來源 | 財經新地產

視覺 | 楊凱

責編 | 韓瑋燁

【資料圖】

最近，不少房企發布2022年業績預告。其中，過半房企2022年度業績虧損；在盈利的房企中，也不足10家凈利潤實現上漲。

但轉機已至。國家統計局數據顯示，一線城市新房售價環比微漲0.2%、二三線城市房價環比降勢也趨緩。

企業端，部分頭部房企業已率先回暖，保利發展、華潤置地、招商蛇口等1月銷售額同比均有起色。

但暖意尚未傳導至整個行業，百強房企1月僅實現銷售操盤金額3542.9億元，同比降低32.5%，環比降低48.6%。去化困難也讓市場上出現了不少奇葩營銷方式，“貸款年限最長可以貸至100歲”、“現房銷售”、“價保”等頻繁刷屏。

01 業績普遍下滑

隨著過半A股房企發布2022年度的業績預告，房企2022年度的經營情況已隱約可見。

克而瑞數據顯示，截至2月14日，A股的113家上市房企中已有67家發布了2022年度業績預告。其中，有38家預計虧損，占比超過了56%；而盈利的29家房企中，有20家預計歸母凈利潤同比減少，僅有5家預計歸母凈利潤有所增加，另有4家企業將扭虧為盈。整體來看，已披露2022年業績預告的A股上市房企業績表現仍然欠佳。

關于虧損或利潤下滑的原因，有82%的房企歸因于疫情影響或業務結算結構變化導致的銷售項目結轉利潤減少；也有56%的房企提到，低迷環境下對其資產計提了減值準備，從而導致虧損或利潤下滑。此外，租金收入減少、多元化業務收入減少、投資收益減少、管理費用/利息支出增加等也是很多房企業績下滑的原因。

具體來看，招商蛇口預計2022年的歸母凈利潤為38億-46億元，同比下降55.65%-63.36%，扣除非經常性損益之后的歸母凈利潤為29億-37億元，同比下降58.23%-67.27%。

關于歸母凈利潤同比大幅減少，招蛇在業績預告中表示，受市場下行、轉結區域結構變化的影響，房地產開發業務結轉毛利率階段性下降，結轉毛利同比減少明顯。同時，計提資產減值準備也同比增加。此外，在新冠肺炎疫情爆發期間招蛇對租賃物業采取了減免租等措施，累計減免租金約7.49億元，也導致其利潤同比明顯下降。

02 開年初現暖意

2月16日，國家統計局數據顯示，1月一線城市新房售價環比轉漲、二三線城市環比降勢趨緩。在70個大中城市中，商品住宅售價環比上漲城市個數增加，新房和二手房售價環比上漲的城市分別有36個和13個，比上月分別增加21個和6個。

不過，與去年相比，今年1月份一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比下降。

具體到企業端，個別頭部房企已率先回暖。2月15日，保利發展發布銷售情況簡報，1月實現簽約金額295.45億元，同比增加4.39%。

華潤置地1月銷售也回暖，實現總合同銷售金額約160.2億元，同比增加4.9%。

銷售同比增長的還有招商蛇口。1月，招蛇實現實現簽約銷售金額157.67億元，同比增加4.09%。

但放眼百強房企銷售仍然低迷。數據顯示，1月，TOP100房企僅實現銷售操盤金額3542.9億元，單月業績規模同比降低32.5%，環比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達11.8%。克而瑞地產研究預計，短期內市場的供求和成交不會出現明顯轉暖的跡象，整體銷售將保持低位運行。

分梯隊來看，不同梯隊房企銷售額下滑程度不同，頭部房企特別是央國企發展韌性較強。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低5.8%至107.5億元。TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為26.8億元和15.8億元，同比降幅較高達52.2%和45.1%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低45.7%至4.7億元。

在目前的行業形勢下，央國企及部分優質民企發展韌性較強、中小房企競爭力不足。

03 房企爭春

房企去化困難，拼命沖業績，也滋生了很多“奇葩”宣傳手段。

16日，網上流傳一張建發房產與廣西南寧部分銀行合作，購房者的貸款最長可以貸至100歲的海報。這引起網友熱議，似乎被叫停的接力貸又重現了。隨后該海報被撤下，相關房企和銀行也均未承認該海報內容的真實性。

而春節以來，各開發商玩命促銷，現房銷售、保價協議、經營貸置換房貸等等多年不見的促銷手段都重見天日。

首先是現房交付。自今年1月17日召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出，“有條件的可以進行現房銷售”以來，已有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態，試點現房銷售。

這種“即買即交付”的制度對于恢復市場信心有所助益。財經新地產注意到，南寧一地方國企天健地產推出現房，稱“交5.5萬元定金即可收房”。

多年不見的“保價協議”近期也重現南京。南京市浦口區“保利揚子萃云臺”售樓處貼出聲明稱，凡購買項目任一商品房的，自簽訂合同到交付，若有其他房源優惠折扣大于之前的折扣，降價超過之前的實際成交價，公司愿意為買房人換房并退差價。

公開資料顯示，該樓盤由保利發展和南京揚子國資投資集團有限責任公司聯合開發。去年11月28日，項目領取銷售許可證，首次推出7號樓與8號樓252套全裝修新房，戶型面積為105-143平方米，均價約39843元/平方米。

此外，財經新地產近期也頻繁接到房產銷售的電話，稱辦理“經營貸置換房貸”，可省下幾十萬甚至上百萬貸款利息。

另外，最近多地舉辦房展，幫助購房者一站式看房選房買房。例如廣東肇慶，20家房企集中促銷，恒大世紀夢幻城也現身其中。種種跡象表明，在業績普降、去化困難的當下，玩命促銷已經了各房企死抓不放的救命稻草。

關鍵詞： 一線城市 商品住宅 華潤置地