曾經(jīng)位高權(quán)重的地產(chǎn)總裁們正在經(jīng)歷一場風暴。

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一大批職業(yè)經(jīng)理人因為行業(yè)出險經(jīng)歷了極為動蕩的2022年后，2023年剛開始不到兩個月，很多重磅人物陸續(xù)出水見泥。

從恒大原執(zhí)行總裁柯鵬、新城控股聯(lián)席總裁曲德君，再到華夏幸福聯(lián)席總裁孟驚，這些知名地產(chǎn)老板的股肱之臣，如今都面臨著“裸泳”的命運。

他們出事的原因各不相同，但背后都是在過去十年地產(chǎn)的狂熱年代里，金錢和欲望吹起來的絢爛泡沫即將破滅的信號。

金融、足球、舊改，這些領域因為地產(chǎn)而涌入大量資金，也出現(xiàn)了“金元足球”、“高杠桿”、“拆二代”這樣時代意義的標簽，但又因為地產(chǎn)，這些領域曾經(jīng)潛藏著巨大的風險敞口。

當行業(yè)失去往日的光環(huán)，這個敞口中很多風云人物，似乎也迎來了命運的黃昏。

重金堆里的足球

“2015年底，我飛到烏魯木齊說服新疆隊，用真實的能力和實力阻擊河北華夏，給大連足球一次機會。就在我離開烏市的當天，孟驚也來到烏市提出幫助天山雪豹隊招商，獻給新疆隊次年聯(lián)賽一個誘人的商務大禮包。”前大連一方總經(jīng)理石雪清不久前發(fā)了一條微博。

文中所提到的華夏幸福的董事兼聯(lián)席總裁孟驚，在2月14日華夏幸福的一紙公告中，被曝因涉嫌違法犯罪被實施留置。

華夏幸福內(nèi)部人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“春節(jié)之前，華夏幸福內(nèi)部就已經(jīng)用原產(chǎn)發(fā)集團董事長趙威接替聯(lián)席總裁孟驚的職務，負責產(chǎn)城相關(guān)業(yè)務。”

據(jù)了解，孟驚此次接受調(diào)查是因為受到近期中國足球反腐事件的影響。

孟驚曾擔任河北華夏幸福足球俱樂部董事長，而華夏幸福曾經(jīng)也是“金元足球”時代的參與者之一，前中國男子足球隊主教練李鐵也在華夏幸福擔任過主教練。

“金元足球”這一稱號，起源于恒大。過去的幾年里，廣州恒大俱樂部是中國職業(yè)足球聯(lián)賽 “重金堆成績 ”模式的代表。

2010 年 10 月，恒大足球沖超成功。許家印放出豪言："5 年之內(nèi)要獲得亞冠聯(lián)賽冠軍。”

在此之后，恒大的大手筆投入帶動了中國足球其他俱樂部的瘋狂燒錢行動。一時間，上海上港、江蘇蘇寧、天津權(quán)健、河北華夏幸福等球隊紛紛下場，高價高薪網(wǎng)羅歐美球星。中國足球開始了“球星軍備競賽”，也正式進入了“金元足球”時代。

而曾經(jīng)擔任過恒大足球俱樂部董事長的恒大集團原執(zhí)行總裁柯鵬，早在2023年新年的鐘聲剛響過不久，就已經(jīng)先一步震動了地產(chǎn)圈。

1月5日，有消息稱柯鵬被警方帶走調(diào)查，但當時外界分析的原因并沒有提及足球，而是另外一個涉事高發(fā)區(qū)——舊改。

“包不住”的舊改

柯鵬是許家印身邊的親信，按照許家印在恒大日常會議上的解釋，柯鵬被抓是由于“個人問題”。

但此前不少人推測，柯鵬被帶走的原因是，涉及“深圳舊改事宜”。

在柯鵬主持恒大深圳公司期間，恒大開始大量拿舊改項目。而舊改項目因為涉及到大量的資金投入和漫長的開發(fā)周期，并且牽涉到政府、企業(yè)、村民等多利益主體，在此過程中非常容易滋生不正當交易。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》此前報道，2016年的時候，恒大在深圳的舊改項目是32個，到了2020年，恒大在年報中披露的是55個。2020年恒大在全國的舊改項目有100個，這意味著，深圳的體量占了半壁江山還多。

根據(jù)深圳官方的公開信息統(tǒng)計，恒大在深圳已獲批（計劃公告）的城市更新項目有22個，說明有一大半還在前期階段。

深圳一位開發(fā)商人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“現(xiàn)在深圳的舊改主要存在兩個問題，第一是這輪周期往后拖了至少3年，前期投入的資金成本巨大，后續(xù)資金跟不上還得繼續(xù)拖，政府和金融機構(gòu)肯定不會往里投，除非是已經(jīng)完成拆遷；第二是，這幾年大家的預期降低了，熱點區(qū)域的舊改還好，有空間，但位置偏的舊改估計就包不住了。”

恒大如今的債務危機，如此大量的舊改項目也是其中的重要一筆，而其中一旦涉及違法操作，關(guān)鍵人物柯鵬自然難逃干系。

高頻落馬地——金融

如果說孟驚和柯鵬出事的原因，皆與所在房企深度綁定，那么已經(jīng)換了新東家3年多的曲德君“失聯(lián)”，則是因為萬達往事。

2月11日，新城控股公告，稱公司暫時無法與公司董事、聯(lián)席總裁曲德君取得聯(lián)系。截至目前，公司尚未能了解到具體原因。五天后，新城再度公告“收到曲德君家屬轉(zhuǎn)交的辭任函”。

據(jù)了解，曲德君出事與其在萬達金融任期內(nèi)有關(guān)。

萬達對反腐一向力度猛烈，反腐對象級別也相當高。至今已有王貴亞、董建岳等掌舵人落馬，王貴亞是從建行業(yè)務總監(jiān)位置上跳槽到萬達，董建岳則是卸任廣發(fā)銀行董事長之后加盟萬達，兩位都是金融界的牛人。

這個王健林口中“未來最有價值”的業(yè)務板塊，如今成為多個大佬的滑鐵盧。

隱藏在高光下的陰影

在房地產(chǎn)行業(yè)的名利場上，錢地人密不可分，圍繞著這幾個要素的爭奪時刻都在上演。當行業(yè)進入縮表周期，這些隱藏在高光下的陰影就開始逐漸顯現(xiàn)出來。

土地一直被認為是國內(nèi)最具增值保值的資產(chǎn)，甚至連馬克思都認為，土地是“一切生產(chǎn)和一切存在的源泉”，而與之高度關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)中，不少地產(chǎn)從業(yè)者都希望從中獲取財富。

一位閩系開發(fā)商華東區(qū)域員工告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“公司管理非常混亂，下面拿的地很多都是有問題的，某個城市負責人拿地吃回扣也進去了，專業(yè)機構(gòu)評估十幾億的地，結(jié)果公司貴了一倍拿到。之后，集團查了好幾個城市公司，結(jié)果發(fā)現(xiàn)貪腐問題很嚴重，一批人被移送公安了。”

閩系曾經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)激進的代名詞，高薪挖人、高價拿地、資本運作是他們最擅長的事情。

這讓他們很快在中國的房地產(chǎn)江湖占有一席之地。但短短幾年后這批閩系企業(yè)就以同樣的速度嘗到了高杠桿擴張帶來的苦果。泰禾、福晟、世茂、陽光城等一批企業(yè)，在過去一年多的時間里接連出現(xiàn)了債務問題。

然而歷史總是驚人的相似，新閩系在近兩年迅速崛起，建發(fā)、象嶼、國貿(mào)等國資接替出險的閩系房企，開啟了新一輪的擴張。

房地產(chǎn)行業(yè)另一個貪腐的渠道便是營銷領域。

一位開發(fā)商營銷人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“之前集團搞了很多營銷總，這些營銷總在全國各個項目首開的時候都要去支援一下，去了之后就自己定個政策，賣多少獎多少，美其名曰支援，其實就是撈錢。”

除了銷售所得，項目的采購費用也被一些人盯上。上述營銷人士稱，“當年我們項目的廣告招標都是一些人指定的幾家廣告公司來應標，最后定下來的都是報價高的，這還只是廣告公司，還有沙盤公司，甚至臺歷、項目拍攝的采購都有人來插一手。”

之所以出現(xiàn)如此明目張膽的貪腐現(xiàn)象，很大程度與公司治理有關(guān)。

一位石家莊國企員工告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，當年與某TOP10房企華北區(qū)域談合作，談好之后對方直接就把公章拿出來要出合同蓋章。

“這讓我們大吃一驚，按照我們公司的操作，還要走很多流程，對方當天談下來就能拍板蓋章，簡直聞所未聞。”

而該TOP10房企華北區(qū)域員工也向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“區(qū)域公司風氣不太好，灰色東西太多，而且在整個集團都出了名。”

這些行為在房地產(chǎn)行業(yè)高光的那幾年被漂亮的數(shù)據(jù)掩蓋掉了，但隨著企業(yè)自身都難以為繼，這樣的貪腐行為也不再被寬容。

最近幾年，大部分企業(yè)都在對企業(yè)結(jié)構(gòu)動刀，將權(quán)力向上集中，變成了總部集權(quán)、區(qū)域合并，聚焦、精簡。

但不能否定的是，這個行業(yè)還是以“現(xiàn)金流”建立起來的游戲，只有源源不斷的資金注入才能維持行業(yè)的通暢。這或許意味著，不同“陰影區(qū)域”的貪腐事件還將不斷涌現(xiàn)。畢竟在商業(yè)世界里，沒有永恒的輸贏，只有永恒的人性。

關(guān)鍵詞： 華夏幸福