沒有一個冬天不會過去！

【資料圖】

作者：俊群

編輯：王凡

風品：劉雯

來源：銠財——銠財研究院

2023剛開年，房市春意漸濃，鉚足了勁以圖翻身雪恥的房企不在少數。意外的是，“優等生”新城控股卻狀況不斷。

2月16日，新城控股公告，聯席總裁曲德君辭職。一周前其稱曲德君失聯。而一個月前，總裁梁志誠剛剛辭職。

轉眼之間，曾經的“三駕馬車”“鐵三角”，僅剩董事長王曉松一人。何以痛失“左膀右臂”？撲朔迷離的老將失聯、辭職迷云，又會對新城產生什么影響呢？

01

未達標遺憾、凈利大滑

春天還有多遠？

LAOCAI

踩著三四線棚改貨幣化浪潮，“黑馬”之姿殺出重圍的新城控股，原本有一個很美好的故事。

遙想2015年，公司營收才319億元，2017年達到1264億元；2018年更以2210億元進入百強房企前10，2019年上半年排名一度打到第八。黑馬狂飆之姿，可謂風光無二。

遺憾的是，當年7月實控人王振華的鋃鐺入獄，讓新城瞬間跌落神壇。至暗時刻，兒子王曉松臨危受命，并經受住了考驗。不僅穩住基本盤、經營業績也不降反增：

2019年營收、凈利分別為858.47億元、126.54億元，同比增長58.58%、20.61%。2020年營收超千億、凈利超150億元，均創歷史新高。

不過2021年風光不再，營收增長15.64%，凈利減少17.42%。面對2015年上市以來，年度凈潤首降，王曉松表示“沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來。”

平心而論，在行業變天、房企雷聲不斷的大環境下，新城上述業績還算拿的出手。且有息負債、平均融資成本下降，三道紅線轉綠，穩健姿態讓其2022年5月入列首批發行公司債的示范性民營房企，被稱優等生。

可也是2022年，業績大滑坡還是來了：

前三季營收617.54億元、凈利33.49億元，同比分別下降43.41％、43.08％。其中，三季度凈利3.40億元，同比降幅達78.47%。

全年看，預計凈利最低62,990.43萬元，同比最多減少95%。

不禁疑問，新城控股春天還有多遠？王曉松這三年多答卷咋樣？

聚焦開文的高管變動。雖然新城公告表示，該事項不會對公司經營活動產生影響，但坊間對此仍眾說紛紜。

值得一提的是，曲德君曾是王健林得意“愛將”，在萬達任職17年之久。據《財新》報道，有接近萬達集團的知情人士稱，曲德君這次失聯是由于其正配合調查，事涉其供職萬達集團、負責萬達金融科技板塊業務期間。

遙想2019年7月，時任事長王振華被捕，新城控股為維護上市公司形象與其快速切割。那么此次辭職動作如此之快，是否也有切割之嫌呢？

同樣是2019年7月，曲德君離開萬達來到新城，任新城發展控股有限公司執行董事兼副董事長。之后陳德力因個人原因提出離職，其便順勢接下商管事業部。可以說，曲德君也是臨危受命。

眾所周知，新城控股堅持“住宅+商業”雙輪驅動的經營模式，曾有小萬達之稱。曲德君能掌控半壁江山，可見王曉松對其信任度。

也沒有錯付，在其帶領下，新城商業運營收入2020年達到56.7億元，較2019年同比增長30.46%；2021年吾悅廣場商業運營總收入86億元，同比增加51.68%。新增開業吾悅廣場及委托管理在營項目達到30座，截止年底運營總量130座。

2021年度業績發布會上，新城控股管理層為商業發展定了一個目標：2022年計劃新開業吾悅廣場25座，2022年底開業總數達到155座，全年商業總收入105億元。

而最終數據顯示，新城控股已開業的吾悅廣場140座，總收入100.06億元，商場平均出租率95.15%，同比降低2.49個百分點。

顯然，曲德君并未完成目標。

疊加原總裁梁志誠的突然辭職，主力干將接連變動，難免會讓投資者產生疑慮。要知道，在新城年薪達600萬元的僅梁志誠、曲德君、王曉松三人。

痛失左膀右臂，再一次面臨考驗的王曉松將如何化解？

02

可貴去杠桿 貨幣資金減少百億

有無明股實債？

LAOCAI

不算多苛問。

細觀王曉松肩上擔子，不僅是得力干將流失，還有業績壓力。

克而瑞2022年中國房地產企業銷售榜顯示，新城控股全年銷售額1160.49億元同比降50.36% ，滑至銷售榜第19位。累計合同銷售面積約1191.52萬平方米，下降49.40%。

其中，12月合約銷售金額約65.68億元，同比下降68.44%；合約銷售面積約74.51萬平方米，同比下降71.17%。

據國家統計局數據，2022年全國商品房銷售面積13.58億平方米，同比下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。全國商品房銷售額13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

顯然，新城控股降幅已超行業水平。都說頭部優質企業綜合抗風險力更強，新城“優等生”成色咋樣呢？

2023年1月30日，新城控股業績預告顯示，2022年歸母凈利預計6.3億至37.79億，同比下降70%至95%；扣非凈利5.12億至30.73億，同比下降70%-95%。

新城控股解釋道，受整體市場環境、疫情及結轉項目的結構變化，2022年公司房地產項目結轉收入及毛利較2021年有較大幅度的減少；同時由于市場情況變化，公司計提的資產減值準備同比增加。

沒錯，行業寒冬渡劫，房企日子都不算好過。據CRIC監測，截止2月15日A股113家上市房企中已有67家發布2022年度業績預告，38家預計將會虧損。

相比之下，新城控股保住了盈利體面，但70%至95%的兇悍降幅，還是折射了不少業績壓力。

該有哪些反思處呢？

比如資產計提減值準備，表面看是行業原因，實則也是為自身往期盲目擴張、高周轉買單。

行業分析師于盛梅表示，由于過去房地產業高增，不少房企對行業前景及市場判斷過于樂觀。一路規模追逐，高周轉、高杠桿的粗放運營，過高估計了項目投資收益，也讓成本風險堆積。一旦市場環境變化，就易導致減值計提。

2015年，新城控股負債規模為539.31億元，2018年達到2793.62億元。2019年資產負債率為近9年最高達86.60%。

好在，王曉松接棒后，及時勒住狂飆韁繩，2020年起開始主動降負債，2021年末有息負債899億元，同比下降18億元；整體平均融資成本6.57%，較2020年末逆勢下降15個bp。按監管口徑計，剔除預收賬款的資產負債率為69.95%，凈負債率48.12%，現金短債比1.07。三紅達標，躋身綠檔企業。

截至2022上半年末，新城控股剔除預收賬款后的資產負債率67.06%，凈負債率 48.37%，現金短債比為1.06。

得益大力去杠桿，讓新城控股躲過了2021年行業變天洗牌，也是其躋身示范性民營房企的重要原因。

2022 年10 月25 日，新城提前還付公司2018 年公開發行公司債券(第一期)(品種二)（債券簡稱“18 新控05”），2022 年內已無需要償付境內外公開市場到期的公司債券及票據。

不過，這不代表其就盡然穩了，沒有瑕疵隱憂。

聚焦最新2022年三季報，新城控股資產負債率81.36%，相比上半年的81.23%微增。

短期借款24.82億元較上半年增加約13億元。一年內到期的長期負債為231.7 億元，較2021 年同期增加8.54%；同時貨幣資金345.1億元，比上半年的447.8億元減超100億。較2021 年同期下降19.44%。

同時，少數股東損益過于“亮眼”也值審視。

上表為東方財富統計的新城控股2017-2021年少數股東相關數據。可以看到，其少數股東權益占股東權益合計比例，長期大幅高于少數股東損益占當期凈利比。按照常理說，這兩個占比數據應該差不多才正常。

以2022年三季報為例，951.0億元合計股東權益里，少數股東權益為337.4億元，占比約35.5%。當期凈利為36.39億元，其中少數股東損益3.2億元，占比約8.8%。

天風證券曾指出，明股實債是房企的隱性負債，這又分集團層面的明股實債和項目公司層面的明股實債；如房企少數股東權益占凈資產比例明顯高于少數股東損益占凈利潤比例，則該房企可能存在明股實債融資的嫌疑。

那么，新城控股有無明股實債嫌疑呢？

早在2018年，交易所就曾針對新城控股多家持股比超50%的合（聯）營企業不予并表原因進行問詢，要求說明這些公司資產、負債及盈利情況，有無調節利潤考慮。

03

裁員、投訴、頻融資、評級下滑

去化如何“支棱”起來？

LAOCAI

債務結構優化背后，也付出不少“代價”。

以2022上半年為例，新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬曾表示，拿地規模減少，預付土地款減少至約5.33億。

且據大公網，2021年底，為抵御開發業務風險，新城控股進行了組織結構調整，將開發事業部和商業事業部整體合并。據新城多位離職和在職員工透露，到目前為止，新城商開條線已陸續進行多輪裁員，累計裁掉約80%員工。

或許，也有無奈與急迫。

2022年3月，重慶北碚吾悅廣場曾因拖欠2.46億工程款，被重慶建工提起訴訟；同一時期，江蘇泗洪縣的吾悅廣場項目，同樣因拖欠農民工工資問題被宿遷住建局通報批評。

2022年1至8月，為緩解流動性壓力，新城控股已將20座吾悅廣場的經營性物業貸拿去抵押融資，累計獲資約62億元。

2022年5月，新城控股發行了一期總額10億元的中期票據，之后又向上交所提交注冊金額為61.72億元的小公募。年底150億中期票據獲得中國銀行間市場交易商協會接受注冊。

能順利拿到發債額度，說明市場不缺信心，也說明企業資質良好。可看看頻頻融資、裁員，新城的資金壓力、債務問題想必也不輕松。

說千道萬，節流之外更要開源，快速去化是重中之重。

2022年8月，重慶渝北區吾悅廣場在加速交付的情況下致使層高縮水0.3m，從而引發業主維權。一條“業主維權被開發商粗暴掀翻在地”視頻在網上流傳。

據悉，該事件中涉及的吾悅廣場，是新城控股旗下綜合體項目，也是其努力打造的第二增長線。同時據媒體報道，2019年在青島開發的紅島灣項目，已到竣工標準，但至今沒有確定交付消息。

瀏覽人民網領導留言板，也不乏“新城控股虛假宣傳欺詐營銷”、“延期交房不賠償”、“無證銷售”等質疑。

房子承載萬千家庭喜憂，產品質量、口碑體驗尤為重要。上述種種槽點，可是去化加分項？

2023年2月6日，新城控股披露2023年1月銷售簡報，合同銷售金額約57.76億元，比上年同期減少26.54%；銷售面積約71.24萬平方米，比上年同期減少10.62%。商業運營總收入8.67億（含稅租金收入），同比下滑6.5%。

如何提振去化，是一道急迫考題。

2022年11月，標普曾于將新城發展和新城控股的長期發行人信用評級從“BB”下調至“BB-”，同時展望負面。其認為，由于新城發展在較低線城市的敞口、萎縮的可銷售資源和土儲，2023年該公司銷售可能會繼續保持疲軟。

04

從黑馬到白馬 新質變開端？

LAOCAI

無需贅言，新城、王曉松依然是在負重前行。疊加開年的高管動蕩，外界多有疑慮也在情理中。

面對舊疾新憂，如何擊破迷霧呢？

還是那句話，沒有一個冬天不會過去。

沒有企業可以十全十美，況且是行業寒冬中。關鍵是能居安思危、高效補漏、持續蓄力，以圖抓住下一復蘇風口。

伴隨“三支箭”齊飛，扶持政策不斷出臺，房市正在回暖路上。

據不完全統計，2023年已有近30個城市調整了首套房貸利率。優化限購、降低首付、補貼稅費、提高貸款額度，漸成調控政策優化的“標準配置”。

艱難渡劫的房企們，否極泰來并不遙遠，尤其于償債信譽良好的優質企業，更可能近水樓臺先得月。

聚焦新城控股，2022全年實現了在10個大區的141個項目、241個批次交付，共計交付約13.1萬戶。責任擔當值得肯定。

進入2023年，新城控股也一改蟄伏之態。先是1月16日和廈門軌道集團簽署合作協議，正式在廈門落地首座吾悅廣場；2月7日杭州第五批集中供地中，又斥資23.54億元拿下崇賢核心區一幅商業綜合體地塊。

種種動作看，其商業布局似乎正從三四線城市轉向新二線熱門城市。這不僅能降低招商運營難度，也有利打開自持物業的升值空間，更突顯吾悅廣場模式的競爭優勢。

蓄力是為更好發力。上述新進擊之態，自然給市場帶來期許。

王曉松曾言，自己喜歡把新城比作駱駝，“因為駱駝可以在最艱難的環境中走最長的路，獅子獵豹短時間的爆發力驚人，但在惡劣的環境下缺乏持續生存的能力。”

選擇做駱駝，也意味著放棄眾多誘惑和機會，新城要長久發展，希望成為百年企業，就要適度放棄高增。濃縮成一個詞：行穩致遠，這也是不久前新城內部年度經營會的關鍵詞。

在銠財看來，從速度黑馬到質量白馬，這顯然也押對了行業變遷脈搏。

長遠計，寒冬終將過去，十萬億級的房地產仍有未來。但經歷這波寒冬洗牌，會是這個行業的真正分水嶺。高杠桿高周轉模式已到盡頭，規模退場質量登臺。巨震巨痛后，依然存活、游弋的，將是那些勇于面對困境、并能突圍新生的房企。誰能徹底斷舍離，誰能更快更準走入新模式，誰就能率先穩了、甚至躋身新王。

從此看，新城、王曉松已在正確路上。流水不腐戶樞不蠹，高管變動或也非完全壞事。會是一個新質變的開端呢？

沒有一個春天不會到來。但時間是最好的試金石，貴在知行合一、上下一體。

本文為銠財原創

關鍵詞： 新城控股 新城發展