證券時報e公司訊，中信建投證券研報點評7月統計局房地產數據：樓市尚處調整階段，政策信號明顯已有城市優化調控。7月房企的間接和直接融資仍有壓力，銷售回款也較為疲弱，一定程度上困擾開發商加大投資力度。相較而言，保交樓取得持續進展，7月竣工同比增長33.1%，增速較6月提升16.8個百分點。7月地產銷售繼續筑底，部分房企流動性風險暴露，供需兩端的政策優化有望緩解行業的階段性壓力。核心一二線城市調控有望進一步放開，超大特大城市城中村改造為行業帶來新機遇，重點布局高能級城市的房企有望受益。

全文如下

中信建投 | 樓市尚處調整階段，竣工增長保交樓穩步推進

(相關資料圖)

7月全國商品房銷售面積單月同比下滑15.5%，延續5月以來跌勢。當前樓市尚處于調整階段，是內需不足和購房人缺乏信心的表現。7月24日政治局會議明確提出當前宏觀經濟的形勢及政策方向，在房地產領域，將適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。7月房企到位資金和開發投資額持續下滑，融資不暢與銷售較弱依然困擾開發商加大投資。相較而言，保交樓取得持續進展，7月竣工同比增長33.1%。

統計局公布房地產市場運行情況，2023年7月銷售面積、投資額、新開工面積、竣工面積分別為7048萬平方米、9167億元、7090萬平方米、4501萬平方米，同比增速分別為-15.5%、-12.2%、-25.9%、33.1%，前值分別為-18.2%、-10.3%、-30.3%、16.3%。

樓市尚處調整階段，政策信號明顯已有城市優化調控。2023年7月全國商品房銷售面積同比下滑15.5%，市場銷售延續6月的筑底態勢。當前樓市尚處于調整階段，是內需不足和購房人缺乏信心的表現。7月24日政治局會議明確提出當前宏觀經濟的形勢及政策方向，在房地產領域，將適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。自政治局會議以來，已有包括鄭州、南京、杭州在內的城市優化調控。

融資不暢與銷售較弱依然困擾開發商加大投資，保交樓取得持續進展。7月房企到位資金同比下降20.2%，降幅仍較大。分拆各項資金來源可以知道，房企的間接和直接融資仍有壓力，銷售回款也較為疲弱，一定程度上困擾開發商加大投資力度。7月新開工和投資增速分別為-25.9%和-12.2%，較6月降幅均有所擴大。相較而言，保交樓取得持續進展，7月竣工同比增長33.1%，增速較6月提升16.8個百分點。

關注核心城市政策優化，推薦重點布局高能級城市的房企。7月地產銷售繼續筑底，部分房企流動性風險暴露，供需兩端的政策優化有望緩解行業的階段性壓力。核心一二線城市調控有望進一步放開，超大特大城市城中村改造為行業帶來新機遇，重點布局高能級城市的房企有望受益。

一、樓市尚處調整階段，政策信號明顯已有城市優化調控

1.1樓市尚處調整階段，政策信號明顯已有城市優化調控

樓市尚處調整階段。2023年7月全國商品房銷售面積為7048萬方，同比下降15.5%，降幅較6月收窄2.7個百分點，主要由于去年7月基數較低；1-7月全國商品房銷售面積66563萬方，同比下降6.5%，降幅較1-6月擴大1.2個百分點。2023年7月全國商品房銷售金額為7358億元，同比下降19.3%，降幅較6月擴大0.1個百分點；1-7月全國商品房銷售金額70450億元，同比下降1.5%，增速由正轉負，較1-6月下降2.6個百分點。

房價降幅擴大。2023年7月住宅銷售均價10854元/平，同比下降4.7%，降幅較6月擴大2.9個百分點。7月全國商品房呈現量價齊跌的狀態。

各地區銷售增速均下行。東部地區、中部地區、西部地區、東北地區2023年1-7月累計銷售面積同比增速分別為-1.1%/-11.1%/-11.2%/+0.1%，分別較1-6月變動-2.5pct/+0.2pct/-0.3pct/-5.9pct；累計銷售金額同比增速分別為+3.0%/-9.5%/-6.4%/-6.9%，分別較1-6月變動-4.1pct/-0.5pct/-0.4pct/-6.1pct。各地區銷售增速均繼續下行。

樓市尚處調整階段，政策信號明顯已有城市優化調控。2023年7月全國商品房銷售面積同比下滑15.5%，市場銷售延續6月的筑底態勢。當前樓市尚處于調整階段，是內需不足和購房人缺乏信心的表現。7月24日政治局會議明確提出當前宏觀經濟的形勢及政策方向，在房地產領域，將適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。自7月24日政治局會議以來，四大一線城市均表態進行調控政策優化，已有包括鄭州、南京、杭州、重慶等在內的城市優化政策調控。

1.2 融資與銷售回款繼續承壓，房企資金壓力仍大

房企資金壓力仍大。2023年7月房地產到位資金為9420億元，同比下降20.2%，降幅較6月收窄1.3個百分點，主要由于去年基數較低；1-7月房地產到位資金為78217億元，同比下降11.2%，降幅較1-6月擴大1.4個百分點。

房企融資、銷售回款承壓。2023年7月的到位資金來源中，國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款的單月同比增速分別為-14.7%/-20.5%/-21.7%/-23.5%，增速較6月分別變動-0.9pct/+9.1pct/-2.3pct/-10.7pct。房企的間接和直接融資仍有壓力，銷售回款也較為疲弱。

降息有望引導房貸利率繼續降低，利好購房需求釋放。貝殼研究院的數據顯示，2023年7月全國首套房貸款平均利率為3.90%，二套房貸款平均利率為4.81%，均較6月下降10BP。據貝殼研究院監測，7月貝殼百城銀行平均放款周期為22天，較6月縮短1天，放款速度加快。8月15日央行下調MLF利率15BP至2.50%，下調7天期逆回購利率10BP至1.80%，后續LPR有望調降、房貸利率有望繼續降低，利好購房需求釋放。

融資不暢與銷售較弱依然困擾開發商加大投資，保交樓取得持續進展。7月房企到位資金同比下降20.2%，降幅仍較大。分拆各項資金來源可以知道，房企的間接和直接融資仍有壓力，銷售回款也較為疲弱，一定程度上困擾開發商加大投資力度。7月新開工和投資增速分別為-25.9%和-12.2%，較6月降幅均有所擴大。相較而言，保交樓取得持續進展，7月竣工同比增長33.1%，增速較6月提升16.8個百分點。

二、融資不暢與銷售較弱依然困擾開發商加大投資，保交樓取得持續進展

2.1 融資不暢與銷售較弱依然困擾開發商加大投資

融資不暢與銷售較弱依然困擾開發商加大投資。2023年7月房地產開發投資額9167億元，同比下降12.2%，降幅較6月擴大1.9個百分點；1-7月房地產開發投資額67717億元，同比下降8.5%，降幅較1-6月擴大0.6個百分點。2023年7月商品房銷售額、到位資金、開發投資完成額的增速分別為-19.3%/-20.2%/-12.2%，分別較6月變動-0.1pct/+1.3pct/-1.9pct，融資不暢與銷售較弱依然困擾開發商加大投資。

2.2 土地市場下行幅度較大

土地市場下行幅度較大。2023年7月100個大中城市住宅類用地成交建面為2290萬方，同比下降49.3%，降幅擴大11.3個百分點。7月百城土地供需比為1.45，全國土地市場熱度出現較大幅度下降。

2.3新開工降幅仍大，保交樓取得持續進展

新開工降幅仍大，保交樓取得持續進展。2023年7月房屋新開工面積7090萬方，同比下降25.9%，降幅較6月收窄4.4個百分點；1-7月新開工面積56969萬方，同比下降24.5%，降幅較1-6月擴大0.2個百分點。7月房屋竣工面積4501萬方，同比上升33.1%，增速較6月上升16.8個百分點，竣工增速上升主要因保交樓工作的持續推進，且去年7月的基數較低；1-7月竣工面積38405萬方，同比上升20.5%，增速較1-6月提升1.5個百分點。施工方面，2023年7月房屋施工面積累計為799682萬方，同比下降6.8%，降幅較1-6月擴大0.2個百分點。

房企開工意愿跟隨銷售熱度變動，竣工持續受保交樓政策支撐。目前銷售仍處筑底階段，房企銷售回款較弱、新開工意愿較低，開工意愿提高需等待銷售回升。相較而言，保交樓取得持續進展，為竣工提供支撐。

三、關注核心城市政策優化，推薦重點布局高能級城市的房企

維持全年核心指標預測不變。我們預測2023年銷售面積、新開工面積、開發投資、竣工面積的增速分別為-5%、-25%、-8%、+15%。

關注核心城市政策優化，推薦重點布局高能級城市的房企。7月地產銷售繼續筑底，部分房企流動性風險暴露，供需兩端的政策優化有望緩解行業的階段性壓力。核心一二線城市調控有望進一步放開，超大特大城市城中村改造為行業帶來新機遇，重點布局高能級城市的房企有望受益。

房地產行業的風險主要在于銷售、結轉及房企信用修復可能不及預期：1、銷售不及預期：地產市場銷售目前仍處筑底階段，未來有繼續下行或恢復不及預期的風險；2、結轉不及預期：銷售疲弱導致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項目的施工進度可能受到影響，或導致結轉不及預期；3、房企信用修復不及預期：部分高杠桿的房企出險可能性仍存，導致行業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加劇。

（文章來源：證券時報·e公司）

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