艷姐說

(資料圖)

艷姐等待已久的2023年第一張榜單（以下未特別說明的均指克而瑞統計的全口徑銷售金額榜）終于出爐了。

2022年的年度榜單，就已經發生了很多變化，單是十強就非常精彩，再幫大家回顧一下:

保利首次在年度榜單上超越了萬科，重回第二；四大央企形成以保利為首，華潤、中海、招商緊密爭先后的新格局；建發首入前十；金地、綠城時隔多年重回前十……

但是在2022黑暗一年后，清零重啟的2023年開局，又呈現出了很多新的局面，雖然不算太意外，但有些變化，比我們想象中的還要來得更快。

盡管才過去一個月，很多事情尚還不能過早下定論，但是在經歷過2021年、2022年兩輪出清后，2023年的這張榜單，或許才更能讓我們撥開迷霧見真章。

01

保利登頂行業老大

民企霸榜式問鼎行業成為過去

早在去年年初開始，艷姐就持續在關注一件事，也做過好幾次探討：

一直說著要“進三爭一”的保利，到底什么時候能夠登頂行業老大？

去年年度榜上，已經里程碑式地出現了“碧保萬”的排名；

而最新的1月榜單，則更為里程碑式地出現了“保萬碧”的排名：

趕在2023年的第一個月，保利終于在規模榜單上實現反超，問鼎行業。

雖然3家房企之間的數據差距并不大，隨便多賣一兩個樓盤就足以反超，但大家都知道，在一開始就領跑且有耐力的人，后續想再超越其實相當難。

而按保利如今的攻勢，加上頭部央企的號召力，即便之后會偶然從榜首掉落，但幾乎不難窺見：

2023年的年度王者，大概率就是保利沒跑了……

畢竟，2022年度新增貨值、拿地金額、新增土地建面三冠王，保利也不是白拿的。

當然有一點需要注意的是，目前看來，頭部陣營之間的分化界限其實已經在慢慢模糊了，所以，雖然終究會誕生出一位王者，但是大概率很難一家獨大。

不過無論如何，保利這次拿下第一也在真正意義上預示著：

行業維持了多年的“民企問鼎”形勢，已徹底被顛覆，央企巨頭們已經勢不可擋地快速占領了行業第一梯度。

緊隨“保萬碧”之后的中海、華潤、招商三大央企也正如艷姐此前所言：

中海持續了很久的領先優勢在逐漸消失，三家央企的內部排名隨時都會發生變化。

這不？1月，招商也歷史性地超越了中海。

雖然從1月的表現來看，短時間內，這三家央企沖到前三的可能性還不算太大，但是如今沖在最前頭的華潤置地最近召開了一場誓師大會，說得慷慨激昂、勝券在握：

大有再往前沖一沖的架勢，看來如今的行業老四大概率依舊不能滿足華潤的胃口。

02

華發、濱江首入十強

TOP10久違再現“新”民企

華潤高喊著要“坐不住”、“慢不得”、“等不起”，除了透露出想要進一步向前的沖勁，還有些微的緊迫感。

這種緊迫是從何而來的呢？不妨看看最新的十強榜單中出現的兩張新面孔：

華發和濱江。

在艷姐原本的預想中，三大央企緊密排列的陣營應該暫時很難被打破，但直到1月的榜單出爐，才發現變化真的永遠比計劃多。

去年建發趕在年末一舉沖入了前十，今年開年，華發和濱江就來湊熱鬧了，并且沖得比建發還要更為迅猛，直接頂替了好不容易重回前十的金地和綠城，甚至：

1月的業績情況和排在第6的中海已經相當接近了。

如果這樣的情況繼續保持，很有可能會徹底顛覆目前“保萬碧”、“華招中”領先的格局，還想進一步往上沖一沖的華潤自然也很難坐得住。

如果結合建發一起來看，這三家前十強中比較新鮮的面孔，其實都有一定的共同點：

都是以地方性房企之姿，在全國性的榜單上沖到了第一梯隊。

而這三家同樣也是目前的十強之中，業績同比增幅最多的。

華發和建發兩家，同為地方國企，分別在珠海和廈門獨占鰲頭，近幾年在全國性市場上越來越猛，尤其是艷姐所在的上海，去年幾乎被這兩家房企刷屏了：

拿地權益金額一個第一，一個第五，皆在土地市場上豪擲了上百億。

去年在上海的全年銷售額也都突破了200億，雙方還共同推出了不少項目，在上海這片經久不衰的掘金地上合作共贏。

這里得再重點說一說華發，去年上半年時，這家珠海國企已經有近六成的合同銷售額都是在華東完成的了，而華東市場的表現，則是去年公認最好的。

不難發現，這兩家國企之所以能夠一路披荊斬棘，從諸多國央企中脫穎而出，不僅源于深厚的資金實力，也跟其及時的戰略布局調整有關，踩對了節點自然也就能逆勢上行。

不過比兩家國企更值得關注的是作為純民企的濱江，說實話，雖然濱江是公認活得最好的民企之一，但是能這么快就一舉沖進前十還是頗為出乎預料的。

甚至很多人可能都早已默認了：

至少在短時間內，十強中純民企應該是“只出不進”了。

只是萬萬沒想到，這個想法在2023年開局就被顛覆了。

即便濱江早就距離十強相當近了，但是一眾更為穩健的國央企環繞下，反超進入10強，還壓過了龍湖，就有點逆天了……

更不用說再次掉出10強的金地和綠城，也都是有國資背景的。

很多人都感嘆濱江好運，雖然賭博般地將雞蛋放在了一個籃子里，卻選中了無比堅挺的杭州市場，但是敢于堅定地選擇這一座城市，抵御來自外部優質市場的諸多誘惑，同樣也是需要很大的勇氣和戰略研判的。

去年濱江同樣是拿地的王者之一，領跑一眾民企，雖然2023才走過一個月，但是這位“杭州一哥”大概率會持續保持在前列。

03

百強規模再次大幅下跌，

變化溫和卻殘酷

聊完第一梯隊的十強房企，我們再來看看百強。

事實上艷姐整理下來發現，百強房企的成員變化并不如想象中來得大，從這張榜單中消失的房企共有12家，包括前兩天剛剛正式違約、還預虧190-250億的榮盛。

但不難發現，除了已經暴雷的祥生和榮盛，其他房地產其實基本都是規模一直在百強左右徘徊的國企或是港資、穩健小民企。

這些房企1月沒有入榜很大可能上是因為推盤節奏問題，之后幾個月還會有非常大的可能在百強之內見到這些名字，尤其像香港置地和瑞安兩家港資，在上海就有非常優質豐厚的土儲，隨意清掉一些項目就能很快回歸。

但是同樣看去年1月，被清洗出百強的大多都是大家比較熟知的、遭遇了較大困境甚至早就暴雷的房企，比如：

佳兆業、新力、花樣年、佳源、當代置業、景瑞、銀城國際……

所以這就映射出了一個頗有些出乎意料的事實：

在經歷了一年的至暗時刻后，目前百強的洗牌其實都還并不算太劇烈，甚至對比一年前也已經要溫和很多了。

艷姐觀察1月的榜單發現，還有些至少是跪倒狀態的房企打了個回馬槍的。

比如去年同一時間未在百強之列的佳兆業，去年全年72名，1月升到了65名；云南王俊發暴雷后，被擠出了去年年榜的百強，這個1月又回歸了，直升了49名。

再比如恒大、融創、旭輝、世茂、金科、陽光城、龍光、時代中國等這些都已經公開暴雷違約或是至少已經公認處于較大的流動性危機中的房企們……不管是去年全年還是今年1月，都仍舊處在榜單中。

雖然對比他們巔峰時期的銷售和排名情況要差了十萬八千里，但卻說明，這些家底相對豐厚的房企，其實還是在一點點推進銷售的，這也在一定程度上能映射出，去年的一些救市政策還是有一定效用的。

但是這種“溫和變動”的表現背后真正的現實卻相當殘酷。

因為之所以會出現這樣的情況，更深層次的原因在于兩點：

一方面，以前的行業集中度太高了。即便一大批前排的房企跪倒了，真正能實現后來居上填補空缺的房企也相當少——所以這些企業的倒下給行業帶來的創傷其實相當之重。

另一方面，如今的市場實在是太差了。去年那么差的情況，1月的百強門檻還有10.4億元，但今年已經進一步下降到5.3億元了，大幅下滑49%。

據克而瑞統計，這個1月的單月業績規模同比下滑幅度超32%，環比降幅更是接近50%……即便算上春節月的因素和去年2月相比，規模降幅也達到了11.8%。

所以其實目前的市場情況依舊相當糟糕，我們可以再更直觀感受一下：

上述那些房企1月的全口徑銷售額是這樣的，就算加起來，合計也僅有414.5億元。

這是個什么概念呢？在恒大尚未暴雷的2021年1月，它自個兒就能賣出602.7億元……

背后核心還是在于很多從業者都在擔憂的那件事：

市場需求端的信心似乎遲遲得不到提振，大量購買力從樓市消失后一直未見回歸。

所以不管是否出險，所有的房企在銷售端都承壓嚴重。

結語：

2023年方才走過1個月，更多的變化必然還在路上。

一些不好的變化或許很快就會消失；而一些好的變化，或許也馬上就能到來。

主編：張艷

責編：Nanako

本文僅代表作者個人觀點，部分圖片來自網絡，不為商業用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯系

1.投稿、約稿、商務合作及建議

歡迎掃描下方二維碼，添加艷姐微信

必須備注“公司+職務+姓名”否則不予通過

也歡迎投稿

稿酬1000-3000元不等

點擊下方鏈接，查看投稿方式和稿酬標準

2.加入粉絲群

我們建立了“地產人言交流群23班”

備注“公司+職務+姓名”

編輯拉您入群

關鍵詞： 保利地產 保利集團 中國軍工企業