各位小伙伴放假了嘛，我身邊同事陸陸續續都返鄉了

這個歲末年初的光景里，關于上海樓市其實還有一件蠻重要的事要做

剛過去一年的樓市難以言表，但土地供應算是絕對空前了

(相關資料圖)

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從6月第一拍到12月收官，前后四次土拍，除去城中村地塊，共計拍出105塊地，這里面僅房地聯動價超10萬/平地塊就有13塊

大水必有大魚

地塊的超級供應一定會讓部分板塊跳脫出來被大家關注

去年以前的顓橋可能有不少人還會念錯第一個字，但紫薇花園、四季半島開盤之后，大家說起什么熱點板塊都會說起顓（zhuan）橋

10年前的大寧并不是內環客戶首選，但是靜安府的出現直接讓板塊邁上新臺階，后來仁恒、融創兩個緊挨的項目都異常火爆

好，那既然這件事是可以發生的

那么剛剛過去2022年105塊住宅地塊的超級供應又會帶火哪些板塊

那這些板塊是不是就是值得我們今年重點期待的

01

這5個地塊獨挑大梁，一個地塊就可以點燃整個板塊

要相信每塊土地都是獨一無二的，也要相信有些土地的質素天生就是題眼位置

徐匯濱江就是這樣的存在，它本身早就不缺關注度

但是2023年它可能會被重度期待，就因為一個地塊

第一批次拍出的，徐匯斜土路地塊

位于絕對核心的徐匯濱江，地塊天生自帶光環

雖然2022年第一次土拍房企的申請門檻有所調整，但如此核心地塊的出讓，土地市場對于競拍房企的期待也是非同一般

最后被三家房企聯合體拍到，其中就包括香港置地

而這塊地更值得期待的地方

是香港置地內部對這塊地的期待達到什么程度

對香港置地在內地所有項目而言，徐匯濱江項目做好了，但其他項目沒能做好還可以忍，但如果其他項目做好了，徐匯濱江卻沒做好，那對于集團來說就是全盤沒做好

如此得天獨厚的徐匯濱江，再遇到如此態度的開發商，以及如此大體量的綜合開發

那么這個項目真的可以撐得起萬眾矚目這四個字

而這樣的項目對于徐匯濱江板塊而言，也是在已有熱度基礎上，也會再次燃燒一把

那還有什么地塊，可以憑一己之力挑動整個板塊的

還有那種長年未有供應，2022年突然有供應的板塊

2022年土拍市場比較夸張的一點就是，在浦西虹口、楊浦、靜安、徐匯、長寧、普陀、黃浦這些核心區域的供應

對比2021年的7塊，2022年達到了近20塊

這里面特別值得關注的有兩個板塊

第一塊就是多年未有土地供應的長寧西郊的一塊地，一供應就在西郊賓館對面的核心位置

這就是二批次拍出的長寧新涇地塊，土地聯動價也達到上海新房史無前例的16.3萬/平，可見其背后的土地價值

這塊地只有1.2的容積率，圍繞地塊周邊的都是檀宮這樣的上海一線豪宅

未來這里可能也只能是上海一線豪宅的供應，而且大概率項目廣告都會加上“西郊絕版地段”

同樣多年未供應板塊還有楊浦五角場

也是同為二批次的楊浦長海地塊，靠近五角場商圈，也是多年未供應的五角場拿出來的一塊地

來五角場逛過的小伙伴應該都能感受到這周邊配套的濃度

光地鐵站出口就能繞暈，每個地鐵出口也都是巴黎春天、百聯又一城購物中心，萬達廣場，合生匯這樣的配套，還有長海醫院、江灣體育場

所以這周邊出地本身就很不容易，而這也是二批次長海社區地塊讓人眼前一亮的地方

像這種多年未有地塊的情況，基本來年，就是新房市場的王炸

也會順帶重新點燃塵封已久的板塊關注度

上面兩種獨挑大梁的情況，一種是地塊自身能級太強，一種是時間維度的多年未供應

而這三個老字號板塊，也應該是今年妥妥的熱度天花板

02

第二條線特別想為各位梳理的是今年有新晉項目的那些年的網紅板塊

什么是網紅板塊

雖然也是核心板塊，但跟陸家嘴、黃浦濱江、徐匯濱江這類城市頂級核心板塊不同

它們是城市在不斷外拓過程中延申出來的優質板塊

比如大虹橋的徐涇板塊，每年新盤出街的時候，都會格外被關注，尤其是西虹橋

還有唐鎮，作為浦東當紅炸子雞、張江外溢客戶首選，唐鎮從點狀開發逐漸成片

這類板塊在過去幾年新房市場一直熱度不斷

那2023年這些板塊還能持續熱度么

青浦徐涇是可以的

雖然2022年大虹橋部分項目賣的并不好，但攔不住只要大虹橋有上新，就會有人討論

2023年徐涇板塊會拿出四個項目

其中有一塊地還在徐盈路地鐵站附近

了解大虹橋的小伙伴都知道，整個大虹橋徐涇板塊配套最為成熟，如果再聚焦一點的就是徐盈路地鐵站

加上另外三個項目上新，2023年的徐涇大概率還會是那個熱點板塊之一

其二就是浦東唐鎮

唐鎮本身自帶網紅熱度，不過如果沒有新盤供應，那跟今年的熱點板塊也沒什么關系

但今年唐鎮大概率會有兩個新盤

而這也不是所有原因

唐鎮今年的板塊熱度還來自一個很重要的配套兌現時間維度

唐鎮地鐵站周邊圍繞一批高品質項目，以及商業、娛樂休閑配套

但單中心發展軌跡依然是大部分上車客戶對它的第一印象

不過這件事在接下來幾年會得到本質改觀，因為兩個大體量綜合類項目進駐

所以這時候的唐鎮，再加上新入地塊的關注度

還有板塊本身的網紅底子，這樣的唐鎮2023年很難不被重點關注

還有我們的老牌網紅，閔行古美

幾乎每出一塊地就會被市場關注

但相比徐匯濱江這樣的頂流地塊，古美是更偏浪漫小資的存在

古美街道本身沒地塊可言，但板塊周邊2023年有不止一塊的土地供應

除了板塊本身地塊的稀缺，古美板塊也受到漕河涇人才外溢，就有點像唐鎮之于張江

這樣的古美不僅本身自帶網紅光環，同時還有兩塊地供應，再加上漕河涇需求外溢，2023年的熱點板塊必須有它的位子

03

看完105個地塊，我找到了2023年值得剛需重點關注的板塊

首先就是寶山楊行

在我眼里寶山可以分成三個部分

第一個就是靠近中環一圈的寶山

雖然價格便宜，但是價格便宜是真的有便宜的理由，無論城市界面還是配套都不太好

第二個就是剛需圣地寶山顧村

這里集結了大量動遷房，戶型都很不錯，關鍵價格足夠便宜，但要命的是它永遠是那個足夠便宜的地方

第三個是寶山真正大本營，寶山淞寶，這里是寶山主城區，很難想象寶山主城區居然是和中環完全相反的東北方向

而2023年值得剛需關注的是在我看來寶山第四個區域

既不是寶山偏遠的淞寶，也不是永遠的洼地顧村，而是往北走的一塊區域

楊行，尤其是友誼西路地鐵站附近

在顧村3萬/平的時候，離市區更遠的楊行這里已經進入4-5萬/平

這里離市區比中環附近的寶山遠多了，還經常有大卡車出沒

我跟中介交流過這個問題，比較一致的看法是，這里有不少品質次新，而且這里到人民廣場站，全程35分鐘左右，南北高架也是直達市中心

而這個神奇區域有新地塊也要入市了

也是我幾乎看著騰出來的地塊

在我印象里地塊周邊的藍色鐵皮幾乎存在了3年多

周邊有老舊商業、也有那種老舊公寓、還有老公房，不過也有東方麗景、萬科四季都會這樣的品質次新

不過最重要的一點還是前面說的，距離

距離人民廣場35分鐘地鐵車程地塊聯動價只有4.93萬/平的價格

2023年楊行值得剛需看上一眼

還有一個板塊值得剛需關注起來，青浦趙巷

趙巷是一個典型的別墅區，不過生活不是很便利，尤其是地鐵

但2022年出讓的兩個地塊

其中金地地塊靠近17號線嘉松中路站，是趙巷板塊難得的地鐵盤，均價5.2萬/平

這個特質加上這個價格，趙巷板塊2023年可能會成為剛需熱門板塊

其實2022年航頭、川沙板塊也有不少新地塊

不過實話實說這些板塊真心有點遠，如果你在附近工作這些板塊新項目也值得關注，否則上下班往返3個多小時真的很難吃得消

04

全市來看，2022年的整體供應，一定會帶來2023年新房的井噴供應

尤其是其中第二批次土地市場的誠意供應

不僅拿出了長寧西郊這樣的稀有地塊，還打破了五角場等這種常年未供應板塊的新地塊

全部105塊地來看，從徐匯濱江這樣的老牌熱點板塊的全新能級，到長寧西郊、楊浦五角場這樣的稀缺供應

再到古美、徐涇這樣的網紅供應，還有全市難得一見的剛需板塊供應

整個2023年值得期待的板塊有點多

以上為正文，來自巧克麗麗

關鍵詞： 上海板塊