原以為綠城外灘蘭庭97分的入圍積分已經是“天花板”級別了，沒想到節后還有更高積分項目出現了。

最新消息顯示，位于前灘板塊的前灘海德壹號結束認購，最終公布入圍積分是100.85分。

(相關資料圖)

此消息一出，立刻在業內各大媒體平臺上炸開了鍋。

前灘的項目入圍積分高不奇怪，但是入圍分數突破100，那就要看看背后的原因了。

01

百分盤現身背后四大邏輯

上海的超百分項目都有一些同性，比如之前112.8分的復興瓏御，102.24分的翠湖五集等項目。他們或是在板塊內是住宅供應的“久旱甘霖”，或者在這個板塊是“性價比之王”。

格力開發的前灘壹號也或多或少有著這些特點。

我們判斷一個項目會不會有高分，首先要看這個板塊住宅的供需情況。

整個前灘有著整體規劃，因此板塊內不僅僅只是住宅用地，其他還有商業配套、醫療配套、教育配套甚至軌道交通設施，這些都要占據一定的土地資源。

前灘在規劃開發中高度重視城市中心區功能的高度復合，住宅、文化、體育、教育、醫療等公共配套規劃面積有137萬平方米，占比達到39%。

目前，前灘新房供應已經接近尾聲，根據前灘板塊的規劃，后期新房供應也只剩下陸家嘴21地塊，這一個項目。

第二，我們還要看看這個區域價格倒掛現象是否嚴重。

近兩年，前灘板塊一二手房價格倒掛雖然有所收窄，但是整體倒掛現象依然嚴重。目前，前灘海德壹號銷售均價為12.98萬/平方米，是當前前灘新盤最高價格，但是和周邊二手房源價格比起來，仍舊處于“價格洼地”之中。

根據業內最新數據，2022年11月-12月，東方惠禮小區二手房成交單價最低為13.61萬/平方米，最高成交單價為15.08萬/平方米。

而在前灘海德壹號隔壁的三湘印象名邸，2022年6月成交了一套面積215平的前排高區江景房、總價5600萬左右，成交單價更是到達26.05萬/平方米。

動輒每平米1萬元以上的差價，怎么可能不讓購房者蜂擁而至呢？

第三，項目的教育配套資源其實很關鍵。

根據2022年上海浦東教育局公布的對口學校方案，華師大二附中前灘學校新增了三個對口小區，分別是分別是尚峰名邸、格力浦江海德和東方惠禮。

其中格力浦江海德就是前灘海德壹號。

第四，項目本身實力要過硬。

這個項目作為當年的地王，格力地產在產品上下了很大心思。

不同于常規的內向型住宅產品，浦江壹號采用了“開放式街區”的概念，小區設置有中央休息區、下沉庭院、游戲空間、親子空間等。

圖片來源：前灘壹號官方微信

同時，這個由著名建筑設計師理查德羅杰斯設計的大平層戶型，將270度景觀功能發揮到了極致。真正是“一層一世界”。

圖片來源：前灘壹號官方微信

這類頂復戶型約有5套，戶型面積段在223平方米-554平方米區間內。其中最貴一套價格約8500萬元，接近一個億。

如果你覺得這些大平層豪宅“離我太遙遠”，那么沒關系，他們還有很多小戶型。

這個項目還有85平方米-92平方米戶型64套，75-78平方米戶型房源有8套，這些房源總價都在1000萬左右，按照均價均價12.98萬/平方米來計算，其中最小戶型總價約975萬左右。

02

格力地產的低調和果敢

事實上，一提到“格力”兩個字，很多人腦海中蹦出的，可能就是格力集團的諸多家用電器，但格力地產的“格力”和董小姐的那個“格力”是完全不搭邊的，格力地產和格力集團沒有任何股權關系。

格力地產在2004年于珠海成立，于2009年成功上市，在2015年，格力集團將持有的3億股格力地產無限流通股，無償劃轉至珠海國資委的全資子公司，格力地產從而獲得了全新國資發展平臺。

所以基本上格力地產在資金運作方面不用愁苦。

格力地產目前主要有三大產業板塊，分別為房地產業、大消費產業、大健康產業。在房地產業務方面，其在深耕珠海的同時，也在全國重點區域和城市進行布局：

2012年進軍重慶，2014年落子上海，格力地產逐步確定了拓圍珠三角、長三角以及中西部等區域的重要支點。

可以看到，格力地產對于城市的選擇還是比較謹慎的，其核心項目基本位于珠海、重慶和上海這些一線和熱點二線城市。

今年上海的第一炮前灘海德壹號打響了，但是這絕非格力地產在上海的唯一項目。位于松江泗涇的格力公園海德也是格力地產今年在上海的重點項目之一。與前灘項目一樣，這個項目同樣也出自高技派設計大師查德羅杰斯之手，顏值自然是沒得說。

因為格力地產在布局方面的謹慎，其給到眾人的標簽或許是“低調”，一直以來沒有其他網紅房企有熱議度，但是在2022年底格力地產進行了重大資產重組，宣布收購珠海免稅集團100%股權，也是引發了諸多人的關注。

翻看格力地產2022年三季報，或許可以推斷出些許收購原因：

前三季度格力地產的營業收入為27.55億元，同比下降55.35%；屬于上市公司股東的凈利潤為-6086.56萬元，同比下降109.5%，為格力地產15年以來首次虧損。

格力地產最需要的，或許是一塊優質資產，為自身提供源源不斷的現金流，維持地產業務的運營。而珠海免稅就是最好的奶牛，珠海免稅的年凈利潤達到了6億元以上，能夠為格力地產的地產業務提供巨大幫助。

從中可以看到格力地產在自身發展重要節點上的果敢。

當然，利潤的下滑是所有房企共同面臨的課題，前不久，格力地產董事長陳輝在《2023年新春致辭》中表達了企業未來兩大主要任務：

對于2023年，“發展”和“變革”將會是格力地產兩大主基調。一是“變革發展的模式和架構”，二是“聚焦業務發展主線”。

陳輝也提到，要轉變傳統房地產業的開發模式，以盈利為導向，不追求規模，降本增效、加強管理、持續做好防范和化解風險工作。

至少在艷姐看來，格力地產是一家財務安全性相對較高，對于產品工程質量也有較高要求的房企，也期待未來它在房地產市場的表現。

03

樓市分化現象日趨加重

如今的市場，是一個分化的市場。

2023年的樓市，“兩極分化”現象很可能繼續加深和加重。

在城市層面上，實際早已如此了。

根據業內數據顯示，2022年在各政策支持之下，一線城市銷售有抬頭跡象，其商品住宅銷售價格環比微漲，支撐全國房價環比上漲7%，其住宅成交也有所緩，而二線、三線等城市住宅成交還是濤聲依舊，紋絲不動。

在目前大市場亟待緩慢復蘇的樓市大背景下，許多房企2023年的總體策略恐怕依舊是深耕本土，重點布局一二線城市，繼續遠離三四線中小城市。

開發商正在用腳投票，再加上中小城市年輕人口進一步流失，這個分化在未來短期內難以縮小差距。

而在同一座城市中，各地區板塊兩極分化現象也普遍存在。

就拿上海這座城市舉例，同一批次新房供應中，黃浦區外灘、浦東前灘等板塊新房一房難求，積分屢創新高。而另一些遠郊板塊新房項目去化率依然堪憂。甚至在某些板塊，已經近兩年沒有出現過觸發積分項目了。

數據來源：克而瑞

比如某國企在金山的項目，2022年10月，推出了306套房源，結果認購掛零。截止2023年1月9日，網上房地產數據顯示僅有1套房源完成備案登記。

而在浦東新場某項目，2022年9月開盤，推出120套新房，4組認購、認購率3.33%。

另外，房企也在分化。

在銷售市場上，克而瑞數據統計現實，2022年前8月50強民企，去年同期是32個，今年是28個，少了4個。而50強民營房企銷售額2.07萬億，同比跌幅58%。

現在頭部房企實力依然雄厚，克而瑞榜單顯示碧桂園、保利發展、萬科地產、華潤置地、中海地產、招商蛇口、金地集團、綠城中國、龍湖集團、建發房產進入TOP10，入圍門檻達到1703.2億元。

另一邊，出險房企則徘徊在生死邊緣線。事實上，有些負債情況嚴重的企業也基本不會再得到救贖。

今年1月住建部在北京召開的視頻工作會議上已經定下基調：對于出險房企，既要幫助其自救，又不能讓違法違規者“金蟬脫殼”。

就是該破產的破產，該追責的追責。

小結：

在如今的市場環境下，大家可謂是是“八仙過海各顯神通”。

有實力有背景的大型央國企繼續聚焦一線重點城市，打造自己的產品口碑和品牌價值；區域型房企則在本地扎根發展，在基本盤穩定的同時伺機進一步發展；而有一技之長的企業則在代建領域上另辟賽道。

其實，我們大可不必項目那些高分項目。畢竟，走出一條適合自己的路才是最長遠的。

主編：張艷

責編：吾童樹

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