近期房地產(chǎn)行業(yè)融資接連迎來重磅政策，擴(kuò)容，支持民營企業(yè)債券融資，放開上市房企股權(quán)融資落地。行業(yè)最困難時(shí)期已經(jīng)過去，地產(chǎn)股近期也上漲明顯，行業(yè)未來走向如何，值得關(guān)注。

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// 地產(chǎn)板塊個(gè)股表現(xiàn)較強(qiáng) //

受接連利好政策加持，近期房地產(chǎn)股票上漲明顯。Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊自11月初探底以來已大幅上漲24.72%，雖然12月開始的兩個(gè)交易日高位出現(xiàn)小幅回調(diào)，但仍位于24個(gè)Wind二級(jí)行業(yè)同期漲幅第一位。可見11月份市場(chǎng)資金對(duì)板塊個(gè)股的追捧強(qiáng)勁。

// 四季度以來房企債券融資情況 //

發(fā)債融資上，房企通過債券融資其實(shí)一直未停止，這也成為房企近年來重要的融資渠道之一。本次政策上也給予了更多支持，預(yù)計(jì)債權(quán)的審批相關(guān)流程加速。不過在放開定增等股權(quán)融資下，上市公司通過債券融資意愿有望下降，非上市房企通過債券融資有望快速提升，尤其是政策支持的民營房企。

四季度以來從房企國內(nèi)發(fā)債具體融資來看，Wind數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)發(fā)行了65只債券，涉及43家公司，總?cè)谫Y規(guī)模為674.61億。

首先從發(fā)債類型上看，公司債和中票發(fā)行規(guī)模最大，都超過260億，緊隨其后短融發(fā)行規(guī)模也在109億，而定向工具最小僅有27.8億。

從發(fā)行的企業(yè)性質(zhì)上看，地產(chǎn)國企和央企遙遙領(lǐng)先，發(fā)債分別達(dá)300.11億和288.5億，占四季度以來發(fā)債總規(guī)模的44.49%和42.77%。民營房企發(fā)債只有23億，占比為3.5%。可見政策提出支持民營企業(yè)債券融資的重要性。

另外從具體發(fā)債公司來看， 招商蛇口 四季度以來發(fā)行5只債券，總發(fā)行規(guī)模86.5億位居前列，緊隨其后華潤置業(yè)、 金融街集團(tuán) 、 首開股份 等26家發(fā)債規(guī)模均在10億以上，而其余 電建地產(chǎn) 、 光明地產(chǎn) 等16家發(fā)債融資較小在2~10億之間。

// 近期上市房企籌劃股權(quán)融資情況 //

在11月28日，證監(jiān)會(huì)宣布，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。政策支持下，上市公司也積極行動(dòng)起來了。

Wind數(shù)據(jù)顯示，目前至少已有8家地產(chǎn)上市公司發(fā)布公告籌劃發(fā)行股票。分別是 萬科A 、 陸家嘴 、 華夏幸福 、 天地源 、 大名城 、 新湖中寶 、 世茂股份 和 福星股份 。

由于地產(chǎn)公司股權(quán)融資多年未開，本次政策支持下，上市公司有望抓住難得的機(jī)會(huì)，紛紛籌劃較大比例規(guī)模的融資。從目前8家來看，Wind數(shù)據(jù)顯示，除了 陸家嘴 和 華夏幸福 未公布具體比例外，其余6家籌劃發(fā)行 新股 為不超過發(fā)行前總股本比例的20%或30%，比例較大。按照最新收盤市值，以收盤價(jià)80%、最大比例發(fā)行預(yù)估，6家上市公司合計(jì)融資有望超過400億。其中 萬科A 一家獨(dú)大，其余幾家融資基本在8~40億之間，金額也不小。對(duì)后期其他地產(chǎn)上市公司發(fā)行股份融資有積極指引作用，本輪地產(chǎn)上市公司發(fā) 新股 融資潮將來臨，融資規(guī)模或不小。

從三季報(bào)業(yè)績上看，這8家經(jīng)營差異巨大。龍頭 萬科 前三季報(bào)歸母 凈利潤 仍然高達(dá)170.5億，緊隨其后 陸家嘴 和 新湖中寶 歸母 凈利潤 超過10億，此外 天地源 、 大名城 和 福星股份 則是1億以下，而 華夏幸福 和 世茂股份 則是陷入較大虧損。

除房企外，房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)鏈 上的建筑裝飾等企業(yè)也有望積極關(guān)注融資新政落地及行業(yè)融資環(huán)境的變化。

// 地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)如何？ //

招商證券 研究發(fā)展中心房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師 趙可 認(rèn)為，房企再融資功能恢復(fù)，或利好現(xiàn)金流偏緊且剩余價(jià)值偏足的房企，或可通過再融資募集資金推動(dòng)存量項(xiàng)目“保交樓”，而后通過較優(yōu)貨值“重返市場(chǎng)”；利好當(dāng)前具備保障房建設(shè)能力的房企，或可通過再融資募集資金加快加大業(yè)務(wù)開展；利好涉房但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資。

財(cái)信證券 黃紅衛(wèi)、王與碧分析認(rèn)為，近期各項(xiàng)金融支持政策相繼出臺(tái)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)已長期承壓，因此需要充分且足量的政策支持才能改善預(yù)期，實(shí)現(xiàn)趨勢(shì)性回暖。預(yù)計(jì)今年年末到明年第一季度，相關(guān)部門和地方政府將充分落實(shí)因城施策和綜合施策，推出更多舉措支持房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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