2023年3月1日起，《北京市城市更新條例》將啟動施行。作為全國首個減量發展的城市及第一批城市更新試點之一，北京的城市更新既有大開大合的城市空間調整，又有繡花功夫的城市功能優化和精細治理，尤其是在北京城市發展動能轉換的背景下，城市發展正經歷深刻轉型。

隨著疏解非首都功能、產業結構升級的動能增強，北京城市發展重心轉向存量空間更新，很多老舊空間正在呈現驚喜的蛻變。而在蛻變之下，眾多房企正在加入城市更新的賽道，與城市共謀存量空間盤活的新路徑。

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值得關注的是，在2022年11月中旬，北京城市更新聯盟第1期“共拓更新圓桌會議”在龍湖在京首個城市更新項目——北京龍湖藍海引擎產業園A館順利舉辦。而這里正是北京城市更新過程中，老舊樓宇提質增效的一個縮影。

低效空間蛻變，城市界面更新換代

2022年以來，從中央到地方在政策上對城市更新的支持不斷，四個一線城市更是率先發布城市更新條例，城市更新步入法治軌道。

城市更新是一項系統工程，內涵豐富、要求高、難度大、涉及面廣。北京作為住建部第一批城市更新試點之一，在《北京市城市更新條例》中，將城市更新分為5大類12項更新內容，其中包括以推動老舊廠房、低效產業園區、老舊低效樓宇、傳統商業設施等存量空間資源提質增效為主的產業類城市更新。

事實上，在減量發展背景下，北京的城市更新由大規模增量建設轉變為存量提質改造和增量結構調整并舉；同時，城市更新還鼓勵通過產業的迭代賦能推動城市可持續發展、治理能力現代化。

從以往來看，北京的物業權利人更新意愿不高，社會資本投資動力不足。而城市更新立法之后，強化規劃引領，加強政策保障，明確各方主體權責利，將有效促進實施城市更新行動。

目前，城市更新遵循“政府推動、市場運作”的推進原則，政企協同、市場化主體參與的廣度和深度都在持續提升。與此同時，政策的支持助力正在為城市更新筑巢引鳳，培育有機土壤，吸引更多企業參與其中。

除了本地國企之外，作為在北京落地生根的世界500強企業，龍湖集團也積極參與到城市更新過程中。近年來，位于北京北五環的汽配城與建材市場舊址迎來了華麗變身，從2020年開始，經歷騰退、規劃設計、改造施工、新商戶入駐及重新運營，歷時近3年，成為了今天的北京龍湖藍海引擎產業園。而這正是龍湖集團旗下產城更新品牌“藍海引擎”所打造的面向辦公、產業升級、產城融合發展的綜合型創新平臺，是助力城市更新的一個成功實踐。

從低效建筑到數字化智慧運營樓宇，從落后產業到新興產業，通過對低效產業的汰換與存量空間的裝修改造，龍湖藍海引擎實現了將老舊樓宇“點石成金”為全新的地標性商業辦公復合空間。在盤活空間的同時，龍湖也發揮自身優勢，以創新模式推動產業升級，將北京龍湖藍海引擎產業園打造成為低效空間在城市更新中提質增效的標桿性成果。

北五環汽配城與建材市場舊址已變身為今天的北京龍湖藍海引擎產業園。圖為該項目實景。

城市洼地實現“騰籠換鳥”

北京龍湖藍海引擎產業園位于北京來廣營區域，分為A、B館，現代、簡約、環保、智慧是其新的標簽，也是區域內的“新地標”。但這個新地標并非“新建筑”，其中A館前身是北五環汽配城，B館前身則是建材市場。“陳舊、擁擠、雜亂”是很多人對這里的印象。

2020年，在北京市政府提出的“疏解非首都功能”的背景下，低端產業聚集的汽配城、建材城陸續被騰退，此后龍湖接手了整體空間改造與后續運營。

在近3年的時間內，龍湖完成了近15萬平方米老舊低效樓宇的轉型升級，將來廣營地區的兩大存量低效樓宇改造成可為總容納萬人的新型辦公空間。

《北京市城市更新條例》中提到，實施老舊低效樓宇更新的，應當優化業態結構、完善建筑安全和使用功能、提升空間品質、提高服務水平，拓展新場景、挖掘新消費潛力、提升城市活力，提高智能化水平、滿足現代商務辦公需求。而藍海引擎正是圍繞產業更新，以實現產業與城市更新的有機結合。

據悉，在經過近兩年運營的北京龍湖藍海引擎產業園A館，世界500強龍湖集團、高德地圖、云賬戶、北京銀行等知名企業以及互聯網頭部企業已經入駐。即將在2023年投入使用的北京龍湖藍海引擎產業園B館不僅打造“新地標”，也通過引入互聯網產業的頭部企業總部落戶，激發片區打開高質量的發展新空間。

事實上，空間改造還僅是北京龍湖藍海引擎產業園的表象，其內部匹配了龍湖最新的智慧樓宇及物聯網管理系統，將數字化樓宇運營融入日常。IBMS系統搭載幾千臺設備設施、1萬多點位，IOT系統設置200余個監測點，對建筑能耗進行集成化管控，據模擬測算，與行業同類建筑平均水平相比，北京龍湖藍海引擎產業園A館能耗降低約15.4%。

除了優化業態結構，提升數字化管理水平，龍湖藍海引擎也著力提升空間品質，活化片區活力，以產業把“人”帶來，用新場景、新服務把“人”留下。

據龍湖的研發設計工程師介紹，龍湖要打造的，是以人為本、傳承創新、創造積極的使用空間，將舊建筑循環、高效使用，讓其成為復活、再生、繼續生長的新型應用型辦公環境。

就在近日，北京龍湖藍海引擎產業園B館的升級改造也已完成，龍湖結合入駐方為互聯網企業總部，對于辦公空間開放簡潔又兼具綠色生態的需求，以打造陽光、自由、積極的辦公空間為設計出發點，盡可能“利舊”，不切梁拔柱，盡量減少對原有結構擾動。在原有建筑主體結構不變的情況下，變單一為復合空間，提升空間利用效率，優化入駐企業的辦公體驗，同時增加了現代辦公空間必備的人性化設施。

與此同時，龍湖高效協同體系內的多元業務能力，由智慧營造品牌龍湖龍智造旗下的龍智精工負責升級改造，結合龍智精工具備的總包EPC能力，即設計、采購、建造一體化，根據入駐方需求深化設計并實現全維度落地，一體化全周期的改造服務不僅降低了管理成本，也實現了效率品質雙提升。龍湖集團北京城市更新業務負責人表示，北京龍湖藍海引擎產業園結合了龍湖過硬的產品打造能力和管理運營能力，也是龍湖不同航道之間強大的業務協作能力的集大成展現。

改造過程中，龍湖充分尊重建筑本體條件，未產生額外的結構用量，最大程度減少了碳排放；同時，采用裝配式建造技術及龍湖生態出品的綠色裝配式建材，相比傳統施工方式，工序精簡30%，粉塵污染減少40%，提升材料環保標準達到ENF級，軟裝為E0級環保標準家居。這均為城市更新一貫倡導的數字化、低碳化樹立了范本。

近日，北京龍湖藍海引擎產業園B館升級改造完成。圖為該項目實景。

在空間煥新后，龍湖不僅通過企業自身的力量，聚集旗下生態企業、吸引互聯網、金融等前沿高潛企業入駐，形成企業集群效應，同時還帶來了周邊商業品質的提升，讓人才愿意來、能留下。

從目前來看，北京龍湖藍海引擎產業園作為盤活存量空間的樣本，其過人之處在于帶來產業、消費、人才等多方面的升級，將低端產業盤踞的價值洼地經過“騰籠換鳥”之后變身為新型產業園，走出了一條以產業盤活存量空間的新路徑。

持續打造城市更新可復制標桿模式

與城市共進，可以獲得城市機遇與紅利。事實上，龍湖不僅僅是在打造城市“新地標”，而且希望與城市未來的發展方向走向同路。其中，北京龍湖藍海引擎產業園在被打造為存量老舊空間升級改造示范項目的同時，也在疏導解決非首都功能的老舊樓宇，聚集高能產業，引領片區的經濟增長極。

事實證明，片區統籌城市更新是一種新趨勢。《北京市城市更新條例》提出，要以統籌存量資源配置、優化功能布局，實現片區可持續發展的區域綜合性城市更新。總體來看，片區綜合性更新有利于統籌資源、“肥瘦搭配”、由零到整，發揮專業化、規模化效益，做到整體運營，形成微利可持續盈利模式，吸引社會資本參與，實現更新一片、活化一片、精彩一片。

北京龍湖藍海引擎產業園對于龍湖而言，是邁進了北京城市更新領域的代表作。對于未來，龍湖集團北京城市更新業務負責人表示，在“小規模、漸進式、可持續的模式”的引導下，促進存量空間資源提質增效，引入優質產業、進行可持續經營，提升整個區域的城市面貌和產業氛圍，推動城市有機更新是龍湖城市更新的目標。

對于龍湖而言，北京龍湖藍海引擎產業園是其邁進北京城市更新領域的代表作。圖為該項目實景。

隨著城市進入存量提升階段，城市更新改造成為主戰場。2022年2月，住建部相關負責人在新聞發布會上指出，據不完全統計，截至2021年底，全國411個城市共實施2.3萬個城市更新項目，總投資達5.3萬億元。城市更新不僅解決了城市發展中的突出問題和短板，提升了群眾獲得感幸福感安全感，也成為了新的經濟增長點。

對此，龍湖集團城市更新業務負責人表示，做城市更新不是簡單的批量生產，每個項目都需要結合當地的人文環境、自然環境等來進行深度洞察與精雕細啄，契合當地的“土壤”，把握發展的內生動力，這樣才能實現更新后片區的可持續發展。而提及可持續發展，離不開龍湖長期投入積淀的數字化運營能力，依托龍湖自研的智慧運營管理平臺以及AIoT服務場景的創新實踐等，龍湖將智能化技術及綠色理念融入項目運營之中，打造真正數字化園區，提升空間活力以及健康綠色的指數。

從目前來看，城市更新遠遠不只傳統意義上的舊城改造，更要賦予新的產業內容。以北京為代表的城市，在先行實踐中，已經步入了以產業更新帶動城市轉型、產業升級的道路。其中，龍湖在為“城市洼地”賦予新價值的同時，仍在不斷探索、打造引領性的城市更新樣本，與城市共同謀發展，為片區的改造升級積累經驗，助力經濟社會高質量發展。

文/袁秀麗 圖/企業供圖

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

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