中房報(bào)記者 苗野 北京報(bào)道

“提前還貸”“提前還貸比借錢(qián)難”在2023年開(kāi)年登上各大社交平臺(tái)熱點(diǎn)話(huà)題，同時(shí)關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲日漸高漲。

針對(duì)近期反映較多的房貸提前還款難、預(yù)約時(shí)間長(zhǎng)等問(wèn)題，央行、銀保監(jiān)會(huì)近日召開(kāi)部分商業(yè)銀行座談會(huì)，要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶(hù)為中心的理念，保障客戶(hù)合法權(quán)益，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶(hù)提前還款服務(wù)工作。

(資料圖)

存量房貸利率到底能不能下調(diào)？銀行又該如何應(yīng)對(duì)目前的“提前還貸潮”？對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平、上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰、思睿集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家洪灝展開(kāi)討論。

存量和新增房貸利差拉大是主因

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：春節(jié)過(guò)后，全國(guó)各地涌現(xiàn)“提前還貸潮”，主要受哪些因素影響？

連平：一是存量房貸利率與新增房貸之間的利差較大。始于2021年三季度末的房貸利率下調(diào)周期，到2022年12月末，新增個(gè)人住房貸款平均利率累計(jì)降幅在125bp左右，部分購(gòu)房者選擇提前還貸主要是節(jié)省長(zhǎng)期房貸的利息支出。二是過(guò)去一段時(shí)間國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)放緩，資本市場(chǎng)投資回報(bào)率有所下降，并且存在一定投資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致這部分群體對(duì)未來(lái)投資市場(chǎng)預(yù)期回報(bào)偏悲觀，部分存量購(gòu)房者通過(guò)理財(cái)收入、資本市場(chǎng)投資收益等渠道獲得的投資回報(bào)覆蓋貸款本息支出的能力明顯下降，因此選擇收回投資資金提前還貸。最近有部分機(jī)構(gòu)為存量購(gòu)房者提供按揭貸款置換的行為，也是引發(fā)局部提前還貸行為的一個(gè)重要因素。

陳杰：根本來(lái)說(shuō)是貸款者感覺(jué)提前還貸更劃算，能在滿(mǎn)足同樣理財(cái)目標(biāo)下減少支出成本，在資金各種配置中讓成本最小化、收益最大化，是自身理性的表現(xiàn)。大部分存量按揭貸款的利率與新增按揭貸款的利率方差較大，也與市面上其他可以獲得的融資方式比如信用貸、消費(fèi)貸的利率差別較大，這是最直接的觸發(fā)原因。當(dāng)前其他資產(chǎn)端投資收益率下行嚴(yán)重，按揭貸款利率與之形成鮮明對(duì)比，相對(duì)機(jī)會(huì)成本就顯得高起來(lái)，但凡還有余錢(qián)，不如就用來(lái)償還房貸，這是這輪還貸潮區(qū)別之前的一個(gè)特別背景。

另外，房?jī)r(jià)上行預(yù)期減弱，房貸利率對(duì)比反差大，挫傷了投資者用高機(jī)會(huì)成本的杠桿資金投資購(gòu)房的積極性。去年以來(lái)大部分城市的房?jī)r(jià)走弱，近期也還沒(méi)有看到特別明顯的反彈跡象。在房?jī)r(jià)上升期間，利用杠桿去購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)，只要借貸利率低于資產(chǎn)預(yù)期上升速度，都是理性的，享受杠桿放大收益。但如果房?jī)r(jià)平盤(pán)甚至下行，再用高機(jī)會(huì)成本的資金來(lái)進(jìn)行購(gòu)房投資就不劃算了。

洪灝：其實(shí)還是因?yàn)榉抠J利率預(yù)期下行，存量和新增房貸利差越拉越大，導(dǎo)致購(gòu)房者提前還貸的意愿加強(qiáng)。很多購(gòu)房者堅(jiān)持提前還貸還與銀行理財(cái)收益持續(xù)下滑有關(guān)，此前雖然房貸利率相對(duì)較高，但銀行理財(cái)產(chǎn)品收益也較高，許多購(gòu)房者選擇將手中存款購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，來(lái)賺取利息差。現(xiàn)在理財(cái)收益持續(xù)下滑，與其將手中存款購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，不如提前還貸減少損失。去年全國(guó)住戶(hù)存款增加18萬(wàn)億元，提前還貸可以理解成“變相理財(cái)”，是老百姓基于當(dāng)下市場(chǎng)對(duì)自身財(cái)務(wù)投資的合理安排，無(wú)需過(guò)多解讀。

下調(diào)存量房貸利率對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是“割肉”

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在調(diào)降存量房貸利率的呼聲漸高，到底可不可以下調(diào)？

陳杰：這完全取決于銀行自身的風(fēng)控能力。存量個(gè)人按揭貸款利率跟著市場(chǎng)利率走勢(shì)下調(diào)，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)不僅是“割肉”損失收益的問(wèn)題，主要是房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)高收益資產(chǎn)，無(wú)論資產(chǎn)占比還是收益占比都很高，在大銀行資產(chǎn)占比普遍在30%左右（中等上市銀行在25%左右），收益占比還更高，會(huì)對(duì)其流動(dòng)性和資金配置造成很大沖擊。一般銀行即使想“讓利”或與貸款者“同克時(shí)艱”，也不敢輕易開(kāi)啟存量房貸利率調(diào)整。

另外，存量的浮動(dòng)利率房貸雖然有自動(dòng)鎖定LPR機(jī)制，但各個(gè)銀行往往會(huì)有附加利率，這個(gè)附加利率導(dǎo)致存量房貸與新增房貸還是有利差。錨定LPR的存量房貸利率一年才調(diào)整一次，存量房貸利率調(diào)整與新增房貸利率之間有較長(zhǎng)的時(shí)間差，所以LPR機(jī)制也擋不住貸款者考慮提前還貸。

連平：目前來(lái)看調(diào)整存量房貸利率的主要手段是調(diào)降LPR中長(zhǎng)期基準(zhǔn)利率，今年央行仍有小幅下調(diào)的可能性，商業(yè)銀行主動(dòng)調(diào)整房貸利率概率偏低?？紤]到當(dāng)前全國(guó)個(gè)人住房貸款余額達(dá)到38.8萬(wàn)億元，占全國(guó)金融機(jī)構(gòu)貸款余額的18.1%，體量龐大，涉及商業(yè)銀行盈利和息差收入占比較大，一旦調(diào)整存量房貸利率，短時(shí)間內(nèi)對(duì)商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)情況將產(chǎn)生較大的波動(dòng)和影響，不利于銀行體系的穩(wěn)定，因此短期內(nèi)全面推行存量房貸利率調(diào)降的概率較低。

洪灝：以前沒(méi)有調(diào)降存量房貸利率的先例，我個(gè)人也不是很贊同這么操作。存量購(gòu)房者可以提前還貸甚至是想辦法“轉(zhuǎn)貸”來(lái)替換掉高利率，但要求下調(diào)存量房貸利率跟房子降價(jià)去大鬧售樓處是一個(gè)邏輯。銀行也缺乏降低存量房貸利率的動(dòng)力。存量房貸客戶(hù)還是按照當(dāng)時(shí)貸款合同利率執(zhí)行，如果合同利率為浮動(dòng)利率那可以享受到利率下降的優(yōu)惠。從目前市場(chǎng)來(lái)看，2023年LPR仍有較大下調(diào)的可能性，可以進(jìn)一步帶動(dòng)房貸利率下行。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：房貸利率下行引發(fā)的提前還貸事件不斷，對(duì)銀行有何影響？銀行應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？

洪灝：直接影響銀行的收入。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的大環(huán)境下，銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是風(fēng)險(xiǎn)較低、收益相對(duì)較高的長(zhǎng)期穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。增量房貸申請(qǐng)量下降，存量房貸被提前償還，銀行收益自然受到影響，也考驗(yàn)銀行資產(chǎn)負(fù)債管理的能力。

連平：目前還不清楚具體提前還貸的金額，但提前還貸這個(gè)話(huà)題并不是第一次出現(xiàn)，以往類(lèi)似的房貸利率階段性下行周期中也偶有發(fā)生，提前還貸需要有流動(dòng)性條件和付出一定的成本，從歷史來(lái)看對(duì)銀行影響有限。商業(yè)銀行還是應(yīng)當(dāng)按照已經(jīng)簽署的合同約定及相關(guān)條款，做好購(gòu)房者提前還款的工作。

陳杰：我認(rèn)為有條件的銀行，適當(dāng)主動(dòng)進(jìn)行存量房貸利息成本的階段性減免或提供一定的優(yōu)惠，讓貸款者觀望一下再做決定，市場(chǎng)下行要多方一起共擔(dān)成本。另一方面，銀保監(jiān)會(huì)要組織在銀行全行業(yè)內(nèi)考慮研究，增加存量房貸利率基于LPR機(jī)制的調(diào)整次數(shù)、縮短調(diào)整周期，部分消除貸款者因?yàn)樾屡f房貸利差長(zhǎng)期存在而產(chǎn)生的提前還貸動(dòng)機(jī)。

提前還貸潮對(duì)樓市影響不大

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這一輪“提前還貸潮”對(duì)樓市影響幾何？

連平：提前還貸對(duì)樓市的影響只是階段性的，難有大的擾動(dòng)。樓市運(yùn)行關(guān)鍵看政策、周期性和需求等因素。隨著國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)本身有望在今年二季度觸底企穩(wěn)，資本市場(chǎng)信心回升帶動(dòng)整體風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)回報(bào)率的改善，后續(xù)考慮提前還貸的群體會(huì)逐步減少。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正從全面下行逐步轉(zhuǎn)向復(fù)蘇，但仍然不能低估房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇所面臨的阻力和潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。下一個(gè)階段政策應(yīng)針對(duì)不同住房需求精準(zhǔn)實(shí)施，進(jìn)一步加大供給側(cè)金融政策支持力度，促進(jìn)政策加快步伐有效落地。

洪灝：提前還貸潮對(duì)樓市整體影響不大。房地產(chǎn)行業(yè)正在政策支持下緩慢復(fù)蘇，盡管目前政策支持力度相當(dāng)大，但相較于2014年房地產(chǎn)耗費(fèi)一整年時(shí)間修復(fù)，眼下房地產(chǎn)面臨的很大挑戰(zhàn)，這也使得我們對(duì)復(fù)蘇所需的時(shí)間應(yīng)有客觀的預(yù)期。這一過(guò)程也是信心逐步修復(fù)的過(guò)程，亦是以房地產(chǎn)投資周期最終越過(guò)其拐點(diǎn)逐步恢復(fù)的過(guò)程。盡管從中長(zhǎng)期維度審視，房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性較低，但城鎮(zhèn)化進(jìn)程和改善性住房需求仍存，房地產(chǎn)依然可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)恢復(fù)期。

陳杰：提前還貸本身不會(huì)直接影響樓市復(fù)蘇，但要小心存在金融降杠桿機(jī)制對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。在房?jī)r(jià)上升時(shí)，大量居民進(jìn)行按揭貸款，表面是用房子進(jìn)行抵押，實(shí)際是用未來(lái)預(yù)期收入流的貼現(xiàn)進(jìn)行抵押，大大增加了銀行可發(fā)放貸款能力，銀行體系資產(chǎn)負(fù)債表為此擴(kuò)表，引發(fā)了連環(huán)系列的資金擴(kuò)張，帶來(lái)了社會(huì)上資金流動(dòng)性很充足，所以房地產(chǎn)在這個(gè)層面上是起到了金融加速器的作用。但如果購(gòu)房者大規(guī)模提前還貸，相當(dāng)于提前提取儲(chǔ)蓄的另一面，同樣帶來(lái)銀行體系資產(chǎn)負(fù)債表縮表，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，帶來(lái)貨幣流動(dòng)性下降，事實(shí)上起到了金融減速器的效應(yīng)，通過(guò)這個(gè)機(jī)制，可能會(huì)對(duì)恢復(fù)樓市乃至恢復(fù)經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生一定的抑制作用。

當(dāng)前一方面要穩(wěn)定樓市，并徹底消除爛尾樓可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面還要從宏觀經(jīng)濟(jì)基本面著手，穩(wěn)定了經(jīng)濟(jì)，股市和理財(cái)產(chǎn)品收益率回升，收入預(yù)期看好，并同時(shí)做好社會(huì)保障體系建設(shè)，讓人們敢買(mǎi)房敢改善住房，那提前還貸潮就會(huì)消減不少。

關(guān)鍵詞： 房貸利率 經(jīng)濟(jì)學(xué)家 提前還貸