年前的債，年后來還。

北京2022年五批次集中土拍，終于在2023年2月8日完成。

與去年11月的四批次土拍一樣，北京5批次集中土拍也成功成交6宗地塊，共計攬金132.09億元。

(資料圖片)

◎北京五批次集中土拍成交信息

此次成交的6宗地塊，朝陽、昌平、經開、通州、房山、石景山6個區(qū)一區(qū)一塊，3宗算是底價“內定”，另外3宗也引起了30家房企的“爭搶”。

“內定”的3宗地塊，地塊一經掛出，大家都猜了個八九不離十。這些地塊，不是房企的深耕區(qū)域，就是與企業(yè)關系密切的區(qū)域。

而被“爭搶”的3宗地塊，均呈現比較優(yōu)質的特點，無論是在地塊位置，還是周邊配套，都有值得爭搶的理由。

樓Sir還標出了6宗地塊在北京地鐵線路圖上的大概位置，更加一目了然。

◎6宗地塊的地鐵大概位置

又是4.5萬／平 又要降價？

房山是中建智地的深耕區(qū)域，尤其是良鄉(xiāng)大學城區(qū)域。

此次的良鄉(xiāng)大學城0023地塊，只有中建智地一家報名。最終中建智地也如愿以17.2億底價拿下，并未費什么力氣。

◎中建智地0023地塊具體位置

0023地塊的銷售指導價定在4.5萬／平，與中建京西印悅、中建春和印象、中建學府印悅一二期指導價一樣。

樓Sir也一直在追中建智地在房山這幾個盤，從目前網簽成交信息來看，沒有一個項目的成交均價超過4.5萬／平。

◎中建在房山良鄉(xiāng)區(qū)域新項目成交情況

也就是說，中建智地在房山這幾個新項目，基本上都在降價賣。

其中，2022年下半年開盤的春和印象與學府印悅二期，目前的成交均價已經跌破了4萬／平，分別只有3.96萬／平、3.92萬／平。

但中建在房山并未實現“以價換量”。目前的四個入市項目，京西印玥已經拿證25個月，去化還不足7成，春和印象拿證5個月網簽率僅有8.74%。

事實上，這并不是中建一家遇到的問題，其他項目也一樣，房山尤其是良鄉(xiāng)，樓市的確有點卷，目前來看有點供大于求的感覺。

而此次，中建智地新拿下的0023地塊，通過地塊信息可以看出，在容積率、控高、綠地率等方面，與已入市的其他項目的并無二致。

◎0023地塊信息

樓Sir猜測，中建智地大概率仍會延續(xù)其在房山的“印”系產品，不知道這次中建智地會不會調整策略，避免再使用“降價”策略。

京東也拿地了？

是的，京東也拿地了。

這次，京東花了31.12億拿下與京東總部一條馬路之隔的亦莊新城0303街區(qū)地塊。

這宗地塊，位于亦莊核心區(qū)，與京東集團總部一條馬路之隔，而且地塊距地鐵亦莊線經海路站大概100米的距離。

◎京東總部大樓

而且，地塊周圍不僅有京東集團總部，還有經海產業(yè)園、鋒創(chuàng)科技園、天通泰科技金融谷、亦莊小米產業(yè)園等等大大小小數十家產業(yè)園，這一定程度上代表著區(qū)域購買力。

但這塊地并未引起房企爭搶，而是只有京東一家報名，并以底價成交。

從地塊文件可以看出，0303街區(qū)地塊是一宗混合地塊，既有住宅，還有綜合性商業(yè)金融服務業(yè)、地下社會停車場，并配建一個12班的幼兒園。

◎地塊建設要求

還有一點，根據要求，整個地塊的FIC-1綜合性商業(yè)金融服務用地部分，公建部分需100%自持至最高出讓年限，此外養(yǎng)老、衛(wèi)生服務站等部分配建建成后需無償移交相關主管部門，這也不是一般企業(yè)能承擔的。

其中住宅部分建筑規(guī)模4.98萬平，容積率2.5，執(zhí)行套內7090政策，粗算一下，住宅數量大概也就只有500套左右。

0303街區(qū)地塊未來商品住房的銷售指導價為5.8萬元/平，相對于周邊不多的二手房，已經出現倒掛。

◎0303街區(qū)地塊周邊

地塊附近，通泰國際公館的價格在6.2萬/平，北京京開壹中心的價格在7.2萬/平。

京東拿地，住宅價格偏低，套數不多，似乎最后京東內部消化的結局已定。

與環(huán)球影城做鄰居

通州梨園鎮(zhèn)東小馬地塊，最大的亮點可能就是在于緊鄰環(huán)球影城。

◎北京環(huán)球影城

這宗地塊，也是沒什么“參與感”，最后被通州本地國企新城基業(yè)以10.4億摘得。

地塊距離7號線群芳站大約400米左右的距離，3站地鐵即能到達環(huán)球影城，十分便利。

但地塊無限靠近北京東六環(huán)，距離市區(qū)較遠，未來自住需要考慮通勤距離。

為什么東小馬地塊最后還是被新城基業(yè)通州本地國企“兜底”？

除了環(huán)線位置不是十分理想外，通州現在還是實行在全國都最嚴格的“雙限”政策，這一點足以勸退很多想進軍通州的房企。

◎通州雙限政策

此外，地塊分為居住類和多功能用地兩個子地塊，總計6.6萬平地上建筑規(guī)模中，F3類多功能建筑面積達到4萬平，開發(fā)難度較大。

◎東小馬地塊信息

價格方面，該地塊未來商品住房銷售指導價為6.2萬元/平米。這個指導價，與其周邊的二手房比起來，高出不少。

◎東小馬地塊周邊二手房信息

新房方面，擴大具體到梨園板塊，新房國譽未來悅、碧桂園·和世界，最新的網簽價格為5.4萬／平、5.5萬／平，以及尚未開盤的能建·京玥蘭園，指導價6.2萬／平。

樓Sir好奇，新城基業(yè)要打造什么樣的產品，才配得上6.2萬／平的價格。

首次進京就講三環(huán)故事？

小紅門11號地地塊，引來首開、華潤、建發(fā)等10家房企爭搶。

從龍湖13.1億第一個舉牌后，兩分鐘便觸及地塊價格上限，轉為搖號方式確定競得人。

最終，朝陽小紅門地塊被中建東孚以14.26億摘得，溢價率達到15%。

這塊地從掛出之日就非常有分歧，距地鐵遠、城市界面亂，令很多業(yè)內人士直搖頭。但地處三四環(huán)之間、8萬／平的指導價又讓地塊增添了很多吸引力。

◎小紅門地塊位置

小紅門地塊區(qū)域內雖是雙軌交匯，但距地鐵站的實際距離都不算近。其中，距最近的10號線成壽寺站、亦莊線肖村站，直線距離都超過1公里，屬實不近。

而且，項目西南方線緊鄰城環(huán)城國際汽配城和家具建材城，城市界面整體并不算好。

但地塊位置畢竟是在三四環(huán)之間，環(huán)線位置優(yōu)勢還是讓很多房企決定試一試。

東南三四環(huán)之間，分鐘寺三個10W+項目一覽眾山小，四環(huán)外十八里店地鐵邊上金隅昆泰云筑也虎視眈眈。

◎小紅門地塊周邊新房二手房

此外，二手房方面，距離中建東孚地塊兩公里左右的次新中海城風情苑、熙悅安郡二手房掛牌均價達到8.6萬／平，再遠一點的豐臺金茂府二手房掛牌均價都達到11.9萬／平。

中建東孚地塊的成交樓面價4.7萬／平，與指導價8萬／平存在一定的利潤空間，中建東孚的兄弟在奶西打造的宸園項目，賣得不錯，環(huán)線優(yōu)勢更明顯的小紅門地塊，中建是否會打造宸園+？樓Sir還挺期待的。

越秀虎口拔牙？

越秀這次算是撿到寶了。

石景山蘋果園地塊，吸引了越秀、建發(fā)、國貿、招商、首開、中海共6家實力房企，中海在石景山算是霸主，其深耕的古城區(qū)域基本上已經是中海的天下。

而這次的蘋果園地塊，也算是石景山比較優(yōu)質的地塊，最終越秀算是爆了個小冷，以25.99億+1.5萬平現房銷售面積，將地塊收入囊中。

◎蘋果園地塊具體位置

具體來看，蘋果園地塊位置確實不錯，三軌交匯，距地鐵6號線楊莊站直線距離約800米，離蘋果園站直線距離約在900米。

而蘋果園站是1號線、6號線、S1號線的交匯站，串聯西單、東單、國貿等眾多核心商圈。

配套方面，地塊南邊有京西大悅城，西側1公里左右有法海寺森林公園，附近還有北京市第九中學、北京大學首鋼醫(yī)院等，地塊西南側還要配建幼兒園，生活配套都不缺。

◎蘋果園地塊配建信息

配建方面，蘋果園地塊總建筑面積60278平米，配建6230平米幼兒園，同時住宅用地內含街坊路總用地面積約2.25公頃，開閉站500平米。

而具體到小區(qū)周邊新房二手房，尤其地塊周邊多是2000年及以前建成的小區(qū)，稍微新一點的是2002年建成的琳瑯莊園，目前二手房在售均價5.2萬／平。

此外，地塊西北方向1.5公里左右，遠洋天著春秋的二手房掛牌均價已經達到12.9萬／平，新房綠城西山云廬在售均價9.15萬／平。

而越秀蘋果園地塊的期房指導價為7.48萬／平，價格相對于中海古城新盤中海長安譽7.58萬／平的指導價相當。

樓Sir預計，未來越秀蘋果園項目的客群大概率來自周邊居民置換。

再內卷也有人搶！

昌平南一直算是北京樓市的熱門區(qū)域，也是最內卷的區(qū)域之一。

圍繞中關村生命科學園等諸多產業(yè)基地，海量新盤加入廝殺，再內卷但因為地段好，也有房企愿意擠破腦袋拿地。

北京五批次集中土拍，就是以昌平南的國際產業(yè)信息基地二期地塊的成交收官。

這宗地塊引來14家房企爭搶，僅僅用時1分鐘，便觸及土地合理價格上限。

最終，越秀以33.12億+4.5萬平現房銷售面積摘得信息園二期地塊。

◎此次成交的是0018、0019、0020、0015、0023地塊

◎成交地塊信息

越秀拿下的信息園二期地塊位于地鐵8號線/昌平線朱辛莊站北約800米，自帶9397平的B1商業(yè)用地+3200平9班幼兒園，東側一街之隔是小米智慧產業(yè)園區(qū)。

◎小米智慧產業(yè)園區(qū)

關于周邊，商業(yè)現狀有永旺商城、TBD住總萬科天地，一路之隔的萬達廣場已竣工招商，合生匯計劃今年開業(yè)。

◎信息園二期地塊周邊配套

此外，昌平區(qū)教委與北京101中學初步達成合作辦校意向，學校位于信息園二期地塊西南側，當然具體學校及入學政策最終以官方發(fā)布為準。

還有一點需要注意的是，此次越秀拿下的地塊有幾塊地距離城市道路太近，尤其0018地塊，北臨定泗路、東臨回昌東路，而且東邊還是昌平線的地上軌道，后期噪音影響相對小不了。

另外，信息園二期地塊住宅部分期房指導價是6.2萬／平，朱辛莊區(qū)域內唯一在售的二手房是領秀慧谷，目前二手房掛牌均價在6.1萬／平到7.6萬／平之間。

總的來說，此次北京五批次集中土拍比較順利，也并未掀起什么波瀾。

京東拿下亦莊新城地塊，多半應該是要給京東員工“發(fā)福利”；中建智地拿下房山后續(xù)推盤銷售可能還面臨考驗；越秀在中海大本營奪得石景山的地塊，將打造什么樣的產品；中建東孚又將怎么講好朝陽三環(huán)故事；以及新城基業(yè)要怎樣利用環(huán)球影城這個IP；最后便是越秀將依靠什么從內卷的昌平南脫穎而出？

拭目以待。

關于這6宗地以及其所在的區(qū)域，你還有啥想了解的嗎？

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