前 言

2022年全國商業地產行業經歷了曲折多變的一年，從面臨多重不確定性到年末的驟然復蘇，商業地產從業者的心態也在發生轉變，為了探尋行業發展趨勢，全國工商聯主管的全聯房地產商會商業地產工作委員會與商業地產智庫RET睿意德于2022年底至2023年初，面向230名行業高管展開問卷調查，調查從宏觀到微觀、從客流到業績、從項目開業到首店引進及信心指數等多維度展開。

【資料圖】

關于2022年行業困境，業內人士具有廣泛共識。隨著2023年步入新年，國家疫情防控政策調整及“二十大”的召開，長期市場上空彌漫的不確定性情緒明顯減少，確定性因素與市場信心明顯提升。2022年末呈現的商業復蘇景象給市場注入了信心，但是由于恰逢疫情管控放開節點與迎新節慶重疊，業內人士對于商業復蘇的長期性尚存有一定疑慮。因此，業界人士對于2023年市場整體趨勢的基本判斷為謹慎樂觀。

2023年全國商業地產經理人信心指數為59.9，相對去年50.8的信心指數，2023年信心指數的數值增加了9.1，提升了18%。業界對于市場反彈的原因，與消費市場的韌性認知具有不一致性，相信在季度數據出臺后，在凝聚行業共識方面應更具說服力。

行業指標對比與解讀

01

2022年平均客流與上一年度同比變化

超過一半的購物中心和商業品牌經理人表示2022年客流較上一年明顯下降，其中商業品牌經理人認為客流明顯下降的占比更高，接近60%，認為2022年客流有所增長的僅占5.24%。

02

2022年客流變化主要因素

疫情管控、消費意愿減弱、購買力下降是2022年度影響客流的首要三個因素，其中98.3%的購物中心和商業品牌經理人認為疫情管控影響客流。

03

2022年線下銷售總額與上一年度同比變化

近50%的購物中心和商業品牌經理人表示2022年線下門店銷售額較上一年明顯下降，26.44%的購物中心和商業品牌經理人認為線下銷售額略有下降，整體認為線下銷售額下降的占比超過70%。

04

2022年線上銷售總額與上一年度同比變化

34.48%的購物中心和商業品牌經理人表示2022年線上銷售額較去年有所增長，其中39.29%的商業品牌經理人認為線上銷售額有所增長；27.69%的購物中心和商業品牌經理人認為2022年線上銷售額和上一年持平；認為線上銷售額下降的購物中心和商業品牌經理人不足40%。

05

2022年影響銷售額變化的主要因素

與客流的影響因素結果類似，疫情管控、消費意愿減弱、購買力下降是2022年度影響銷售額的首要三個因素，購物中心和商業品牌經理人中94.41%認為疫情管控是影響銷售額的首要因素，72.45%的購物中心和商業品牌經理人認為消費意愿減弱是主要影響因素。

06

2022年新開項目/門店實現情況

44.33%的購物中心和商業品牌經理人表示2022年項目新開目標沒有完成，50.87%的購物中心和商業品牌經理人表示目標基本完成，超額完成的占比不足5%。

07

2022年新開購物中心/新開門店數量變化影響因素

72.27%的購物中心經理人表示新開購物中心數量的變化主要受到市場預期的影響，認為資金以及招商會影響新開項目的占比分別為56.3%和55.46%。

72.32%商業品牌經理人表示新開門店的變化主要受市場預期的影響，認為開店節奏受資金影響的為36.61%。

08

2022年品牌對于購物中心創新評價

58.04%的商業品牌經理人認為購物中心的創新力不足，僅2.68%認為購物中心的創新表現突出。

09

2022年引入首店數量較上一年對比

國際首店：近半數的購物中心和商業品牌經理人表示所在城市沒有國際首店的引入，僅9%表示所在城市引入的國際首店較上一年有所增長，23.17%認為所在城市的國際首店進駐數量下降。

全國首店：31.65%的購物中心和商業品牌經理人表示所在城市2022年沒有全國首店入駐，16.73%認為2022年引入的全國首店較去年有所增長，26.63%認為新增全國首店較上一年有所下降。

城市首店：僅18.33%的購物中心和商業品牌經理人表示所在地2022年無新增城市首店，27.63%表示城市首店較上一年的入駐量有所增長。

10

2022年購物中心引入首店數量變化因素

86.55%的購物中心經理人認為品牌的開店意愿是購物中心引入首店的首要因素；商業品牌經理人中62.5%認為市場預期是影響購物中心是否引入首店的首要因素。

11

2022年受疫情影響最大的城市

北京、上海成為購物中心和商業品牌經理人心目中受疫情影響最大的兩個城市。上海二季度受影響較明顯，商業品牌經理人對于上海受疫情管控影響的感知明顯強于購物中心經理人。北京在年中以及年末受到相關管控的連續影響，購物中心經理人對于北京購物中心受到疫情影響的沖擊感受相較于商業品牌經理人更加顯著。

信心指數調查與解讀

01

2023年全國商業地產經理人信心指數

調查顯示：宏觀形勢信心指數49.55、消費信心指數61.08、運營信心指數73.28和投資信心指數48.42，商業地產經理人信心指數是基于上述四個指數并通過綜合分析法與加權綜合指數法計算而來。

按百分值計算，2023年全國商業地產經理人信心指數為59.92，相對去年50.78的信心指數，2023年信心指數的數值增加了9.14，提升了18.01%，商業地產經理人信心水平顯著回升。

消費信心指數：本次調查的消費信心指數為61.08，相對于去年提高了5.78，商業地產經理人對于2023年的消費信心呈現謹慎樂觀的態度，三成的商業地產經理人認為消費信心將趨于樂觀，六成認為消費信心將趨于謹慎。

宏觀信心指數：2023年宏觀信心指數為49.55，相對去年提升了8.79，其中超過七成的商業地產經理人預計未來營商環境將有所改善，逾六成對于未來促消費政策效果表示有所期待。

運營信心指數：運營信心指數為73.28，相對去年提高了21.11，是四個指數中增幅最大的指標，六成商業地產經理人認為疫情對于客流量的影響將小于往年，近七成商業地產經理人預計2023年營業額將明顯增長。

投資信心指數：投資信心指數為48.42，較去年回落了1.33。其中36%的商業品牌經理人預計2023年拓店節奏將會放緩，不同品牌的拓店節奏較為分化，近七成的購物中心經理人預計商業資產價格不會增長。

權重賦值：市場的購買力預期是影響行業信心的首要因素，因此消費信心指數的權重最高；運營管理水平也是影響信心的重要因素，且正在呈現明顯的分化，其權重位列第二；外部宏觀形勢也直接牽動行業的信心，其權重位列第三；投資信心建立在前三個信心指數之上，不可或缺，且對未來長期發展存在影響。

02

2023年消費信心預判

商業地產經理人中55.28%對于2023年的消費信心表示趨于謹慎，28.15%的商業地產經理人對于2023年的消費信心表示趨于樂觀，7.91%的商業地產經理人對消費者信心表示趨于悲觀。

03

2023年疫情對于客流的影響預判

商業地產經理人中47.59%預計2023年疫情對于線下商業客流的影響會小于2022年，認為疫情對客流影響的程度較2022年明顯減少。

04

2023年營商環境的變化預判

58.4%的商業地產經理人認為2023年營商環境會有改善，認為營商環境會明顯改善的占比為9.51%，15.6%的商業地產經理人預計營商環境會趨于困難。

05

近期促消費政策的效果期待

42.31%的商業地產經理人對政府推出的促消費政策有所期待，33.98%表示期望不高，23.72%表示非常期待。

購物中心經理人對于促消費政策的期待相對更高，購物中心經理人中46.22%表示對于促消費政策的效果有所期待，高于商業品牌經理人的38.39%。

06

2023年市場競爭態勢預判

67.23%的購物中心經理人認為2023年的市場競爭程度會明顯增加，26.89%認為市場競爭程度將會明顯降低，認為競爭對手數量劇增是導致市場競爭增加的主要原因的購物中心經理人占比70.59%。

07

2023年提升競爭力的發力點

89.08%購物中心經理人和79.09%的商業品牌經理人認為2023年提升競爭力的發力點在于運營提升，位列第一。認為數字化應用是2023年提升競爭力發力點的購物中心經理人占比75.63%，位列第二，位列第三的是場景創新。商業品牌經理人中75.45%認為提升競爭力的發力點在產品創新。

08

2023年商戶承租能力預判

41.18%的購物中心經理人預計2023年商戶的承租能力將略有減弱，16.81%的購物中心經理人預計商戶的承租能力將明顯減弱，21.01%的購物中心經理人預計商戶的承租能力將基本不變，20.17%的購物中心經理人預計商戶的承租能力將略有增強。

09

2023年空置率水平預判

33.61%的購物中心經理人認為2023年商業項目的空置率將略有下降，29.41%的購物中心經理人預計空置率會略有上升，28.57%預計空置率將基本正常。

10

2023年品牌商拓展變化預判

29.09%的商業品牌經理人表示2023年將放緩拓店節奏，27.27%的商業品牌經理人表示2023年度的拓店節奏保持不變，有23.64%的商業品牌經理人在未來一年會加快拓店節奏，20%的商業品牌經理人表示觀望。

11

2023年經營業績預判

50.21%的購物中心和商業品牌經理人預計2023年營業額會明顯增長，22.88%認為與2022年基本持平。

12

2023年品牌商經營利潤變化預判

51.79%的商業品牌經理人預計2023年門店利潤水平將小幅上漲，22.32%的商業品牌經理人預計門店利潤水平將與2022年持平，認為2023年門店利潤水平會小幅下降的占13.39%。

13

2023年租金水平預判

62.22%的購物中心和商業品牌經理人預計2023年商業項目的租金將會小幅波動，31.23%預計租金將維持往年水平基本不變。

14

2022年同行業經營困難的情況

63.39%的商業地產經理人表示2022年同行業經營困難甚至瀕臨倒閉的情況明顯增加，其中近70%的商業品牌經理人表示2022年經營困難的情況明顯增加，商業地產經理人中僅5.2%表示同行的經營狀況基本正常。

15

線下實體發展面臨的主要挑戰

超過90%的商業地產經理人認為消費力不足是影響線下商業的首要因素。購物中心經理人中70.59%認為商業地產過度開發導致購物中心發展面臨挑戰，62.18%認為是品牌的創新不足。商業品牌經理人中分別有73.21%和51.79%的受訪者表示經營成本上漲和租金上漲是實體商業發展面臨的挑戰。

16

2023年新國貨國潮市場表現預判

36.85%的商業地產經理人認為2023年新國貨國潮的市場表現“前景可期”，34.99%的商業地產經理人認為“表現一般”。購物中心經理人認為新國貨國潮市場表現“前景可期”的占比為43.7%，高于商業品牌經理人，購物中心經理人對新國貨國潮的表現預判更加樂觀。

17

2023年商業資產價格變化預判

39.50%的購物中心經理人預計2023年商業資產價格將保持平穩，31.09%的購物中心經理人預計商業資產價格將迎來小幅上漲，25.21%的購物中心經理人認為商業資產價格將會小幅下跌。

全國商業地產經理人年度關注熱點

01

疫情防控政策全面調整 開啟商業復蘇新階段

2022年末，“新十條”、“乙類乙管”等多項優化政策文件陸續發布，新冠疫情防控政策發生根本性轉變，全面取消了對于人員流動的種種限制。時至春節檔，一些最先進入疫情高峰的城市已經基本上平穩渡過，全國交通狀況快速恢復，各大商場和餐飲消費場所客流大幅回升，消費市場出現了久違的人頭攢動，商業復蘇新階段正式開啟。

02

疫情催生新興業態崛起 創新商業危中有機

2022年，露營持續火熱。根據央視財經數據，五一假期露營相關產品預定量是2021年的3倍。除露營外，公園體驗式商業、開放式街區型商業也備受歡迎。疫情在對傳統商業造成嚴重沖擊的同時，也催生了一批滿足人們新興生活方式的新業態、新品牌，其背后深層因素是消費升級背景下民眾對于消費品質與品位的不懈追求。

03

頭部商業逆勢布局 引領消費升級勢頭

2022年9月，華潤萬象生活在深圳開出了沉浸式市集體驗型購物中心——萬象食家，10月又在上海新開了由城市綠地公園構成，并擁有歷史文化保護建筑的大型城市綜合體蘇河灣萬象天地。11月，太古地產的高端零售商業項目上海張園西區入市。12月，位于成都交子金融商圈的SKP項目試營業。在眾多商業項目招商困難或延期開業的背景下，頭部商業逆勢入場，強力引領消費升級，為2022市場增添了濃墨重彩的亮色，行業馬太效應顯現。

04

首店經濟熱度不減 助推城市商業升級

2022年3月，北京市《促進首店首發經濟高質量發展若干措施》作為“首店3.0版措施”出臺，在綜合政策和資金支持方面進行了優化調整，再度加碼首店經濟。北京率先提出發展首店經濟四年來，共引進2700多家首店落地。

同時，上海、廣州、深圳、武漢、南京、濟南、洛陽等城市也相繼出臺首店經濟支持政策，以首店引領商業創新、促進消費升級的氛圍逐漸形成。

05

國際快時尚品牌紛紛離場 市場亟待創新主力店

2022年3月，H&M旗下的MONKI退出中國市場。6月，H&M關閉了15年前開業的位于上?；春Ｖ新返闹袊鴥鹊厥椎?。7月，Zara母公司Inditex集團旗下Bershka、Pull&Bear和Stradivarius三個品牌在各自的電商旗艦店發布閉店公告。8月以來，Gap陸續關閉中國多家門店，12月作價2.9億甩賣中國業務。前些年，國際快時尚品牌幾近成為中高端購物中心標配主力店，業內呼喚創新主力店填補市場真空。

06

眾多網紅品牌經營遇挫 考驗品牌可持續能力

2022年三季度，美妝賽道遇冷，逸仙電商旗下完美日記等主要品牌彩妝業務收入較去年同期下降近五成。2022年11月底，網紅點心虎頭局渣打餅行通過官方公眾號發布推文中表示，公司面臨巨大的資金壓力，決定暫時退出部分區域市場，并隨即退出了成都、重慶、北京等多個城市，伴隨著流量紅利和多元化、碎片化社媒渠道的崛起，很多創新品牌應運而生，但在流量熱潮褪去后，如何實現長效經營成為了許多新品牌的生死劫。

07

遠洋讓渡優質商業資產 對沖市場周期性震蕩

2022年12月，遠洋集團聯合遠洋服務和太古地產先后發布公告稱，遠洋計劃向太古地產出售成都遠洋太古里50%股權，通過這筆交易遠洋將獲得55.5億現金，業內普遍認為交易價格公允。在當前市場下行周期，眾多地產商期望處置商業不動產度難關，但是事實上市場交易寥寥，許多資產無法快速變現，即使超低價格也常常無人問津。但是，優質資產則在資本市場隨時具有變現能力，成為應對周期風險與震蕩的有效工具。

08

元宇宙廣受行業關注 行業賦能效果尚未顯現

2022年初，國家有關政策明確提出要深化人工智能、虛擬現實等技術的融合，拓展社交、購物、娛樂、展覽等領域的應用，元宇宙在多領域引起廣泛關注。除上海發布《上海市培育“元宇宙”新賽道行動方案（2022—2025年）》外，北京、深圳、成都、杭州等城市也有元宇宙相關規劃或園區布局。各地政府都在加緊布局元宇宙產業賽道，密集出臺元宇宙相關政策和規劃文件。商業地產行業也有品牌及運營商試水加入沉浸式數字體驗，但對現實的運營賦能效果尚未顯現。

*報告編撰說明

本次調查于2022年12月組織開展，收集的數據僅代表當時情況，對比國內疫情管控全面調整時間不同，各地客流恢復情況不同，當前商業地產信心水平仍然存在波動可能。

受訪樣本涵蓋了不同區域發展水平，不同運營管理水平，不同檔次的經營定位，部分樣本的調研結果存在明顯的差異。

關鍵詞： 商業地產