文｜鄧浩志

今日，廣州公布了2023年首批集中供地清單（下圖），首批供應(yīng)地塊共21宗，總建面300.28萬(wàn)㎡，涉及廣州8個(gè)區(qū)域。其中番禺6宗、荔灣5宗、增城3宗、白云2宗、南沙2宗、天河1宗、花都1宗、從化1宗；越秀、海珠、黃埔三區(qū)暫無(wú)供應(yīng)。

(資料圖片)

細(xì)看此次集中供地清單，有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：

1、 供應(yīng)地塊數(shù)量大幅增加。

整個(gè)2022年，廣州總共4輪集中供地，分別供應(yīng)地塊數(shù)量為：18宗、14宗、20宗、6宗。繼續(xù)往前，2021年最后一輪集中供地，廣州總共也僅推出了17宗地塊。也就是說(shuō)，此次供應(yīng)21宗地塊，從宗地的數(shù)量看，是過去一年半時(shí)間，6輪集中供地當(dāng)中，數(shù)量最多的一次。數(shù)量多可以解讀為需要更多的土地出讓金，但掛得多不等于就能賣得多。如果掛得多，流拍得也多，反而造成不好的市場(chǎng)預(yù)期。所以廣州這次掛出這么多地塊，應(yīng)該是有信心的。至于信心從何而來(lái)？我們后面說(shuō)。

2、優(yōu)質(zhì)地塊依然占主導(dǎo)地位。

本地土地供應(yīng)，核心城區(qū)地塊占主導(dǎo)，其中荔灣區(qū)就有5宗地塊，天河、白云、番禺也都有位置不錯(cuò)的地塊。在市場(chǎng)行情不好的時(shí)候，通常會(huì)推出更多城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，希望吸引更多的開發(fā)商參與競(jìng)拍。雖然近期廣州樓市銷售情況有比較明顯的復(fù)蘇，但開發(fā)商拿地的熱情依然不算特別高，所以這次也不例外，希望通過好地塊吸引更多的參拍者。

3、最顯眼的反而是一批“冷門”區(qū)域地塊的出現(xiàn)。

曾經(jīng)流拍比較多的增城區(qū)，過去幾輪土拍都明顯減少了供應(yīng)，甚至停止了供應(yīng)。但這次竟有兩塊增城宅地掛牌。同樣，前期樓市降溫比較明顯的花都、從化、南沙三個(gè)外圍區(qū)域也都有土地掛出。這個(gè)舉措，可能出于穩(wěn)定各個(gè)區(qū)域土地供應(yīng)，以穩(wěn)住各區(qū)后續(xù)住宅供應(yīng)量這個(gè)目的。畢竟，如果一個(gè)區(qū)域長(zhǎng)時(shí)間沒有土地供應(yīng)，就有可能造成因?yàn)榭砷_發(fā)用地減少，從而導(dǎo)致可售住宅逐漸減少的情況。

另外，敢于推出更容易流拍的郊區(qū)地塊，說(shuō)明廣州市對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)，乃至住宅市場(chǎng)的后市都比較有信心。一則，相關(guān)冷門區(qū)域地塊已經(jīng)做了提前溝通，很可能已經(jīng)有潛在買家。二則，廣州也會(huì)把對(duì)后市的信心，傳遞給潛在拿地的房企，以鼓勵(lì)他們出手。

至于什么才能提升潛在拿地企業(yè)的信心呢？無(wú)外乎兩樣，一是回暖的市場(chǎng)，二是即將出臺(tái)的重磅扶持政策。從目前情況看，市場(chǎng)開始回暖，但廣州的暖意尚不足夠。現(xiàn)在能夠鼓勵(lì)企業(yè)拿地的，或許只有重磅扶持政策這個(gè)預(yù)期。所以，接下來(lái)廣州有可能出臺(tái)支持樓市的重磅政策。

4、展望。

核心城區(qū)的地塊均不用特別擔(dān)心，這批“靚地”是不愁買家的，就算民企參與的積極性不高，像越秀、保利這批房企也是有可能出手的。而郊區(qū)地塊最終花落誰(shuí)家，暫時(shí)很難判斷。畢竟地方國(guó)企不允許再兜底拿地了，而傳統(tǒng)房企對(duì)待這些高庫(kù)存區(qū)域又比較謹(jǐn)慎……最后是成交價(jià)，我認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是土地市場(chǎng)仍然在底部運(yùn)行，所以多數(shù)地塊溢價(jià)預(yù)期并不高，能全部或者大多數(shù)拍出已經(jīng)算完成任務(wù)，部分核心地塊有所溢價(jià)，就已經(jīng)很不錯(cuò)了。相信多數(shù)地塊仍然是底價(jià)或底價(jià)附近成交。

（本文圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）

關(guān)鍵詞： 土地供應(yīng) 土地市場(chǎng) 集中供地 商品住房