21世紀經(jīng)濟報道記者 唐韶葵 上海報道

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可持續(xù)發(fā)展的話題方興未艾。當眾多房企都開始關注并投身于可持續(xù)發(fā)展時，有一家商業(yè)地產(chǎn)運營商推行可持續(xù)發(fā)展已超過20年。它就是瑞安集團旗下的瑞安新天地。

回顧瑞安20年來的可持續(xù)發(fā)展之路，張斌最大的感觸便是博弈，“不停地與行業(yè)痛點博弈，實踐探索可持續(xù)發(fā)展模式，并將它寫進了羅（康瑞）先生的政協(xié)委員報告里面”。

作為商業(yè)地產(chǎn)運營商，瑞安旗下的瑞安新天地所堅持的可持續(xù)發(fā)展探索，一定程度具有樣本意義。

（瑞安新天地行政總裁張斌，采訪對象供圖）

接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時，瑞安新天地行政總裁張斌指出，在商業(yè)辦公領域，邁出減碳第一步非常重要。因為我國70%以上碳排放來自城市建設和運營，其中建筑運營，建材和施工總計碳排放可以占到40%。城市里建筑運營的碳排約占整個社會碳排放的28%。

張斌直指，如果不對此有所作為，那么后果將不堪設想。換個角度看，可持續(xù)發(fā)展是一場持久戰(zhàn)。

探索可持續(xù)發(fā)展

2020年，瑞安推出為期十年的5C可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，包含社區(qū)（Community）、環(huán)境（Clean）、文化（Culture）、關愛（Care）和企業(yè)管治（Corporate Governance）等五方面內(nèi)容。多年來瑞安為城市的可持續(xù)發(fā)展提供整合性的解決方案，正在其項目中逐一落地，包括上海新天地、武漢天地、嶺南天地、重慶天地等。其中，瑞安新天地建立的“一大會址新天地”綠色零碳社區(qū)被上海市政府列為零碳示范區(qū)。

據(jù)張斌介紹，瑞安的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略初衷，是為了支持業(yè)務增長并激勵業(yè)務創(chuàng)新，平衡業(yè)務盈利能力以及對環(huán)境、社會和內(nèi)部的積極影響。

瑞安從2011年開始便追蹤集團的碳排放密度，公司整體碳排放密度至今已減少41%。2020年，其在中國運營的物業(yè)，溫室氣體排放密度下調(diào)了15%。

瑞安與租戶共建共創(chuàng)可持續(xù)發(fā)展道路的模式，鼓勵租戶主動參與，為辦公租戶創(chuàng)造嶄新的深綠可持續(xù)辦公租賃服務，通過業(yè)主與租戶的協(xié)力合作，保證建筑內(nèi)公共空間與租戶空間同時實現(xiàn)節(jié)能減排。

2022年11月10日，瑞安辦公發(fā)布可持續(xù)創(chuàng)新方案，同時攜手美國綠色建筑委員會（U.S Green Building Council,下稱USGBC）簽署國內(nèi)首個辦公樓深綠租賃。

張斌自2004年加入瑞安集團，一干就是近20年。實際上，張斌個人就是可持續(xù)發(fā)展的實踐者，比如很早就加入無紙化辦公，注重低碳綠色出行等，也關注多樣性生物生態(tài)環(huán)境的保護等等。

喜歡深潛的張斌，疫情前每年都會去潛水，通過對海底的觀察，他深刻地感受到人類行為對海洋生態(tài)的影響?！盁o論是碳排放還是人類的其他行為，已經(jīng)對海底的珊瑚造成破壞”。

相比于過往的志愿性綠色倡議，深綠租賃在常規(guī)辦公租賃合同之上新增了對租戶能耗內(nèi)容的獎勵條款，是具有合同約束力的可持續(xù)租賃。

商業(yè)建筑的綠色租賃在歐美地區(qū)已經(jīng)推行約10年左右，但在我國才剛剛起步，目前在國內(nèi)比較常見的是以綠色倡議書的形式，通過無合同約束力的形式鼓勵租戶與業(yè)主共同實踐綠色運營行為。

瑞安新天地可持續(xù)發(fā)展團隊所做的調(diào)研中，有一個數(shù)據(jù)值得關注。據(jù)2021年發(fā)布的一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在上海的存量公共建筑里面，單位平方米的耗電量大概在100千瓦時，其中與智能跟空調(diào)有關的大概占40%，以上海甲級辦公樓至少有1,500萬平方米匡算，辦公樓每一年的碳排放基本上達到了60萬噸。

張斌指出，“如果對于這60萬噸碳排放，如果我們不做任何制止的話，所謂的2030碳達峰，2060年的零碳根本就是一個遙不可及的目標”。

在推動客戶加入可持續(xù)發(fā)展的過程中，張斌要求同事不能止步于讓所服務的項目獲取LEED認證，而是讓企業(yè)可持續(xù)思路不斷隨著行業(yè)的進步而迭代發(fā)展。

可持續(xù)發(fā)展強調(diào)經(jīng)濟、社會、環(huán)境利益的有機統(tǒng)一，是三位一體的動態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展。為了推進可持續(xù)發(fā)展，張斌自詡是沒有“底線”的。當然，這個“底線”指的是在有限的資金與精力投入上，他可以無上限。

作為瑞安可持續(xù)發(fā)展委員會的核心成員，張斌也擔任中國城市更新論壇常務副會長，開云集團可持續(xù)委員會成員，上海市綠建協(xié)會副會長等多家可持續(xù)相關領域機構(gòu)的職務。過去兩三年，張斌在跟客戶聊可持續(xù)發(fā)展這個話題的時候，發(fā)現(xiàn)客戶認知起了變化。最早的時候，國際性大型企業(yè)反饋，對可持續(xù)發(fā)展的接受度非常高，是來自企業(yè)管理層方面的認可；此外，就是每個行業(yè)的領頭羊企業(yè)，以及創(chuàng)新型企業(yè)，它們對可持續(xù)發(fā)展的接受度也很高。

張斌感到欣慰，“這會帶來一個社會效益。那些創(chuàng)新的小企業(yè)會覺得這里面可能是有一些可以創(chuàng)新的機會點在里面，所以這兩種類型的客戶的反應也會非常的積極”。

瑞安新天地除了滿足租戶承租辦公空間的傳統(tǒng)需求以外，希望可以從多角度，比如節(jié)能減排、源頭減廢、健康建筑、氣候韌性等滿足租戶可持續(xù)發(fā)展的需求。

痛點與難點

公開數(shù)據(jù)顯示，瑞安新天地所服務的商業(yè)辦公面積大約有200多萬平方米。不久前，瑞安辦公牽頭成立了綠色辦公聯(lián)盟，初衷就是為了擴大可持續(xù)發(fā)展的陣地?！霸谕七M可持續(xù)發(fā)展過程中，痛點非常多，需要業(yè)內(nèi)共同努力克服”。

簡而言之，可持續(xù)發(fā)展的第一個痛點就是市場接受度的普及；第二個痛點就是，可持續(xù)發(fā)展方案的實施進度與影響往往不可控。

實際上，目前大環(huán)境面臨“沖擊+周期+結(jié)構(gòu)”三種性質(zhì)的問題，行業(yè)深度整合和資產(chǎn)價格高企等，疫情帶來的沖擊是其中可見度最高的部分。行業(yè)依舊面臨著一二線城市商業(yè)過剩危機、業(yè)態(tài)品牌同質(zhì)化嚴重、Z時代消費客群崛起等諸多挑戰(zhàn)。此外，經(jīng)濟發(fā)展地區(qū)分化明顯、部分企業(yè)倒閉、租戶現(xiàn)金流問題等都是需要應對和思考的。

張斌測算過，在瑞安新天地所管理的200萬平方米的辦公面積里，如果有10%的面積能夠?qū)崿F(xiàn)節(jié)能，就相當于種了30萬棵大樹。張斌認為這就是做可持續(xù)發(fā)展的意義。

過去20年，城市從快速粗放發(fā)展變?yōu)槿婵沙掷m(xù)發(fā)展，是城市進化的一次歷史性重大選擇。但同時，也存在舊模式缺乏敏捷性和韌性，缺乏科學全面的系統(tǒng)衡量標準和評價體系來規(guī)范城市的管理運營等問題。

快速城市化進程中出現(xiàn)了一些“短命”建筑、“網(wǎng)紅”建筑，以及在睡城和空城之間產(chǎn)生的“潮汐族”等不合理規(guī)劃問題。在這樣的背景下，城市逐漸開始尋找更加可持續(xù)的發(fā)展思路與解決方案。

隨著可持續(xù)發(fā)展方案在產(chǎn)品運營環(huán)節(jié)中的落地，瑞安新天地在綠色運營方面的可持續(xù)實踐，覆蓋了零售、社區(qū)和活動等多個方面。

“可持續(xù)”不是一個簡單的口號，而是面向未來，建設和運營城市過程中提供整合服務的重要理念，打造可持續(xù)的城市與社區(qū)。

系統(tǒng)解決方案

與痛點博弈是可持續(xù)發(fā)展過程中繞不開的途徑。瑞安新天地用文化賦能作為推力，試圖平衡傳承與發(fā)展，推動個人、企業(yè)對可持續(xù)發(fā)展認知的統(tǒng)一。

張斌舉例稱，當一家企業(yè)邀請瑞安新天地去輸出可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，其考慮最多的是企業(yè)文化的相融度。文化是社區(qū)不可或缺的組成部分，不僅能夠助力社區(qū)演繹在地的城市文化精神，而且能夠提升社區(qū)的文化參與度，重塑社區(qū)的文化向心力和凝聚力。城市更新，也是可持續(xù)發(fā)展的一個重要部分，通過有機更新使城市發(fā)展可持續(xù)。

具體而言，強調(diào)長期主義、研究客戶需求，瑞安新天地通過個體的可持續(xù)發(fā)展實現(xiàn)城市的節(jié)能增效。“通過可持續(xù)發(fā)展，讓城市里的每一個部分和諧共生，這是下一步要實現(xiàn)的目標。”張斌說。

長路漫漫。張斌認為，可持續(xù)發(fā)展應該是一個系統(tǒng)解決方案，意味著你不是做一件事情就可以解決所有問題。從公司的管理層和員工的認知，到公司內(nèi)部的經(jīng)營模式，讓可持續(xù)發(fā)展變成管理組織和決策的系統(tǒng)，這一過程需要耐心，“可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，一定是公司戰(zhàn)略的一部分”。

張斌認為，輸出可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，也可以說是文化自信的一種表現(xiàn)。從建筑行業(yè)可持續(xù)理念來看，企業(yè)減少對進口材料采購的需求，減少航運海運帶出的碳排放，既是一種文化自信，也是可持續(xù)發(fā)展的一種方式。他還舉例，中國傳統(tǒng)文化里就有可持續(xù)發(fā)展元素，比如故宮的建筑設計，走過百年風雨依然璀璨奪目。

值得一提的是，瑞安新天地的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已延展到與更多合作伙伴、研究機構(gòu)共同引領行業(yè)改變的層面。

近日，定位為“年輕潮流社交主場”的購物中心——新天地時尚II重新啟幕，它是新天地太平橋板塊首個真正意義上可持續(xù)的存量升級項目，項目以“減法、再回收、再利用”三個關鍵詞為啟發(fā)，從建造、運營和租戶共建三個方面實現(xiàn)“可持續(xù)理念”。比如，通過《可持續(xù)商戶手冊》加強與各類伙伴的合作和聯(lián)動，強化各方主體對可持續(xù)理念的認同與共鳴；建立“可持續(xù)的店鋪”，與消費者共建、共創(chuàng)美好生活方式。

關鍵詞： 商業(yè)辦公 瑞安新天地 張斌(主持人)