本報記者 董紅艷 李貝貝 北京報道

2023年2月8日，北京2022年第五批集中供地正式收官，土地總體數量不多，具體而言，部分地塊遭到企業瘋狂爭奪，出現了較高的溢價率，而部分地塊則是以底價進行成交，呈現為冷熱不均的局面，而越秀、京東的拿地，也受到諸多關注。

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2月9日，合碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，預計2023年北京土拍會延續“詳細清單”模式，讓企業更加從容地去了解土地的情況，研判地塊市場價值，從而做出更加理性和科學的預判，有的放矢。而這種模式對于未來的北京房地產市場供應，以及北京樓市的庫存去化，也能起到有效的助推作用。

冷熱不均，量少次多

本批次土拍共計有6宗宅地成交，其中3宗出現觸頂，3宗底價成交，總成交金額為132.09億元，總成交面積21.47萬平方米，總規劃建面53.18萬平方米，整體溢價率約7.8%。

本次土拍，多個地塊可謂炙手可熱。據悉，此次6塊供地，分別位于朝陽、昌平、亦莊、通州、房山和石景山，而位于朝陽、昌平和石景山的三地的地塊最終成交溢價率均高達15%。

昌平南臨近產業中關村等地，一直是北京土拍的熱門區域。本次土拍，位于昌平回龍觀信息產業基地的地塊，不出意外地風頭無兩，遭到越秀、城建、建發、招商、首開、金茂、華潤等14家房企的瘋搶。最終，被越秀以33.12億摘得，成交樓面價3.24萬元/平方米。

同時，位于朝陽小紅門的11號地塊，也獲得了較高的關注度。受到首開、華潤、建發、龍湖等10家房企的爭搶。最終被中建東孚摘得，成交價14.26億元，折合樓面價約4.73萬元/平方米，銷售指導價為8萬元/平方米。而房源信息顯示，目前11號地塊附近的部分次新二手房掛牌價已經超過了8萬元/平方米，達到8.6萬元/平方米。

位于石景山的蘋果園631、634地塊，也被越秀、建發、國貿、招商、首開、中海共6家房企爭搶，最終再次被越秀以25.99億拿下，成交樓面價4.3萬元/㎡。而值得注意的是，此地塊所在的石景山是中海深耕區域，越秀的產品能否在包圍中“崛起”受到多方關注。

本次土拍，延續了北京去年第四次集中土拍“冷熱不均”的態勢。不同于以上三宗地塊的“熱”，位于亦莊、通州和房山的三宗地塊均是以低價成交。郭毅認為，之所以冷熱不均是因為部分地塊的市場前景被房企看好，而部分地塊的市場前景相對較差。

除了冷熱不均，記者注意到，北京的土拍已經呈現出量少次多的特點。北京本次土拍的規模和2022年第四批次集中供地規模相當，但是相比2022年初的土拍規模縮減較為明顯。而北京的土地拍賣次數已經遠超過了“兩集中”模式下三次的規則。

據2月2日消息，自然資源部《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》指出，每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預期預判；詳細清單內的地塊，在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發布出讓公告，對土地出讓方式進行優化調整。

北京的土拍模式正在日漸向“詳細清單”模式靠攏。郭毅表示，本次土拍地塊是在2022年年底掛牌長達數月后，在節后2023年2月進行拍賣的。企業在拿地上的選擇已經非常精準，效率較高。預計2023年北京的土拍會延續這種“詳細清單”模式，讓企業更加從容地去了解土地的情況，研判地塊市場價值，從而做出更加理性和科學的預判，有的放矢。而這種模式對于未來的北京房地產市場供應，以及北京樓市的庫存去化，也能起到有效的助推作用。

越秀出挑，京東爆冷

總體看來，本次土拍，央企、國企仍然是主力軍。其中，廣州老牌國企越秀的存在感非常之強。本次土拍成交的6宗地塊中，就有2宗是被越秀觸頂競得的，總計成交金額為59億元。

此次連落兩子，也讓眾人對越秀的實力刮目相看。近年來越秀地產發展勢頭著實迅猛，據公告數據，越秀地產2021年實現合同銷售額約1151.5億元人民幣，同比上升20.2%，逆勢闖入千億元陣營。2022年全年累計銷售金額1250.3億元，同比增長8.6%，累計合同銷售金額約占2022年合同銷售目標1235億元的101.2%，超額完成銷售任務。

越秀此次土拍，被業內視為其北上擴張之舉。而南方出身的房企中，北上的不止越秀一家。記者注意到，近年來建發地產，已經在北京接連開發了五個項目。

而除了越秀出挑以外，京東也爆冷進入了本次土拍拿地序列。據悉，本次亦莊地塊由北京越新房地產開發有限公司以底價31.12億元摘得。天眼查數據顯示其為京東旗下全資附屬公司，成立于2022年12月13日，看起來是專門為此次拿地而設立。

不過，這并不是京東第一次參與土拍拿地。據悉，京東在全國多地均有過拿地經歷，其中2020年10月中旬，京東在蘇州相城區摘得3宗土地，其中包括1宗商業用地和1宗住宅用地。

同樣，本次土拍中位于亦莊新城的地塊除了商業用地外，還包含一塊居住地塊。據悉，該住宅地塊為7.17萬平方米，地上建筑規模約19.46萬平方米，樓面價15988元/平方米，銷售指導價5.8萬元/平方米，與京東總部僅有一路之隔。

結合2022年11月劉強東發布的公開信內容，“集團拿出100億元，為包括全體德邦兄弟在內的所有集團基層員工設立‘住房保障基金’，希望能為工作滿5年以上全體員工，包括每一個快遞兄弟和客服兄弟實現購房愿望。這是循環無息貸款基金，意味著未來10年，集團累計投入資金總額高達數百億元。”業內紛紛猜測，京東此次拿地，將會用于打造員工“安居”計劃，建設員工“福利房”。

至此，北京2022年五個批次集中供地成交地塊61宗，總成交金額約1747億元，相比2021年全年的三次集中土拍金額下滑8%，整體熱度呈現為下降趨勢。而2022年北京的房地產買賣市場也表現相對疲軟。

不過，郭毅認為，從最近房地產市場的表現上來看，北京樓市的小陽春已經到來了。2023年1月份，共計三周的時間（去掉春節假期一周），新建商品住宅成交量仍然有2933套，平均每周有近1000套左右的成交量，而全月的成交量也創了北京近十年以來，春節月成交的新高。同時，春節之后，北京的二手房市場，也迅速的復蘇，正常的工作日單日，住宅的簽約量基本都保持在五六百套的水平。對于北京樓市未來的走勢，郭毅持有較為積極的態度：“預計今年上半年，北京住宅市場銷量會保持穩中有升的態勢。如果政策有所放松的話，北京樓市的熱度有可能會延續到今年下半年。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

關鍵詞： 北京樓市 越秀地產 京東集團