經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶為了搞定一筆1.5億元的短期借款，王鵬動(dòng)用了身邊所有的關(guān)系，最終提高兩倍利率后，才在要求的期限內(nèi)完成任務(wù)。

【資料圖】

王鵬是一家房企的城市公司負(fù)責(zé)人，根據(jù)集團(tuán)要求，12月31日前后，項(xiàng)目賬戶資金和上報(bào)給集團(tuán)的金額要相匹配。如果項(xiàng)目賬戶余額不足，則需要自己想辦法補(bǔ)足，“集團(tuán)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)事務(wù)所會(huì)來核賬”。

每年的12月31日，是王鵬所在房企一個(gè)財(cái)年的截止日期，從集團(tuán)、區(qū)域、城市公司及項(xiàng)目，都將面臨著一次財(cái)務(wù)洗禮，“行業(yè)好的時(shí)候，這些壓根就不是個(gè)事”，王鵬說，今年這些事做起來格外艱難。

不僅僅是資金成本的問題，更重要的是合規(guī)性。王鵬說，往年一個(gè)電話就可以搞定，今年前后忙活了近一個(gè)月，資金來源、名目等各種要求比以往更嚴(yán)格，而且關(guān)鍵是找不到錢。

找錢

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入銷售后，資金進(jìn)出流動(dòng)相對(duì)頻繁，每賣出一套房子，都會(huì)有相應(yīng)的訂金、首付、分期付款等資金進(jìn)賬；如果資金富裕，扣除必要的監(jiān)管資金后，剩余的資金也會(huì)歸集到總部。

年初，集團(tuán)制定全年的銷售目標(biāo)，通過自愿認(rèn)領(lǐng)和強(qiáng)制攤派等方式分解到各個(gè)區(qū)域和城市，然后根據(jù)市場(chǎng)銷售節(jié)奏，完成相應(yīng)的銷售任務(wù)。對(duì)王鵬而言，這是一套熟悉的流程。

市場(chǎng)行情好的時(shí)候，項(xiàng)目賬上的盈余資金也多，大部分都會(huì)歸集到總部。為集團(tuán)貢獻(xiàn)資金的數(shù)額，關(guān)系著年終總結(jié)會(huì)桌牌的位置，以及晚宴所在桌位嘉賓的咖位。由于所在城市市場(chǎng)相對(duì)較好，王鵬幾乎很少受到冷落。

即便偶爾因?yàn)殇N售節(jié)點(diǎn)或者開盤時(shí)間等問題，年底回款沒有達(dá)到集團(tuán)最低要求，王鵬只要一個(gè)電話，合作銀行、建筑商、供應(yīng)商很快會(huì)幫助搞定。

但2022年，似乎所有的壞運(yùn)氣都趕到一塊兒了，王鵬通過各種操作，雖然勉強(qiáng)完成了銷售任務(wù)，但距離集團(tuán)要求的回款任務(wù)還有一定的距離。回款的缺口需要他想辦法。

而且，不同于往年，2022年項(xiàng)目賬戶的資金需要和上報(bào)集團(tuán)的金額相匹配。也就是說，往年可能只是個(gè)虛頭，但今年要落到實(shí)處。

這主要是為了應(yīng)付年報(bào)核查需要，一般使用期限一個(gè)月左右，如果到賬時(shí)間晚的話，半個(gè)月也可以接受。往年，只需要存款證明就可以了，但現(xiàn)在不行，會(huì)計(jì)師還要核查賬戶，以證明資金確實(shí)在賬戶中。

王鵬清楚，當(dāng)前建筑商、供應(yīng)商普遍艱難，該結(jié)算的資金，可以等到元旦后，但從對(duì)方手中找錢的可能性不大。所以，他和這些合作方都提前打了招呼，元旦前不會(huì)結(jié)算，但春節(jié)前會(huì)結(jié)算一部分。

平時(shí)項(xiàng)目資金合作方也比較多，但當(dāng)王鵬把資金訴求告訴合作銀行和其他非銀金融機(jī)構(gòu)時(shí)，很多機(jī)構(gòu)都婉拒了他，要么因?yàn)椴环戏趴钜螅匆驗(yàn)槠谙尢蹋匆驗(yàn)槔⑻汀?/p>

放款要求和貸款期限，短期內(nèi)很難調(diào)整，唯一可以調(diào)整的就是利息，“我們開始報(bào)價(jià)是年化3%，后來提高到5%，還是沒有機(jī)構(gòu)愿意做”，王鵬說，由于期限短，確實(shí)很難讓機(jī)構(gòu)心動(dòng)。

本來以為一個(gè)電話可以搞定的事，王鵬先后找了將近一個(gè)月，才搞定了最后的1.5億元。

博弈

當(dāng)王鵬首次將用錢金額和利率報(bào)給一個(gè)銀行朋友時(shí)，朋友告訴他，雖然年底銀行的放貸壓力很大，但做的是一年以上的貸款，在放貸對(duì)象上，傾向于大型央企和國企，他的這個(gè)利率和期限基本不可能拿到錢。

王鵬將情況匯報(bào)給集團(tuán)，并說服集團(tuán)給出更高的利率，最終，集團(tuán)將利率定在5%，“這個(gè)利率已經(jīng)超過了集團(tuán)的平均融資成本，基本沒有進(jìn)一步提升的空間了”，王鵬說。

按照這個(gè)上限，王鵬又找了幾家機(jī)構(gòu)，依然沒有人感興趣。銀行朋友告訴他，如果是一年期及以上的貸款，這個(gè)利率沒問題，但如果只是短期拆借，這個(gè)利率太低了，并建議他做固定利率。

所謂固定利率，即為這筆資金設(shè)定一個(gè)固定的利率，無論是半個(gè)月，還是一個(gè)月，但利率是固定的，這樣會(huì)相對(duì)好找些。1.5億元，年化5%的利率，折合成月息的話，二三十萬的利息，“我也知道很難找到”。

過去，為了完成集團(tuán)回款，王鵬也做過類似的短期拆借，兩三個(gè)月，固定利率在2%-3%左右。由于市場(chǎng)銷售好，這個(gè)成本，項(xiàng)目基本沒有太大壓力，但今昔不同往日，項(xiàng)目利潤(rùn)很低，每一筆支出都要精打細(xì)算。

按照以往的方式拿錢也不是不行，但他知道，2023年市場(chǎng)銷售很難彌補(bǔ)這個(gè)支出，現(xiàn)在這么做，等于給未來挖坑。集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目的考核，一個(gè)是回款，一個(gè)是利潤(rùn)，兩者缺一不可，他需要在兩者之間平衡。

重要的是，王鵬這次彌補(bǔ)的并不是已銷售未付款的窟窿，而是還未銷售的部分，也就是透支2023年部分銷售額，用來彌補(bǔ)2022年的缺口，“往年是我已經(jīng)賣了，只是錢還沒回來，這是有本質(zhì)區(qū)別的”。

5%的利率找不到錢，王鵬只能硬著頭皮一點(diǎn)一點(diǎn)加價(jià)，對(duì)王鵬來說，這只是幾個(gè)億的事，但對(duì)集團(tuán)來說，這是生死攸關(guān)的大事。至今，仍有不少房企沒有公布2021年財(cái)報(bào)，或多或少都有資金有關(guān)。

如果搞不定這個(gè)事，不僅僅是考核的事，而且關(guān)系著王鵬能不能留下來。最終，在熟人的撮合下，他以2%的固定利率搞定了這筆短期借款，商定的期限是半個(gè)月，12月20日之前，對(duì)方將錢打入項(xiàng)目指定賬戶中，1月5日結(jié)束前，他必須將資金按原路退回去。

變化

王鵬說，做這一切就是為了保證年報(bào)順利發(fā)出來。

在他看來，2021年9月底恒大事件爆發(fā)后，核數(shù)師因恒大事件被批評(píng)和處分后，對(duì)房企財(cái)報(bào)及相應(yīng)的會(huì)計(jì)師都造成巨大壓力，“今年很多核數(shù)師辭職”。

另一家房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，2021年財(cái)報(bào)審核過程中，會(huì)計(jì)師格外嚴(yán)格，幾乎對(duì)每一筆資金收支都要詳細(xì)核查，要求相應(yīng)的對(duì)賬單，并對(duì)合作方背景進(jìn)行抽查，導(dǎo)致財(cái)報(bào)工作進(jìn)展相當(dāng)緩慢。

最終，由于雙方在一些重大事項(xiàng)方面有分歧，以及房企無法滿足會(huì)計(jì)師提出的全部要求，房企選擇了更換會(huì)計(jì)師，相關(guān)工作需要重新開始，導(dǎo)致至今其所在房企2021年財(cái)報(bào)仍未發(fā)布，“說實(shí)話，能配合的我們都會(huì)配合，但有些要求實(shí)在是沒法滿足，就感覺他們?cè)诠室庹沂拢谜医杩谵o職”。

2022年財(cái)報(bào)能否如期發(fā)布，對(duì)部分房企依然是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，王鵬所做的事情，只是房企保證財(cái)報(bào)順利發(fā)布眾多努力中的一個(gè)縮影，卻是最為基礎(chǔ)的事情。

上述房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，會(huì)計(jì)師重點(diǎn)關(guān)注的有兩個(gè)方面：

其一是關(guān)聯(lián)交易，原來只要證明正當(dāng)性即可，但現(xiàn)在要求出示每一筆關(guān)聯(lián)交易及資金來往的必要性，“比如說物業(yè)公司有大額支出，還會(huì)查資金最終流向”。

其二是現(xiàn)金流，原來一張銀行的存款證明就可以，但現(xiàn)在不僅會(huì)核查每一筆現(xiàn)金的來龍去脈，還要求對(duì)一段時(shí)間的現(xiàn)金流做評(píng)估，“如果未來現(xiàn)金流入不足，會(huì)計(jì)師可能會(huì)做重大風(fēng)險(xiǎn)提示”，上述房企人士表示。

不過，這些都不是王鵬所考慮的，他面臨的問題，一是完成集團(tuán)的考核，現(xiàn)在勉強(qiáng)算是完成了。但就算完成了，他也不一定能拿到年終獎(jiǎng)，這也是房企多數(shù)職業(yè)經(jīng)理人面臨的主要現(xiàn)實(shí)問題。

二是手上的項(xiàng)目完成交付了，王鵬將何去何從。今年他所在的城市沒有新拿地，再有兩到三年，他就沒有項(xiàng)目可開發(fā)了，“我們已經(jīng)裁了三分之二的人，接下來還得裁”。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，已經(jīng)有45家港股上市房企更換了核數(shù)師；2021年，有18家A股上市房企的財(cái)報(bào)中，會(huì)計(jì)師出具或者部分出具了保留意見。

（應(yīng)受訪者要求，王鵬為化名）

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田國寶經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)部門主任

不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)報(bào)道部主任兼高級(jí)記者主要關(guān)注房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、雙創(chuàng)及物業(yè)等領(lǐng)域。擅長(zhǎng)深度報(bào)道和調(diào)查報(bào)道。

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