中國銀河證券首席經(jīng)濟學家劉鋒

田傲云/發(fā)自北京

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“房地產(chǎn)業(yè)在任何一個經(jīng)濟階段都是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。”中國銀河證券首席經(jīng)濟學家劉鋒強調(diào)。

1月11日，劉鋒在以“相信的力量：進化及重構(gòu)”為主題的2023中國房地產(chǎn)年度趨勢論壇暨CIHAF第二十三屆中國住交會上說，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟恢復的重點，但受人口等因素影響目前二三線城市需求降低、商業(yè)空置率提升，房地產(chǎn)企業(yè)需要重塑經(jīng)營方式。

劉鋒表示，作為國民經(jīng)濟主要支柱產(chǎn)業(yè)，近5年房地產(chǎn)業(yè)GDP占比為17.09%，涉及上下游產(chǎn)業(yè)鏈50多個；房地產(chǎn)還是地方政府重要的財政收入來源，一旦房地產(chǎn)企業(yè)不再拿地，地方政府的赤字率將急劇惡化。

“此外，在居民資產(chǎn)配置中房地產(chǎn)占比接近70%；房地產(chǎn)貸款在貸款總額中占了30%，盡管房地產(chǎn)貸款余額占比由29%降至25.3%，但仍占到貸款總額的25%比重，其中個人住房貸款占房產(chǎn)余額比重達到72%。” 劉鋒表示，這些都是房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的主要體現(xiàn)。

但劉峰也表示，過去30年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展非常畸形，“中國財富總量在700萬億元，和美國距離不大，但到了人均資產(chǎn)配置方面中國是非金融資產(chǎn)占比最高的國家，房地產(chǎn)在家庭資產(chǎn)構(gòu)成中占比接近70%，遠高于全球平均水平。房地產(chǎn)屬于沒有流動性的資產(chǎn)，如果家里沒有閑置房子，意味著不僅不會產(chǎn)生收益，還需要每年持續(xù)投入，一旦占比過重將十分危險。”

從數(shù)據(jù)來看，近5年來房地產(chǎn)在我國高速的成長期開始明顯趨緩，銷售情況出現(xiàn)斷崖式下降。劉峰認為，房產(chǎn)賣不動的一個重要原因是我國居民杠桿率已經(jīng)到了61.6%，超過歐元區(qū)，逼近MF65%警戒線。

人口的結(jié)構(gòu)變化是另一個影響因素。

“我們?nèi)丝诳偭亢徒Y(jié)構(gòu)發(fā)生了非常大的變化。”劉鋒表示，一方面是人口老齡化加劇，主力購房人口增長見頂；另一方面是城鎮(zhèn)化以后很多地方的住房需求發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化，其中城市改善型住房需求占比增多，優(yōu)質(zhì)物業(yè)的服務需求在急劇提升，但這方面的供給和服務等配套還處于缺失狀態(tài)，市場也不發(fā)達。

不同區(qū)域的市場也出現(xiàn)分化，劉鋒表示，一線城市銷售面積和房價韌性較強，相對穩(wěn)定，部分二三線城市從2021年出現(xiàn)顯著降幅；寫字樓商業(yè)空置率提升。

劉鋒認為，相比以往房地產(chǎn)企業(yè)要探索新發(fā)展模式解決短期問題，關于如何構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的長效機制他提出四個方面建議。

一是房企經(jīng)營方式全面轉(zhuǎn)型。伴隨城鎮(zhèn)化增長的放緩和居民住房需求的變化，未來房地產(chǎn)行業(yè)將逐步由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，房企經(jīng)營重心也應由過去的拍地、建設向物業(yè)經(jīng)營、租賃服務等轉(zhuǎn)型。

二是房地產(chǎn)市場交易機制重塑。房地產(chǎn)市場的市場制度和交易機制需要進一步健全，打通二手房交易環(huán)節(jié)存在的“堵”的問題，為各類房產(chǎn)建立明晰的產(chǎn)權(quán)制度，滿足居民在購置改善房方面的二手市場交易需求，降低交易稅費。

三是房地產(chǎn)金融資產(chǎn)負債表的重構(gòu)。過去房地產(chǎn)企業(yè)的風險堆積主要與高杠桿的金融運作方式密切相關，去年以來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)下行也使得市場供需雙方杠桿率有所降低，未來房地產(chǎn)要實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展應更多探索通過發(fā)展租賃、REITs等方式盤活存量資產(chǎn)，降低整體負債率，尤其是短期負債。

四是法律是構(gòu)建行業(yè)長效機制的基石。房地產(chǎn)作為居民、政府和企業(yè)的重要資產(chǎn)，相關法律層面仍存在一定模糊地帶，需要持續(xù)健全的相關法律、法規(guī)，通過立法的方式明確各類資產(chǎn)的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、所有權(quán)，為各類存量資產(chǎn)的盤活打通產(chǎn)權(quán)和法律障礙。

本次大會由中國房地產(chǎn)報、中國城市與區(qū)域治理研究院主辦，探討新發(fā)展格局下房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展之道及行業(yè)發(fā)展新模式。

關鍵詞： 經(jīng)濟學家 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)