春節后，多個城市下調首套房貸利率下限，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等均在列，更有湖南省下調首付比例。與春節前相比，更多二線城市開始調整首套房貸利率。而自2023年以來，調整利率下限及階段性取消首套房貸利率下限的城市已接近20個，其中最低降至3.7%。

那么，在首套住房貸款利率政策動態調整機制的引導下，是否意味著下調房貸利率潮正在上演？率先調整首套房貸利率的城市有什么特征？哪些城市會跟進調整首套房貸利率？

據機構統計，今年以來，調整利率下限及階段性取消首套房貸利率下限的城市已接近20個。圖/IC photo

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春節后二線城市加入下調房貸利率行列

1月31日，新京報記者了解到，沈陽部分銀行首套房貸利率將下調至3.9%。此外，廈門市借款人家庭名下沒有未結清住房貸款記錄，申請商業性貸款購買住房，首套房貸最低利率為3.8%。

事實上，春節后，已有多個城市下調首套房貸利率下限，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等均在列。

其中，1月29日，鄭州首套房貸利率下調至3.8%，而后續首付比例也有望降至兩成。作為年后首個降房貸利率的城市，鄭州打響了下調房貸利率的“第一槍”。

諸葛找房數據研究中心分析認為，鄭州作為河南省省會，2022年房地產市場整體表現低迷，全年商品住宅成交面積同比降幅超40%。從房價水平來看，根據國家統計局公布的70城房價指數，2022年除7月外，鄭州其余月份新房價格均維持下滑態勢。量價齊降、市場低迷的現狀是促使鄭州本輪下調房貸利率的重要原因。

值得關注的是，據中指研究院不完全統計，今年以來，調整利率下限及階段性取消首套房貸利率下限的城市已接近20個，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市下調首套房貸利率下限，還有肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關、江門階段性取消首套房貸利率下限。

另據諸葛找房數據研究中心統計，從城市分布來看，春節前，下調房貸利率的多以三四線城市為主；春節后，近幾日下調房貸利率的城市以二線城市為主，其中不乏省會城市和重點二線城市。

除了調整首套房貸利率外，更有城市為了激活消費，也在下調首付比例。1月31日，據當地媒體報道，目前湖南全省13個非限購市州的首付比下限降至首套20%、二套30%；1個限購市（長沙市）的首付比政策下限首套30%，二套降至40%，總體低于歷史水平。

對此，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，此次湖南政策調整力度大，充分體現了“政策放松爭朝夕”的導向。湖南對于首套購房的支持，正是吻合了此前住建部和央行的政策，比如“對于購買首套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來”。從這個角度看，湖南的模式進一步體現了“雙降”（降低首付、降低利率）導向。

今年部分城市降房貸利率表

圖/中指研究院提供

三年間重點城市主流房貸利率從5.3%降至4.1%

這一波“降貸潮”緣于今年1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

根據國家統計局數據，當前符合下調要求的城市共有35個，目前已下調房貸利率的城市均在符合下調條件的城市名單內。

在嚴躍進看來，自央行“房貸利率下限允許下調”政策以來，“房價走勢-房貸利率政策”之間的關系更加密切。尤其是當前正進入新一年的房貸利率調整高峰期，系統回顧2022年全國重點城市房價的同比漲跌幅，據此制定2023年房貸利率政策，都具有積極的作用。

1月底，全國各地實際上已經出現了房貸利率大幅下調的密集操作，預計后續各地基于房價走勢情況，會有更多的降房貸利率的操作。根據上海易居房地產研究院在1月31日發布的《2022年中國百城房價》報告（簡稱“報告”）顯示，目前全國有7成城市房價處于疲軟狀態，總體上符合房貸利率下調或突破房貸利率下限的要求。因此，一季度房貸政策寬松的概率很大。

據上述報告顯示，近三年來，各地房貸利率下調客觀上促進了房貸成本的降低，有力地支持了住房消費的釋放。其中，2020年初全國重點城市主流的房貸利率為5.3%，到2022年底全國重點城市主流的房貸利率已降為4.1%，而2023年1月份關于“3.8%利率為主流利率”的共識又逐漸增強。

如果對“100萬元貸款本金、30年貸款時間、等額本息”的案例進行測算，其中2020年初的月供額為5553元，而在目前3.8%的貸款利率下則為4660元。百萬房貸的每月月供額減少了893元，即降低了16%。

圖/上海易居房地產研究院提供

預計將有更多城市首套房貸利率降至4%以下

對于未來各地房貸利率走勢，業內幾乎達成共識。對此，諸葛找房數據研究中心分析人士稱：“從目前來看，預計未調整的城市后續也有望跟進下調房貸利率，其中不乏二線城市哈爾濱、溫州、南寧等，一季度將有更多城市首套房貸利率跌至4%以下水平。”

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，短期來看，符合首套住房貸款利率政策動態調整機制的城市有望跟進調整。預計多地首套房貸利率將延續下行態勢，符合條件的城市利率下限有望降至4%以下，甚至部分城市或會取消首套房貸利率下限，這部分城市多為普通二線城市及三四線城市。而一線城市及核心二線城市新房市場韌性較強，房價整體平穩運行，因此核心一二線城市也有望下調利率加點幅度。

在嚴躍進看來，各地應因城施策落實好房貸利率調整，在此過程中，要綜合考慮各種因素，包括實際房價走勢、金融信貸資源、2023年房地產總體工作思路、房地產市場實際交易狀況、今年春節以來的樓市行情、既有的房貸利率調整工作安排等。通過觀察1月底各地情況可以看出，一些城市已經積極做了調整，包括鄭州房貸利率最低為3.8%；天津3.9%、廈門3.8%、珠海3.7%的利率也開始出現。這說明各地的思路是高度一致，即一季度或者2月份之前都會主動下調房貸利率，預計2月份會有更多的省市跟進，主動為樓市復蘇鋪路。

“多個城市下調首套房貸利率，一方面可以降低購房者成本，減輕還貸壓力，對提振購房積極性有著積極意義；另一方面，在傳統樓市‘小陽春’即將到來的時間節點，密集下調房貸利率，對于房地產市場而言意義重大。”諸葛找房數據研究中心分析人士稱。

陳文靜也認為，房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本，政策持續放松有望促進正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度，促進房地產市場加快企穩。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 柳寶慶

關鍵詞： 房貸利率 首付比例