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2月19日，華遠地產股份有限公司（600743.SH）發布關于對上海證券交易所監管工作函回復的公告。據了解，華遠地產2022年三季報顯示，前三季度歸母凈利潤虧損4.21億元，而按照華遠地產于今年1月30日披露的2022年全年歸母凈利潤虧損金額預計35億元至39億元相比，虧損金額差異較大。上交所要求華遠地產結合房地產業務的項目結轉等經營情況，說明2022年四季度出現大幅虧損的具體原因及合理性，是否存在前三季度成本費用應結轉而未結轉等利潤調節情形。對此，華遠地產回復稱，2022年國內新冠疫情影響延續，房地產市場情況持續低迷、市場底層需求受到沖擊、居民購房意愿下滑，受此影響2022年行業整體毛利空間持續壓縮，同時第四季度公司計提減值，導致2022年度經營虧損。 華遠地產表示，公司于去年四季度計提減值的主要原因為：自年初伊始，國家多部門分別從需求端、供給端及信貸環境等各方面陸續出臺多項房地產利好政策，市場信心逐步重建，公司前三季度對市場的復蘇持謹慎樂觀態度，但部分存貨項目的經營預期與市場實際銷售價格情況存在差異，重點布局的二三線城市整體銷售未見好轉，公司項目銷售情況亦不及預期。第四季度疊加國內疫情不斷反復，市場信心進一步走弱，房價下跌幅度加大。為了保障公司現金流安全，深入落實“保交樓、保民生、保穩定”的政策，四季度公司根據市場情況動態調整經營及銷售策略，進一步加大去化力度，部分項目存貨可變現凈值低于成本。因此，公司從謹慎原則出發，對具有減值跡象的項目根據最新數據測算后，對可變現凈值低于賬面成本的項目計提資產減值，預計需補提約36億-40億元，其中石家莊、涿州、重慶等重點布局城市的項目計提減值約28億元，占總體減值規模的75%。公司2022年四季度出現了較大幅度虧損，不存在前三季度成本費用應結轉而未結轉等利潤調節情形。其中，石家莊項目預計計提金額最高。公告顯示，該項目位于河北省石家莊市高新區，項目用地面積17.3萬平方米，總建筑面積56.8萬平方米，以住宅為主，于2019年開盤。2022年石家莊市商品住宅逐步呈現去化周期延長、成交價格下降的趨勢，周邊競品項目銷售價格均出現不同程度的下降，其中競品A項目2021年銷售價格為1.42萬元/平方米，2022年末降至1.19萬元/平方米，競品B項目2022年新開盤銷售價格為2萬元/平方米。公司參考競品樓盤銷售價格及歷史成交價格，本項目中存在減值跡象的主力業態綜合平均價格預估為1.43萬元/平方米；根據項目動態成本、稅費等測算，單方成本預估為1.76萬元/平方米，預計2022年度計提存貨跌價準備約13.9億元。華遠地產指出，公司對存在減值跡象的存貨參照在建在售項目價格以及參考周邊競品的市場售價，并結合項目定位以及銷售計劃進行存貨減值測試。對于公司的現金流情況，公告顯示，受市場影響，華遠地產2022年度預計經營凈現金流約20億元，較2021年下降72%。但公司切實履行國企責任，積極償還到期債務，防止出現信用風險，同時確保項目按時交付，并如期支付農民工工資等維穩支出。為此，公司根據市場情況動態調整經營及銷售策略進行去化，嚴格保障公司現金流的安全穩定。2022年公司籌資活動凈現金流出約30億元，截至2022年末公司貨幣資金約55億元。此外，公告顯示，2022年公司整體毛利率為7%左右，較上年度下降近10個百分點。對于毛利率下滑的原因，華遠地產稱，受房地產調控政策、宏觀經濟環境影響，房地產市場不斷下行，公司產品銷售價格呈下降趨勢，導致毛利率下滑；同時，2022年結利的房地產項目主要集中在2017年至2019年市場高點時期獲取，土地成本較高。 公告顯示，華遠地產毛利率持續下降的風險主要基于房地產政策的整體基調、市場環境的不確定性以及公司為合理保證流動性安全的客觀需要。隨著救市政策的陸續推出，市場呈現企穩趨勢，但修復效果仍需時間檢驗，尤其是消費者信心和購買力的恢復尚需時日，公司毛利率的穩定還存在一定程度的不確定性。華遠地產表示，面對上述行業環境及未來發展趨勢，公司積極實施“強回款、降成本、提品質”的經營方針，有效把握市場需求釋放節奏，根據市場情況動態調整經營及銷售策略，同時不斷調整債務結構，穩步降低負債水平，保障公司現金流安全，積極穩健推進公司各項經營管理工作。

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