作者 | 梁秀杰

(資料圖片)

編輯 | 夏縣明

視覺 | 楊凱

責編 | 韓瑋燁

當下房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷從全面下行向復蘇轉(zhuǎn)向的關(guān)鍵時期，行業(yè)變革形勢之下，任何風吹草動都會觸動市場敏感的神經(jīng)。

01 一個積極信號，首次上調(diào)中國房企展望

2月9日，標普確認龍湖集團（00960.HK)的投資級評級，展望由負面上調(diào)至穩(wěn)定。與此同時，仍然維持龍湖集團長期發(fā)行人信用評級為“BBB-”，維持其高級無抵押票據(jù)的發(fā)行評級為“BB+”。

值得注意的是，這是2022年下半年以來，三大國際評級機構(gòu)首次上調(diào)中國房企展望。

信用評級的核心作用在于揭示債務的信用風險，減少信息不對稱，某種程度上會影響市場和投資者對企業(yè)未來發(fā)展的信心，同時對發(fā)債人拓寬融資渠道、擴大融資規(guī)模、降低融資成本均有一定的利好。也就是說，來自標普、惠譽、穆迪三大國際信用機構(gòu)的評級是房企海外融資的重要信用背書，有了高等級評級，就意味著拿到了境外融資的“通行證”。

近年來，多家大型房企流動性危機持續(xù)擴散，境外評級機構(gòu)對中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)看空。在一年多時間里，三大國際評級機構(gòu)大規(guī)模下調(diào)房企評級，不完全統(tǒng)計超300余次，這其中包括出險房企，也包括經(jīng)營面尚穩(wěn)定的房企，龍湖也沒能幸免。

評級下調(diào)，直接影響房企海外融資的難度和成本，而且，評級下調(diào)的負面輿論，還會直接傳導到銷售市場，導致企業(yè)銷售下滑。因此，去年有部分房企不堪市場和輿論壓力，選擇主動撤銷評級。

足見，此次的反轉(zhuǎn)來之不易。也因此對于此次標普上調(diào)龍湖集團評級展望，業(yè)內(nèi)普遍認為，這不僅是對龍湖的認可，也是國際評級機構(gòu)及海外投資者對中國房企信心回歸的“一個積極信號”，同時預示著海外融資渠道正在被重新打開，市場對房地產(chǎn)的信心已經(jīng)到達了“一個重要的拐點”。

此外，上月，標普發(fā)布《China Property Is On The Cusp Of A Recovery 中國房地產(chǎn)業(yè)復蘇曙光乍現(xiàn)》報告中指出，中國房地產(chǎn)行業(yè)只會變得更好。

報告分析表示，2022年末，國內(nèi)推出的政策為行業(yè)的危機局面畫上句號，行業(yè)將在2023年緩慢復蘇。隨著利好政策持續(xù)落地，中國房企信用評級有望提升，從而提高境外融資機會，進一步增強房企的流動性。

02 優(yōu)質(zhì)房企更快迎來“春天”

至于，為什么是龍湖？

標普指出，自2022年11月以來，中國政府對部分房地產(chǎn)開發(fā)商采取了一系列支持措施，龍湖集團是其中的主要受益者。

2022年8月，龍湖發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億元人民幣，發(fā)行期限3年，票面利率3.30%，認購倍數(shù)2.86倍，由中債信用增進投資股份有限公司（簡稱“中債增”）為該筆中期票據(jù)提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。這是中債增按照市場化、法治化原則，通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度；并由中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行共同承銷，成功發(fā)行20億元的中期票據(jù)，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發(fā)行。

同時，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行分別與龍湖集團達成戰(zhàn)略合作并簽署協(xié)議，龍湖得以繼萬科之后成為行業(yè)第二家與六大國有商業(yè)銀行均簽署戰(zhàn)略協(xié)議的房企。

2022年12月9日，中國銀行宣布利用境內(nèi)外市場資源，成功為龍湖集團提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務，該筆貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實現(xiàn)提款。至此，龍湖又成為“內(nèi)保外貸”首家落地房企。

此外，龍湖的經(jīng)營性收入持續(xù)增長，公司資金流動性正在增強，因此維持公司投資級評級，展望上調(diào)為穩(wěn)定。

但仍需注意的是，這次標普僅僅是上調(diào)了龍湖集團的評級展望，長期發(fā)行人信用評級及其高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級仍維持上次評級標準。

也就是說，雖然對中資房企未來預期開始變好，但整體看中國房地產(chǎn)復蘇進程仍需要一些時間，其穩(wěn)定性及政策的延續(xù)性，仍備受投資人的關(guān)注。

03 有人持續(xù)向好，也有人淪陷

從目前的發(fā)展態(tài)勢看，優(yōu)質(zhì)房企的融資格局會穩(wěn)步向好，但行業(yè)出清的趨勢不會改變。

閩系房企旭輝控股集團（00884.HK）在上周就剛剛又經(jīng)歷了一輪“過山車”。2月16日，旭輝旗下債券大漲，多只債券觸發(fā)臨停。而在此之前，其債券已連跌數(shù)日，遭遇市場批量拋售。上周一（2月13日）收盤，旭輝兩只債券（“21旭輝03”和“20旭輝02”）跌超9%，其余“20旭輝03”跌近9%，“20旭輝01”、“21旭輝01”和“21旭輝02”跌超7%。此后兩天，跌幅持續(xù)擴大，其中，“20旭輝01”、“21旭輝03”兩日內(nèi)跌幅超過35%。

對于債券大幅下跌，2月15日旭輝發(fā)布公告表示，近期公司生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售情況正常。關(guān)于公司償債能力方面，截至本公告披露日，旭輝集團所有公司債券均按時、足額償付利息，不存在違約或延遲支付的情況。

而在這之前，2023剛開年，千億房企時代中國就官宣美元債暴雷，其后陽光城、榮盛發(fā)展等也接連宣告?zhèn)鶆者`約。

可見，即便當下政策暖風頻吹，但房企的悲歡也并不相通。

旭輝也一度是地產(chǎn)圈公認的優(yōu)等生，去年5月份，監(jiān)管層還將旭輝與龍湖、碧桂園等財務穩(wěn)健的房企一起作為示范性發(fā)債試點房企，甚至去年上半年旭輝還在拿地。結(jié)果，短短幾個月后，旭輝就正式官宣美元債暴雷，引發(fā)市場恐慌。

2022年11月1日，旭輝控股集團發(fā)布公告稱，已暫停支付公司境外融資安排項下所有應付的本金和利息（公司預計將繼續(xù)支付的若干有抵押的項目貸款除外）。

當然，旭輝也沒有停下自救的步伐。2022年12月，旭輝控股公告稱，美元債重組方案正在推進中。有消息稱，旭輝最早于今年2月底公布重組方案，預計3月開始與債權(quán)人就重組方案進行談判。

目前旭輝集團已先后與包括中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行在內(nèi)的五家國有銀行簽訂銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議；并與光大銀行、廈門國際銀行等股份制銀行、建銀國際等金融機構(gòu)達成戰(zhàn)略合作，推動保交付、保品質(zhì)、保民生。

2月8日，東方資產(chǎn)宣布與旭輝集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將幫助旭輝進行資產(chǎn)處置、資產(chǎn)盤活、項目并購重組，并提供金融支持。

在一系列紓困政策和行動支持下，暖風一直在吹，但從房企本身來看，償債壓力依舊很大。

房企資金流動兩條腿缺一不可，一是融資，二是銷售。因此睿和智庫一直強調(diào)， 伴隨融資政策松綁，房企融資環(huán)境有所恢復，但對行業(yè)信心的提振難以持續(xù)。從中長期來看，開發(fā)商的資金鏈依然需要依靠銷售市場回暖。

關(guān)鍵詞： 旭輝地產(chǎn) 海外資本市場