記者 李慶斌

(資料圖片僅供參考)

2022年12月29日，濟南第四批次集中供地迎來成交，至此2022年濟南集中供地正式落下帷幕。盤點全年，濟南土地整體成交量較2021年減少一半多，成交區域多集中在較為偏遠的城市外圍。由于拿地企業中政府平臺占比較大，入市周期或有所拉長，土地市場成交大量減少會不會導致2023出現“供不應求”？業內專家表示，濟南住宅庫存量仍能滿足購房需求。

住宅用地僅成交48宗

面積較去年減少3057畝

2022年是濟南實行集中供地的第二年，這一年濟南分為四批次集中供地。根據土拍數據，涉及歷下、歷城、槐蔭、高新、市中、天橋和長清區，2022年濟南共有商業、居住類用地118宗參與土拍，總面積5171畝。其中，住宅用地供應62宗，總面積約3483畝；商業用地供應44宗，約1544畝。

而上述參與土拍地塊，住宅用地共流拍15宗，中止1宗，成交48宗，總面積約2779畝。記者對比2021年住宅成交量，2022年成交量較2021年124宗成交量減少76宗，成交面積減少3057畝。

從行政區上看，歷城區仍然是2022年的住宅用地成交大戶，2022年濟南各區住宅用地成交中歷城區成交20宗，成交面積約1149.6畝。主要集中在大辛莊、濟鋼、郭店和彩石片區。其中，大辛莊、濟鋼、彩石都有超過200畝以上的土地成交。

歷下區位居第二，共成交8宗，成交總面積約416.2畝。主要集中在盛福片區和科技城片區。其中，盛福片區3宗用地共計223.81畝，被中建城發摘得；主科技城片區3宗地，面積共計151.1畝，被保利摘得。

高新區住宅組團全年成交5組，面積共計230.61畝，集中在賢文和高新東板塊。其中，吸引5家房企報名的輕騎組團最終被保利置業摘得，高新東區大正水廠西地塊由濟高控股摘得。

市中區共有4宗居住用地成交，共計372畝，主要集中在白馬山片區、大廟屯片區和英雄山片區。天橋去和槐蔭區土地成交量不足200畝。

濟南土拍市場“冷熱不均”

底價成交地塊占60%

從土拍“戰況”看，2022年濟南集中土地拍賣市場延續往年的”冷熱不均“。有房企溢價瘋搶，也有大量底價拿地，更有土地流拍。好地段、高銷售預期的土地依然會實現溢價競拍，再次凸顯了濟南土地拍賣市場分化趨勢。

根據數據，2022年濟南全年溢價成交土地8宗，底價成交40宗，流拍15宗，中止1宗，流拍率約占總供應地塊的24%，底價成交率占總供應地塊的64%。

位于CBD北側的科技城組團，該組團共計3宗居住土地，吸引了保利、建發兩家企業參與競價，在52輪時觸發最高限價，進入競品質環節，最終由保利置業摘牌，成交條件為199819萬元成交價及商品住宅建筑滿足三星級綠色建筑要求、達到建筑單體地上總層數的百分之六十后辦理商品住宅預售許可手續，溢價率14.9%。

位于高新區賢文片區輕騎地塊共有3宗居住用地，總面積約76.7畝。該地塊吸引了華潤、中海、保利、濟高、瑞馬五家房企競拍，最終被保利置業以100245萬元的總價摘得，溢價率9.4%。而位于歷城區的2宗住宅用地，分別被鑫都和華潤摘得，溢價率達14.9%。

合富輝煌（中國）山東公司副總經理、合富研究院高級分析師許傳明說，出現底價或流拍，是正常的市場現象。一方面部分地塊有嚴格的拿地條件，并不是所有企業都能參與；另一方面，部分地塊看似底價成交，但并不代表低價成交，“地塊本身價值就限制了它的最終成交價格。”

平臺公司托底拿地

一線品牌房企拿地“不積極”

從企業拿地情況看，平臺公司成為2022年拿地的“大戶”。濟南城投、城建、城發，歷城控股、濟高控股、槐蔭控股和濟南軌道交通集團等平臺公司紛紛拿地。根據拿地數據，2022年，濟南城建拿地約316畝；濟南城投拿地284畝；濟南軌道交通集團拿地114畝，歷城控股拿地250畝。

而往年拿地大戶龍湖、萬科、中海、碧桂園等一線品牌房企，均未新增土儲。業內一房企土地投拓負責人張水（化名）告訴記者，很多開發商之所以不拿地，最直接的原因就是沒錢，從2020年開始，不少房企出現融資渠道減少、融資難的情況，資金鏈緊張。

而在銷售端，進入2021年之后，在樓市反映表現平平，開發商的現金流都出現了空前緊張，甚至有些開發商經不住壓力而出現“爆雷”。有錢的房企，現金流也僅是維持企業各項目的整體運作，沒有多余的費用去拿地，因此出現“拿地難”情況。

“平臺公司拿地量多，多為土地市場‘托底’，避免大量土地流拍，影響土地市場環境”張水解釋，所拿地塊也更多集中在城市郊區、位置相對偏遠，普遍以剛需型產品為主。

值得一提的是，地方房企熱衷在省會拿地。東營的鑫都與濟寧瑞馬兩個地方民營房企都在2022年土拍中有所斬獲。“在濟積極拿地的房企多為當地規模最靠前的優質房企,它們在當地的發展在達到一定水平后，勢必走出當地，進軍省會，找到新的發展平臺，尋求新的增長。”張水介紹，以德州東海地產為例，此前在濟只是有項目，現階段正逐步把公司總部搬到濟南。“而且地方房企受企業規模影響，在日常發展過程中，較少出現大體量擴張情況，因此地方房企是有資金去拿地的。”

濟南樓市庫存穩定

市場仍將保持動態平衡

2022年，濟南住宅用地成交較2021年減少一半，短期內濟南住宅市場是否會出現緊缺情況？

“目前，不用擔心濟南住宅用地出現供不應求的情況。”濟南市房地產業協會執行副會長李剛透露，現階段濟南整體庫存量約有2000萬方。“歷城區作為住宅成交的主戰場，2023年仍舊維持供需平衡；中海、融創等大體量樓盤，也有1-2年的銷售期；新東站、天橋、槐蔭等區域，仍舊有庫存。”而且庫存就像是一個蓄水池，有出也有進，此前的土拍地塊也將陸續進入市場。張水也透露，濟南住宅市場有一定的存量，短期內不會出現供不應求的情況。“而且2022年平臺公司拿的地塊都會陸續進入市場。”

山東省房地產業協會副秘書長高健表示，新建商品房去化周期是政府“因城施策”調控重點關注的因素。“人、地、房”聯動是重要的調控手段，目的是市場供需的動態平衡。城投平臺拿地后無論獨立開發還是合作開發，都會形成有效市場供應。

“我們認為2023年上半年濟南樓市將維持供求平衡。”許傳明介紹，目前，房地產市場并沒有很“熱”，購房者依舊保持觀望情緒，短期內不會出現大量購房者涌入市場購房的情況，上半年仍以消化存量為主。不過，他認為下半年，部分區域的房源或將出現緊俏的情況。“但房源緊俏并不意味著價格漲幅，從國家調控政策看，房價依舊會維持一個較穩定水平。”

關鍵詞： 土地市場 土地拍賣