(jié)束，6宗優(yōu)質(zhì)地塊全部順利成交。其中1宗觸頂搖號，4宗底價成交最高樓面地價3.565萬/㎡最高溢價率15%。

最近這樣的利好消息越來越多，但這些新聞很難拼湊出樓市當下真正的運行狀態(tài)，很容易一葉障目。最權(quán)威最有指導(dǎo)意義的還是每月發(fā)布的國家大中城市70城房價，這不最近剛剛發(fā)布了1月份的70城情況。

值得注意的是，這是自2022年2月以來70城房價整體首次出現(xiàn)止跌現(xiàn)象，而且是春節(jié)前的1月份更為難得。

2月16日，國家統(tǒng)計局公布了2023年1月份70個大中城市住宅銷售價格，新建商品住宅銷售價格環(huán)比止跌，環(huán)比上漲城市數(shù)量增加至36個，較上月增加21個，鄭州、武漢、重慶、天津等多個城市房價止跌回升。

一線城市仍然表現(xiàn)出較強的活力，一二手房銷售價格同環(huán)比齊漲，其中環(huán)比更是由降轉(zhuǎn)漲，新房漲0.2%，二手房漲0.4%。這是市場好的一方面，但整體來看還是尚未出“病房”的狀態(tài)。

但是二手房市場整體數(shù)據(jù)并不好看，二手房市場歷來有“套現(xiàn)市場”的說法更能反映市場供需狀態(tài)。

二手房整體同比下降3.8%。二手房價格指數(shù)整體環(huán)比已連續(xù)17個月下降。此外，二手房價同環(huán)比漲跌城市數(shù)量并未有大的變化。具體來看，70城二手房價格同環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為13個和6個，八成以上城市二手房價格還在降。

新房市場更容易受到區(qū)位供求度、價格斷層、學位、市場營銷、政策變動影響，某個月份突然大漲并不奇怪，二手房市場如果能夠連續(xù)三個月以上量價齊漲才可以說明市場真的好轉(zhuǎn)了。

“提前還貸”與“售樓處擠爆”

“提前還貸”與“售樓處擠爆”這樣看似對立的魔幻場景現(xiàn)在正在上演，那么哪一個會是真相呢？

先說說提前還貸的事，提前還貸也并不是最近才有的事疫情以來就有了只不過這兩年更甚，還錢倒是比借錢還難，銀行一說就是半年排隊起步有些還要收罰息，就算是這樣也擋不住大家還貸的熱情，要不怎么會有年增18萬億的存款的呢？

那為啥大家一窩蜂的提前還貸？有專家說本質(zhì)上是因為大家對樓市已經(jīng)徹底失去了信心，開始上演還貸擠兌潮。

社長并不這么覺得，首先“還貸潮”并不是這幾年才有的，以往樓市走低利率下行的時候也發(fā)生過，從過去的情況來看影響不是很大。其次一是存量房貸利率與新增房貸之間的利差較大，可能算下來要多付幾萬乃至幾十萬的利息。始于2021年三季度末的房貸利率下調(diào)周期，到2022年12月末，新增個人住房貸款平均利率累計降幅在125bp左右，部分購房者選擇提前還貸主要是節(jié)省長期房貸的利息支出。

二是過去一段時間國內(nèi)宏觀經(jīng)濟放緩，理財市場乏善可陳，并且存在一定投資風險，導(dǎo)致這部分群體對未來投資市場預(yù)期回報偏悲觀，因此選擇收回投資資金提前還貸。此外還有部分為存量購房者提供按揭貸款置換的行為，也是引發(fā)提前還貸行為的一個重要因素。

根本原因還是大家感覺提前還貸更劃算，在資金各種配置中讓成本最小化、收益最大化，沒什么好指責的。就算是目前行情大好只要利率不上行這波潮流短期還很難消失。

不過還是有必要化解還貸潮可能帶來的擠兌風險。官方當前一方面要穩(wěn)定樓市，并徹底消除爛尾樓可能出現(xiàn)的風險；另一方面還要從宏觀經(jīng)濟基本面著手，穩(wěn)定了經(jīng)濟，股市和理財產(chǎn)品收益率回升，收入預(yù)期看好，并同時做好社會保障體系建設(shè)，讓人們敢買房敢改善住房，那提前還貸潮自然會消減不少。

“售樓處擠爆”的新聞最近很多，也不只是一個地方甚至之前冷凍行情的深圳都出現(xiàn)了，上海2月日均成交量500多套，業(yè)內(nèi)預(yù)計3月能達到2萬套，達到上海樓市的牛線。一般認為，連續(xù)三個月成交量超過牛線，就是妥妥的牛市。二線城市中，在限購松綁上給出最大誠意的蘇州、南京和武漢，都迎來了成交量的大幅反彈。另外，成都、東莞、佛山、寧波、濟南、青島、天津，也都出現(xiàn)了肉眼可見的回暖。這一點，正在看房的人應(yīng)該感受很明顯。

如果是往年，社長一般傾向于認為這是季節(jié)性的小陽春，短暫地漲一漲。但現(xiàn)在的形勢確實有些不同。一是，樓市確實已經(jīng)冷了很長一段時間，房價和地產(chǎn)商都被迫擠掉不少泡沫。二是，現(xiàn)在的政策對買房人有各種利好刺激，從購房資格，到房貸利率、首付比例、貸款年齡，再到審批流程，大開方便之門。

不僅武漢市，無錫市、天津市等多地也調(diào)整了商業(yè)貸款利率，其中鄭州首套房貸款利率最低降至3.8%，天津部分銀行首套房貸款利率下調(diào)至3.9%。四川省也表示，將支持符合條件的地方動態(tài)調(diào)整首套房貸款利率下限。連云港市等地也對公積金貸款額度進行了調(diào)整。不難預(yù)見今年政策利好力度很可能會遠超往年。

“提前還貸”與“售樓處擠爆”其實并不矛盾，只是樓市的不同面，兩者并不矛盾。擠爆的售樓處并不代表行情全面復(fù)蘇，提前還貸也不都是大家失去了信心。

沒什么看不懂的

在地產(chǎn)人忙著搞業(yè)績的時候，市場政策似乎又出現(xiàn)了不同的聲音。

財聯(lián)社2月15日電，經(jīng)濟日報發(fā)文表示—— "當前，一些熱點城市的熱度迅速回升，可能面臨新一輪房價上漲壓力，應(yīng)該謹防投機炒作風氣卷土重來，房地產(chǎn)調(diào)控政策在支持剛需和改善性住房需求的同時，要防止房價重回過快上漲軌道?！?/p>

前兩天又有文件重申「房住不炒」，還要出手整頓經(jīng)營貸。很多人懷疑這政策調(diào)整沒誠意啊，不會給三棗又打一棒。首先經(jīng)營貸歷來都是違規(guī)的，政策調(diào)控目的一直是支持剛需和改善需求。其次現(xiàn)在的支持力度遠不及15年那波很多政策工具還沒完全打開，還是希望樓市能夠溫和下來。當官方整體意見是支持買房者的時候，往往就是有利的時候，至于是不是最好時機沒人能琢磨明白。

社長是希望樓市可以復(fù)蘇的，不說“千樹萬樹梨花開”，至少春風多來點。不能老指望專家和媒體人來喊話買房挨罵，你得讓買房人把賬能算得過來有利可乘大家才會買賬。

關(guān)鍵詞： 房貸利率 首貸利率 商品住宅 二手房市場