斑馬消費(fèi) 楊柘

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三十年河?xùn)|、三十年河西。

幾年前，房地產(chǎn)還是一夜暴富的香餑餑，如今之于很多企業(yè)，卻成為了食之無(wú)肉的雞肋。

去年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深入調(diào)整期，國(guó)內(nèi)房企們接連暴雷，誰(shuí)都無(wú)法猜到這顆雷明天會(huì)落到誰(shuí)頭上。行業(yè)高速擴(kuò)張累積的債務(wù)，到了償還的時(shí)候。

樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，“去地產(chǎn)化”成為不少房企、涉房企業(yè)趨利避害的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。可剝離之后，企業(yè)靠什么活呢？

紛紛“退房”

前幾天，因?yàn)榧言聪邓s，貴州前首富羅玉平剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的計(jì)劃再受重挫。按照他的設(shè)想，甩掉這個(gè)包袱之后，他的中天金融將徹底變成一家金融企業(yè)。

這些年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了深刻變化，特別是在房住不炒政策影響下，去化放緩加之融資端口收緊，房企資金來(lái)源的兩大命門被死死扼住，生存環(huán)境日益殘酷。

一部分房企償債壓力大，徹底躺平；一部分房企則在化解債務(wù)中艱難續(xù)命。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月，TOP50房企銷售規(guī)模合計(jì)4.91萬(wàn)億元，同比降幅41.4%；TOP100房企銷售規(guī)模合計(jì)6.1萬(wàn)億元，同比降幅43.4%。

在TOP50房企中，有27家銷售降幅超30%，16家銷售降幅超過(guò)50%。17家房企，從千億俱樂(lè)部中消失，其中，就包括中國(guó)恒大、陽(yáng)光城、富力地產(chǎn)等。

一夜之間，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從香餑餑變成雞肋，行業(yè)景氣度陡降，房企們陷入連環(huán)暴雷，沒(méi)有誰(shuí)可以輕易逃離。

上個(gè)月底，珠江股份一紙公告宣布加入退房行列，計(jì)劃置入物管業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型為一家以物管為主的輕資產(chǎn)企業(yè)。

在此之前，廣宇發(fā)展、格力地產(chǎn)、中天金融等房企已明確剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。另外，一些恐懼被房地產(chǎn)調(diào)控政策誤傷的涉房上市企業(yè)，也加入到退房的隊(duì)伍中。比如，順鑫農(nóng)業(yè)、漳州發(fā)展、中國(guó)電建、廈門國(guó)貿(mào)、廈門鎢業(yè)及海南椰島等等。

涉房企業(yè)剝離掉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并非今年才開始，至少在2021年已成氣候。初步統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年計(jì)劃剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)超過(guò)10家。

這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一次大浪淘沙的過(guò)程，不堪重負(fù)的中小型房企徹底退出，大型民營(yíng)房企為了避險(xiǎn)放緩擴(kuò)張，資源向頭部企業(yè)、國(guó)資背景房企集中。

轉(zhuǎn)型五花八門

是否剝離房地產(chǎn)主業(yè)，能決定一家企業(yè)的生死，而轉(zhuǎn)型的方向，決定了能活得多好、活得多久。

房企選擇的轉(zhuǎn)型路徑五花八門，追熱點(diǎn)、嘗試房地產(chǎn)邊緣業(yè)務(wù)等，成為主流。

自去年以來(lái)，廣宇發(fā)展剝離房地產(chǎn)主業(yè)為業(yè)內(nèi)外所關(guān)注。公司出乎意料跨界到新能源領(lǐng)域，成為一家徹頭徹底的新能源企業(yè)，迎來(lái)19個(gè)漲停。今年1月公司完成資產(chǎn)重組，截至昨日，股價(jià)13.88元/股，高于以房地產(chǎn)為主業(yè)之時(shí)。

在廣宇發(fā)展之前，不少房企對(duì)新能源領(lǐng)域有過(guò)涉足。碧桂園創(chuàng)投先后投資了鈉離子電池、鈣鈦太陽(yáng)能以及固態(tài)鋰離子電池等相關(guān)企業(yè)。

中國(guó)恒大、合生創(chuàng)展、雅居樂(lè)、宋都股份及華夏幸福等房企，一窩蜂跑步進(jìn)入，涉足新能源汽車、鋰電池等上下游。

在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下，一些房企轉(zhuǎn)型更為謹(jǐn)慎。

珠江股份之所以堅(jiān)定投向物管行業(yè)，是因其強(qiáng)大的背景。控股股東珠實(shí)集團(tuán)，本身就是廣州最大國(guó)有住房租賃、城市更新平臺(tái)，公司獲取物管業(yè)務(wù)具備天然優(yōu)勢(shì)。

房企弱化地產(chǎn)之后，也并不意味著日子一定好過(guò)。美好置業(yè)逐步退出房地產(chǎn)主業(yè)時(shí)，給自己備了兩條后路：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和裝配式建筑。公司曾在湖北3年投入百億種稻養(yǎng)蝦，并進(jìn)行深加工，但農(nóng)業(yè)投資周期長(zhǎng)和回本慢，以至于在2018年到2021年，公司現(xiàn)代農(nóng)業(yè)板塊累計(jì)虧損6.45億元，不得不倉(cāng)皇退出。裝配式建筑業(yè)務(wù)也好不到哪兒去，前述4年累計(jì)虧損超28億元。

這幾年，房企盲目跨界嘗苦果的案例并不鮮見。中天金融轉(zhuǎn)型金融、臥龍地產(chǎn)投資游戲和礦業(yè)、榮豐控股轉(zhuǎn)型醫(yī)療大健康等，都付出了不小的代價(jià)。

成功者寥寥

告別房地產(chǎn)生意之后，涉房企業(yè)面前也不是一條康莊大道。

在這個(gè)過(guò)程中，如果沒(méi)有強(qiáng)有力的內(nèi)外支持，恐怕不會(huì)太順利。珠江股份背后有珠實(shí)集團(tuán)、廣宇發(fā)展身后站著魯能集團(tuán)、中國(guó)電建更有電建集團(tuán)撐腰。

正是這些股東實(shí)力接盤，企業(yè)才得以輕松“退房”。當(dāng)然，幸運(yùn)的只是極少數(shù)。

廣宇發(fā)展徹底轉(zhuǎn)型后，規(guī)模銳減。今年前6月，公司營(yíng)業(yè)收入17.73億元，同比大降84.81%；歸母凈利潤(rùn)4.10億元，同比下降76.50%。新能源發(fā)電業(yè)務(wù)成為公司支柱，實(shí)現(xiàn)收入17.45億元，占公司總收入的98.46%。與此同時(shí)，公司資產(chǎn)負(fù)債率大降，截至今年9月為52.76%，較上年同期減少29.07個(gè)百分點(diǎn)。

10月底，珠江股份披露剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)劃，將置入控股股東珠實(shí)集團(tuán)的物管業(yè)務(wù)。受此影響，公司股價(jià)在11月1日至3日，連續(xù)三個(gè)交易日漲幅超過(guò)20%。

雖然這起資產(chǎn)重組尚待時(shí)日，但珠江股份必須早下決心。今年前三季度，公司營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)分別為7.57億元、-14.93億元，同比分別下滑67%、695.29%。

今年，電建集團(tuán)接盤中國(guó)電建房地產(chǎn)資產(chǎn)，目前正在推進(jìn)定增融資，計(jì)劃募資149.63億元用于工程承包、海上風(fēng)電勘察和施工等業(yè)務(wù)。

今年上半年，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)工程承包與勘測(cè)設(shè)計(jì)收入2346億元，占比總收入的88.33%，收入較上年同期增長(zhǎng)38.08%。

不少房企退房過(guò)程仍兇險(xiǎn)重重。比如，格力地產(chǎn)7年前就磨刀霍霍準(zhǔn)備砍掉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)發(fā)力口岸經(jīng)濟(jì)、免稅等多元化業(yè)務(wù)，試圖待非房業(yè)務(wù)培育成熟后，削弱對(duì)其的依賴。

截至今年上半年，格力地產(chǎn)來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)占比78.18%，不知道前任董事長(zhǎng)魯君四出事之后，公司還是否會(huì)延續(xù)去地產(chǎn)化。

大多數(shù)房企口口聲聲喊轉(zhuǎn)型，基本上處于轉(zhuǎn)而不行的局面。格力地產(chǎn)、宋都股份、臥龍地產(chǎn)及美好置業(yè)等，還在房地產(chǎn)行業(yè)苦苦掙扎。

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