1月17日，據廣州升龍公眾號消息，廣州黃埔區南灣舊村改造實施方案批后表決順利通過。

2020年5月7日，升龍集團通過黃埔區穗東街南灣社區舊村改造項目的資格審查。

根據規劃，未來南灣社區將劃分為三大板塊，分別為以扶胥古運河為脈的嶺南文化、海絲水鄉旅游板塊；以電子商務、創意辦公、濱水商業等產業集聚的高端高新產業板塊；以人為本、智慧社區、高端配套、貼近自然的生態宜居板塊。

(資料圖)

容積率猛增3倍，引發村民“不滿”

2022年11月3日，黃埔區南灣舊村改造項目（黃埔區AP0906、AP0907、AP0909規劃管理單元）控制性詳細規劃調整對外公示，公示時間為11月3日至12月2日。

較上一版的控規，本次調整中，南灣舊村改造總建設量由56.45萬㎡調整至147.47萬㎡，足足增加了91.02萬㎡。新增的建設規模，絕大部分來源于住宅用地，居住用地容積率指標由原來的1.5調整至4.6-5.3。

按照新版控規，南灣村將從原本破舊的小村莊，搖身一變為規劃居住3萬人的小城鎮。

但容積率一下子增加了三倍有多，這讓部分村民不能接受。

按照他們的理解，“容積率越高就代表居住環境越差，公攤面積也會隨著樓層的增加而增加”。

在訴求書上，他們清晰表明要求：1、容積率不得大于3.5；2、復建房層高不得高于100米。

針對村民的“不理解”，升龍也是第一時間召開了舊改實施方案宣講會。

其中有爭議的幾個點，會上也做出了詳細的解釋。

1、原規劃的容積率為什么只有1.5？

南灣村原規劃目標是村鎮發展區和工業區，即以工業用地、村經濟發展用地為主，村生活用地（居住用地）為輔，所以居住區容積率在1.5以下。

另一方面，南灣村在未拆除前，村民住宅大多為1-7層，實際容積率已超過2.3。

原規劃圖

2、新控規中，容積率提高的原因？

新版規劃中，增加了大量公共配套，如54班小學、48班完全中學、養老院等近百處，占地約120畝。

另外，還改善道路、新開挖河道、增加綠化，占地約100畝；打造南灣水鄉文旅小鎮，占地約150畝等。

簡單來說，在土地不變的情況下，要保證村民的回遷指標面積，住宅唯有“向上生長”。

南灣村改造效果圖

3、公攤高、樓距密，居住體驗差？

復建房公攤率計算方式與廣州市商品房的計算標準完全一樣，并非想做多低就多低。

復建房樓距主朝向最小約40米，大的超過300米，情況如下：

最終以政府批復為準

南灣舊村未拆遷前村里背靠樓、握手樓較多、空間狹窄、人口密集，改造后，居住環境大幅改善，居住質量毫無疑問是升級不少。

據開發商消息，在宣講會后，大部分村民已對實施方案表示理解和支持。

圖源：幸福新南灣

升龍集團廣州項目已達9個項目，

怎樣確保“保交樓”？

升龍“重倉”廣州舊改市場的算盤在2017年就已顯現。那一年，升龍除了著手成立廣州公司，還伙同珠江實業、富力地產等多家本土知名開發商成立了廣州城市更新協會。第二年，它就以12億元拿下南沙區金洲沖尾自然村舊改項目。

此后，升龍一路“狂飆”。尤其在2019年，他接連摘得蔡邊一村、群星村、湯村和沙溪村四個體量頗為龐大舊改項目。有信息指出，這四個項目資金規模達到500多億，總用地面積占到了廣州當年舊改招標項目的66%。

升龍也憑借著這四個巨無霸項目，傲視群雄，成功登頂廣州“舊改王”。一年后，升龍又相繼入局南灣社區、明經村等四個舊改，使手上的城更項目投資額接近千億。

需要關注的是，升龍在過去幾年間，一口氣吞下數個舊改項目，并且項目還是同時進行。于升龍而言，自身只能稱得上是一家規模并不算大的區域性房企，資金壓力顯而易見。

升龍，作為銷售額僅百余億的房企是如何撬動投資額近千億的舊改項目，它的融資輸血渠道又是什么？

公開資料顯示，2018年開始，升龍就游走在廣州各大銀行之間尋找融資，甚至掌舵者林億親自帶隊頻頻拜訪廣州區域的銀行高層。這一事跡也被媒體頻頻提及。

實際上，該房企融資順利與升龍董事長助理兼投融資中心總經理鄭景山密不可分。他有著豐富的銀行系統閱歷，曾任交通銀行龍巖分行行長、交通銀行福建省分行授信部總經理。

彼時，升龍相繼與建行廣東省分行、廣州農商銀行、廣州銀行等多家銀行簽約，展開三舊改造方面的合作，獲取資金支持。與廣州本地多家銀行的合作，讓升龍在2018年前后并不“差錢”，這也就有了后面它在廣州舊改江湖上的大舉攻城略地。

不僅如此，升龍還是廣東華興銀行的二股東，持有12.5%股份，它曾頻頻將其所持有廣東華興銀行股權進行出質。

比如，2018年1月22日，升龍兩次將廣東華興銀行合計約5.51億股股權數額出質予交銀國際信托；同日，它還將該行價值2.78億股權數額出質予廈門銀行福州分行，四年過去，目前這筆股權出質仍屬于有效狀態。2020年夏天，升龍又將該銀行1.095億股權數額出質予廈門國際銀行珠海分行。

雖然說升龍是融資達人，但此舉也凸顯了它對資金的迫切渴望。目前，升龍作為出質人，融資已高達16筆，其中不乏大手筆融資。

例如，2022年2月，升龍將廣州水墨江南房產價值9800萬元股權數額出質予廣州農村商業銀行華夏支行，緊接著3月底，升龍又將廣州升龍方圓置業價值1.2億元股權數額出質予建設銀行廣東省分行。

廣州農村商業銀行華夏支行是升龍背后的大金主。單單2021年一整年，升龍就將5家公司股權出質予該行，換取12億元融資。

除了銀行以外，信托和AMC機構也為升龍“輸血”不少，包括了平安信托、中建投信托、中國華融資管福建省分公司等。

來源：樂居城更、觀點網

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