本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

深陷困境的“云南地產(chǎn)一哥”俊發(fā)在兩個(gè)多月前聯(lián)手陜西國企買下了西安的3宗宅地，就在外界以為它已經(jīng)絕處逢生時(shí)，一紙公告又將它的底牌掀開。

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近日，俊發(fā)集團(tuán)在港交所發(fā)布公告稱，由香港俊發(fā)地產(chǎn)有限公司（下稱“香港俊發(fā)地產(chǎn)”）全資子公司力佳環(huán)球投資有限公司發(fā)行的一筆美元優(yōu)先票據(jù)，預(yù)計(jì)在到期時(shí)無法支付未償還本金及應(yīng)付未付利息，原因是受到“宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場及金融環(huán)境及多輪疫情等不利因素”的影響。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，這筆票據(jù)在2020年12月、2021年3月分兩期發(fā)行，本金總額2.37億美元，票息11%，由母公司香港俊發(fā)地產(chǎn)為票據(jù)提供無條件及不可撤銷地?fù)?dān)保，到期日是2022年12月24日，但目前已處于實(shí)質(zhì)性違約狀態(tài)。

俊發(fā)集團(tuán)的風(fēng)暴并非來得毫無征兆。2022年7月，俊發(fā)集團(tuán)宣布，這筆票據(jù)項(xiàng)下為數(shù)1303.5萬美元的利息在到期后度過30天的寬免期，但仍然無法支付利息，因此而構(gòu)成違約事件。在更早之前，俊發(fā)集團(tuán)已是諸多麻煩纏身，先是2021年底的裁員風(fēng)波，后于2022年3月因惠譽(yù)下調(diào)評(píng)級(jí)引發(fā)外界對(duì)其償債能力的擔(dān)憂。

盡管當(dāng)時(shí)的俊發(fā)集團(tuán)向外界堅(jiān)持“公司償債能力未發(fā)生重大不利化”的說法，但發(fā)生在2022年4月下旬的信托逾期事件，還是扯下了它的“遮羞布”。

2022年4月28日，俊發(fā)集團(tuán)創(chuàng)始人李俊在業(yè)主和媒體溝通會(huì)上承認(rèn)公司存在流動(dòng)性困難，并稱公司正與多家大型央企、國企對(duì)接項(xiàng)目合作、資產(chǎn)處置等事宜，預(yù)計(jì)將回籠上百億資金，回籠的資金足夠覆蓋今年所有的工程支付和還本付息。

然而，從當(dāng)前的結(jié)果來看，債務(wù)問題處理起來要比想象中棘手。

陷入資金泥潭，多個(gè)樓盤仍停工或逾期交付

“我是俊發(fā)盛唐城H3地塊的‘大冤種’，有在業(yè)主群的拉我一下唄”，2022年7月發(fā)現(xiàn)樓盤停工后，不知所措的業(yè)主王光武（化名）開始在網(wǎng)上尋找“組織”，此時(shí)距離他買房還不到兩個(gè)月。

在王光武買房的一個(gè)月前，也就是2022年4月下旬，俊發(fā)一筆貸款余額為2.19億元的信托被曝逾期，當(dāng)時(shí)市場一片嘩然，多年未公開露面的公司創(chuàng)始人李俊不得不親自出席隨后召開的溝通會(huì)，就外界出現(xiàn)的關(guān)于俊發(fā)的傳言向業(yè)主和媒體釋疑。在溝通會(huì)上，李俊承認(rèn)了公司的流動(dòng)性困難。

早在信托逾期之前，由于流動(dòng)性困難，俊發(fā)已有多個(gè)樓盤陷入停工或延期交付的狀態(tài)，王光武雖有所耳聞，但他依然選擇了盛唐城H3地塊的房子，“當(dāng)時(shí)考慮到這個(gè)樓盤位置還可以”，而且“當(dāng)時(shí)大部分樓盤都出現(xiàn)了這個(gè)問題，想著俊發(fā)作為云南最大的本土房企，應(yīng)該不會(huì)太嚴(yán)重”，王光武說道。

2022年5月底，他以1.2萬元/平方米的價(jià)格入手了一套房，“當(dāng)時(shí)是開發(fā)商給的特價(jià)，每平方米比市場價(jià)少了1000多元”。不過，貝殼找房顯示，王光武購買的俊發(fā)盛唐城H3地塊2號(hào)樓，在2022年2月份的參考價(jià)格為1.45萬元/平方米。這樣的優(yōu)惠對(duì)王光武來說非常有吸引力，“合同都簽了，貸款也在還了，沒想到從7月停工至今”。

盛唐城的促銷是俊發(fā)自救的一個(gè)縮影。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，同時(shí)期俊發(fā)旗下多個(gè)樓盤以工抵房的形式進(jìn)行促銷，又至少兩次聯(lián)動(dòng)全國項(xiàng)目集體推出購房補(bǔ)貼計(jì)劃，最高優(yōu)惠或達(dá)數(shù)十萬元。

在4月28日舉行的溝通會(huì)上，李俊也提到，公司將制定購房政策，拉動(dòng)銷售，促進(jìn)資金的快速回籠，同時(shí)正與多家大型央企、國企對(duì)接項(xiàng)目合作、資產(chǎn)處置等事宜，預(yù)計(jì)將回籠上百億資金，回籠的資金足夠覆蓋今年所有的工程支付和還本付息。在當(dāng)時(shí)，李俊表示預(yù)計(jì)5月俊發(fā)就可以實(shí)現(xiàn)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)、快速建設(shè)。

在中央和地方推行的“保交樓”政策的推動(dòng)下，俊發(fā)旗下數(shù)個(gè)樓盤陸續(xù)發(fā)布了房屋交付通知書，包括盛唐城G4地塊、彩云城辰灣A8地塊、觀云海云中苑一期等。但時(shí)代財(cái)經(jīng)從領(lǐng)導(dǎo)留言板網(wǎng)站了解到，12月以來，俊發(fā)亦有多個(gè)樓盤仍處于停工或逾期交付的狀態(tài)，不止盛唐城H3地塊。

2022年11月28日，昆明市盤龍區(qū)住建局在領(lǐng)導(dǎo)留言板網(wǎng)站回應(yīng)“俊發(fā)盛唐城H3地塊何時(shí)能復(fù)工”問題時(shí)表示，“由于建設(shè)單位俊發(fā)集團(tuán)資金鏈斷裂，無法支付工程款”，該項(xiàng)目仍然處于停工狀態(tài)，并表示“目前正在辦理相關(guān)手續(xù)，將監(jiān)管資金撥出用于項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)”，同時(shí)“正在與施工總包單位進(jìn)行協(xié)商，待資金到位后將復(fù)工復(fù)產(chǎn)”。

銷售額跳水，憾失“云南一哥”

俊發(fā)有心拉動(dòng)銷售來促進(jìn)資金的回籠，但當(dāng)資金問題得不到緩解導(dǎo)致樓盤持續(xù)停工，這樣的自救方式顯然難以為繼。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示， 2022年前三季度，俊發(fā)在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)的全口徑銷售金額為113.45億元，同比下跌73.49%，在房企中的排名由去年同期的第67位下跌至第97位。

盡管俊發(fā)在全國的市場占有率不突出，但發(fā)家于云南昆明的它，多年來都是云南當(dāng)?shù)氐凝堫^房企。然而，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，俊發(fā)在云南市場第一次跌落榜首，實(shí)現(xiàn)的全口徑銷售金額同比下跌67.22%至51.58億元，榜首之位由賣出52.73億元的碧桂園取而代之。克而瑞在報(bào)告中指出，俊發(fā)跌落榜首的原因是受到項(xiàng)目停工的影響。

俊發(fā)在云南市場的銷售額主要由昆明貢獻(xiàn)，2022年前三季度，俊發(fā)在大昆明市場實(shí)現(xiàn)的權(quán)益銷售金額為42.20億元，同比下跌61.69%。從過往三年來看，俊發(fā)在全國的年度銷售總額達(dá)到五六百億元的水平，而昆明市場幾乎貢獻(xiàn)了三分之一。

布局過于集中的弊端在房地產(chǎn)調(diào)整期充分暴露。云南省昆明市盤龍區(qū)住建局在2022年9月底回應(yīng)俊發(fā)業(yè)主訴求時(shí)提及，“2020年以來，受疫情和房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，銀行貸款政策收緊，我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)‘冷樓’現(xiàn)象。地產(chǎn)開發(fā)商面臨資金鏈斷裂問題，部分樓盤延期、停工、爛尾。此現(xiàn)象在俊發(fā)地產(chǎn)尤為突顯，其地塊開發(fā)及道路代建項(xiàng)目大面積停工”。

從俊發(fā)對(duì)外擴(kuò)張的歷史可以看出，它試圖走出云南，主要通過城市更新項(xiàng)目布局全國市場，轉(zhuǎn)型為一家全國性的房企。俊發(fā)官網(wǎng)顯示，截止2021年8月，公司共計(jì)開發(fā)城市更新項(xiàng)目61個(gè)（含在途）。

不過，這未能分散俊發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。昆明融盛行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理康兵認(rèn)為， 俊發(fā)債務(wù)問題的暴露和恒大、融創(chuàng)類似，步子邁得過大，盲目擴(kuò)張上海、深圳等外地市場，但是整體收益甚微。選擇城市更新作為擴(kuò)張方式更是讓俊發(fā)積重難返，“舊城改造項(xiàng)目的開發(fā)期長、資金成本大、（投資）難以回收。俊發(fā)在昆明本地的土地儲(chǔ)備最多，都是以舊城改造項(xiàng)目為主，雖然地塊位置較好，但是變現(xiàn)困難，加上國家的一系列調(diào)控，銷售回款困難，融資困難，就導(dǎo)致資金斷裂”。

在2022年4月的溝通會(huì)上，創(chuàng)始人李俊自我剖析俊發(fā)流動(dòng)性問題的誘因時(shí)，也提到了上述因素的存在。根據(jù)鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊的報(bào)道，當(dāng)時(shí)，李俊還坦承2017年以 452 億元承債式收購買下中豪集團(tuán)城市更新項(xiàng)目螺螄灣，給俊發(fā)造成了巨大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。截至 2021 年末，俊發(fā)有息負(fù)債 369 億元，其中螺螄灣占138 億元，俊發(fā)還累計(jì)向該項(xiàng)目投入了171億元的自有資金。

處置資產(chǎn)回血，卻繼續(xù)違約

由于流動(dòng)性問題的步步逼近，2021年10月，俊發(fā)被曝在多地進(jìn)行大規(guī)模裁員，傳言稱云南總部的裁員比例高達(dá)30%，很快俊發(fā)在官網(wǎng)發(fā)表了《嚴(yán)正聲明》稱“有網(wǎng)絡(luò)媒體刻意夸大甚至捏造俊發(fā)集團(tuán)組織及人員調(diào)整相關(guān)情況”。

不過，俊發(fā)某城市公司的HR在2022年1月份告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，當(dāng)時(shí)公司的資金狀況已明顯緊張，“報(bào)銷都已經(jīng)有好幾個(gè)月沒下來了”。從2021年10月起，他的工作重心主要是約談被裁員工，同時(shí)有“很多人調(diào)去銷售崗”。此外，據(jù)云南總部的一名被裁管培生透露，其在去年10月份被裁，而同時(shí)期裁員比例不小。

值得一提的是，一名在2021年10月調(diào)崗到置業(yè)顧問的在職云南員工告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，公司目前正常經(jīng)營，至于是否仍有裁員問題，該員工表示“要分板塊（來看）”。

裁員風(fēng)波平息了一段時(shí)間后，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)在2022年2月28日宣布下調(diào)香港俊發(fā)地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)，引發(fā)外界對(duì)其償債能力的擔(dān)憂。在評(píng)級(jí)報(bào)告中，惠譽(yù)稱香港俊發(fā)地產(chǎn)的評(píng)級(jí)反映了該公司在未來12個(gè)月內(nèi)融資渠道減少和流動(dòng)性壓力。惠譽(yù)認(rèn)為，該公司可能不得不依靠資產(chǎn)處置來解決于2022年下半年資本市場到期的問題。

2022年4月下旬，俊發(fā)一筆貸款余額為2.19億元的信托被曝逾期，更是將俊發(fā)推向風(fēng)口浪尖。不過，俊發(fā)方面很快向媒體確認(rèn)該信托計(jì)劃已自動(dòng)進(jìn)入6個(gè)月延長期，到2022年10月23日止。

在該信托計(jì)劃的延長期說明中，債務(wù)人云南瑞玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稱“近一個(gè)月以來，隨著疫情的好轉(zhuǎn)，銷售在逐漸恢復(fù)”，承諾并表示完全有信心在6個(gè)月內(nèi)按時(shí)還款。不過，截至發(fā)稿時(shí)，俊發(fā)方面并未向時(shí)代財(cái)經(jīng)回應(yīng)該信托計(jì)劃的兌付情況。

為了緩解資金壓力，俊發(fā)進(jìn)行了一系列的資產(chǎn)處置動(dòng)作。時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理公開資料后了解到，2022年5月以來，俊發(fā)多次轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)及新增股權(quán)出質(zhì)，但所獲資金額度不得而知，它在5月24日還以26.65億元的價(jià)格，賣掉了位于俊發(fā)·新螺螄灣國際商貿(mào)城項(xiàng)目的兩宗宅地。此外，市場傳言稱俊發(fā)在同步收緊舊改業(yè)務(wù)，有意轉(zhuǎn)讓個(gè)別舊改項(xiàng)目。

按照創(chuàng)始人李俊在2022年4月舉行的溝通會(huì)上的說法，俊發(fā)正與多家大型央企、國企對(duì)接項(xiàng)目合作、資產(chǎn)處置等事宜，預(yù)計(jì)將回籠上百億資金，回籠的資金足夠覆蓋今年所有的工程支付和還本付息。

值得一提的是，2022年10月，俊發(fā)聯(lián)手陜西國企陜建地產(chǎn)買下了西安的3宗宅地，總成交價(jià)39.91億元，這3宗宅地實(shí)際上為俊發(fā)旗下杜城村城改項(xiàng)目開發(fā)用地的一部分，但未知俊發(fā)和陜建地產(chǎn)如何分工。

一系列的回血?jiǎng)幼魑茨艹晒ψ柚箍“l(fā)債務(wù)的進(jìn)一步逾期。除了本金總額2.37億美元、票息11%的美元優(yōu)先票據(jù)在近日到期無法支付待償本息外，俊發(fā)旗下的一支發(fā)行規(guī)模為20億元的境內(nèi)債券“18俊發(fā)01”在2022年10月出現(xiàn)逾期，目前已處于展期狀態(tài)，而另一支20億元規(guī)模的境內(nèi)債券“19俊發(fā)01”將在2023年3月13日到期。

就公司債務(wù)問題、資產(chǎn)處置和經(jīng)營情況等諸多疑問，時(shí)代財(cái)經(jīng)向俊發(fā)方面發(fā)去采訪提綱，但截至發(fā)稿時(shí)未獲回復(fù)。

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