圖/文 樂居財經研究院 樹佳 淑敏 奕和

土地市場一向是反映房地產行情的晴雨表。地產高熱時期，土地市場競爭激烈，房企不惜犧牲利潤重金拿地，地王頻出。而在行業的冰封時期，土拍市場玩家寥寥，流拍率增加，少有人問津。

2022年被稱為是地產最艱難的一年，其土地市場的表現自然也經歷了一番慘淡景象。克而瑞數據顯示，2022年，拿地金額TOP100房企全年拿地總金額1.65萬億，同比錄得腰斬。百強房企投資力度大幅下滑，有近四成百強房企全年投資暫停。

(資料圖)

這意味著，在過去一年365天的時間里，這些房企在土地市場毫無收成。市場低迷，資金短缺，讓它們只能像冬眠的動物一般蟄伏，無力投拓。

從近三年房企新增貨值的對比來看，也很好地印證了這一點。樂居財經統計數據顯示，2020年，30家典型房企中，進入拿地金額百強的29家，新增總貨值6.39萬億；2021年，30家典型房企新增貨值5.4萬億，有所下降。

而進入2022年，上述30家房企仍保持在拿地百強之內的僅有18家，全年新增總貨值僅1.76萬億，直線下滑，其余12家房企已掉出百強之外。這當中，新增貨值同比實現增長的僅有2家，僅占比11.11%，絕大部分仍在名單中房企全年新增貨值負增長。

在土地投拓上長時間的謹慎，很好地控制了房企資金的流出，但也帶來另一個更為嚴重問題，一些房企即將變得“無米之炊”。

有企業內部人士向樂居財經表示，即使在去年的艱難時刻，他們依舊完成了銷售指標，但進入今年，因為去年沒怎么拿地，沒什么房子賣了，所以，春節之后，公司開始裁員。

而實際上，今年很多房企都將面臨裁員、縮表等問題，雖然在整個行業層面，政府在給地產放閘，但沒有一定的現金流支撐，土地投拓跟不上，留給房企的只有節流、減員這一條路徑了。

九成房企新增貨值下跌

據樂居財經統計，2021年，進入拿地金額百強的典型房企29家，當中新增貨值同比實現增長的有9家，占比31.03%。

這些企業分別為越秀地產、卓越集團、中國金茂、中海地產、建發房產、融信中國、碧桂園、中梁控股、綠城中國，新增貨值增長最高的為109.30%，最低的為2.13%。

進入2022年，隨著市場繼續下探，債務暴雷持續，房企迫于資金壓力，拿地意愿進一步降低。

30家典型房企仍保持在拿地百強之內的僅有18家，而這些企業中，僅華發股份、濱江集團兩家房企新增貨值實現同比正增長，占比降至11.11%。88.89%的房企在去年新增貨值錄得下降，接近九成。

下降幅度超80%的房企就有四家，分別為首開股份、金地集團、旭輝控股、碧桂園。

一些房企憑借自身規模，曾在土地市場大展身手，如碧桂園在2020、2021年分別以5026億、5833億新增貨值位列30家房企的第二位和第一位。

2022年，碧桂園的新增貨值則同比下降96.81%，對土地投拓市場的謹慎，讓它年內僅新增了186億的土地貨值。

基于上述30家典型房企的新增貨值情況，企業近三年（2020-2022）新增貨值TOP15的總體數額也在下降。

2020年，新增貨值前15的房企總額4.9萬億。2021年，這一數據下降至4.11萬億。在2022年，新增貨值前15的房企總額則已下降至1.72萬億，同比2021年下降達58.19%，接近六成。

民營房企掉隊

追逐規模的時代，銷售榜的排名，與拿地榜高度一致。以往，銷售回籠的資金，便可以迅速進行下一輪的投資周轉，前后銜接，強者恒強。

如今這種邏輯，已然不復存在。

拿地榜單上，幾乎是“換了人間”，不少曾經位居前列、耳熟能詳的房企名字，都滑落下去，甚至消失，取而代之的，是許多名字稍長的城投平臺。

相關數據顯示，碧桂園2020年、2021年的新增貨值，分別為5026億元、5971億元，均位列第一；但去年，它雖然全口徑銷售額仍保持榜首，但新增貨值僅為186億，投資力度大為收縮。

旭輝的情況，跟碧桂園有點類似。2022年，旭輝的新增貨值，僅剩174億，這與其前兩年均超過1600億新增貨值相比，有著天壤之別，收縮了近九成。

僅有龍湖、濱江在支撐著民營房企的牌面。

過去一年，龍湖擴儲貨值為671億，雖比去年2881億的量級，下降了不少，但仍站穩前十的行列，是為數不多正常拿地的房企之一。北京、上海、合肥、西安、蘇州等多個城市，均有其拿地的身影。

濱江也花費403億元的權益拿地金額，取得貨值1543億，相比于此前兩年的1473億、1057億，反而有所增長，同比2021年上漲了45.98%。

其余民企中，恒大銷聲匿跡并不讓人意外，而新城、融創、金科、中南、旭輝、陽光城等原本的拿地大戶，也都裹緊棉襖過冬，拿地急劇縮減，大多在拿地百強中消失，顯然沒有太多的補倉心思。

國資仍是主角

國央企則是風頭無兩。華潤置地、保利、中鐵建、中海、招商蛇口等央企的新增貨值規模，均在前列，而萬科、建發房產、越秀地產、華發股份等地方國資，以及興城人居、貴安新區開發投資等城投黑馬，更是羨煞旁人。

單從體量上看，國資們的新增貨值，也較此前一年下滑不少，比如華潤置地從近2843億的規模，下降15.79%到2394億；保利從3995億，下降37%至2515億；萬科從3940億降至1716億，降幅也有56.45%。

只不過，逆水行舟，很多民企都在撤退，國資們的擴儲量，相比較而言下降得并沒有那么大，自然而然地唱了主角。

2022年，拿地榜百強企業拿地總額為1.65萬億元，同比本已低迷的2021年，仍接近腰斬，可謂是跌落至谷底。

一整年下來，共有近四成房企的投資，按下了暫停鍵。地產商的拿地意愿之低落，可見一斑。

度過年關，情況仍沒有太多的改觀。包含著春節假期的1月，僅有綠城、華潤置地、建發3家百強房企少量拿地，而城投仍是拿地的主力軍。

關鍵詞： 土地市場 旭輝地產 越秀地產 華潤置地