8月25日，南京進行第五批次集中土拍，12宗涉宅地塊部出讓，成交兩極分化，河西中地塊、江寧百家湖地塊價格觸頂搖號成交，其余10宗地全部底價成交，攬金約175億元。

不只南京，22個集中供地城市的土地市場都存在相似特征。中指研究院監測發現，截止到8月20日，集中供地城市成交的土地中，35%的地塊達地價上限成交，53%的地塊底價成交。城市間市場也明顯分化，北京、上海、杭州、深圳等熱點城市成交溢價率高于其余城市。

放眼全國，土地市場仍然偏弱運行。為尋找更多確定性，房企拿地向核心城市聚集，相較南京等熱點城市，低能級城市的土拍表現更不盡如人意。

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從數量來看，今年前7月土地市場呈現明顯的供需縮量特征。Wind數據顯示，今年1-7月，100個大中城市供應土地規劃建筑面積22841萬平方米，同比減少26%；成交土地規劃建筑面積15287萬平方米，同比減少41%。一二三線城市土地供應量和成交量都有不同程度下滑。8月份土地市場也偏冷運行，8月前三周100個大中城市住宅類用地成交1698.5萬平方米，環比下降23%。

從價格來看，為吸引房企積極補倉，提高土地成功出讓概率，今年各地加大優質地塊供應力度，土地價格有所提高。但不同板塊、不同城市市場分化嚴重，高溢價率或地價觸頂成交、底價成交甚至流拍現象并存。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者表示，從近期部分城市土拍成效來看，土地市場熱度較前兩月出現下降跡象，同時當前房地產買賣市場情緒仍較低落，房企資金壓力較大，8月土地市場或仍偏弱。

但從近期支持性政策落地預期增強的角度來看，關榮雪認為一二線城市住房市場有望加速改善，9、10月土地市場或將逐步恢復。

超五成土地底價成交

今年以來，房企在核心城市補倉積極，土拍分化現象加劇。

據中指數據，截止到8月20日，22個集中供地城市共成交土地613宗。其中213宗地價觸頂成交，326宗底價成交，占成交土地的比分別為35%和53%。

具體到城市，杭州、合肥、福州、廈門、深圳、上海50%及以上土地成交價格觸頂，其中上海、杭州、合肥地價觸頂占比均在六成以上，北京、杭州部分地塊更是創下近幾年土地參拍企業數量記錄。

而無錫、沈陽、天津、濟南、鄭州、青島、長春、重慶和武漢6成以上土地底價成交，其中無錫、鄭州、長春普遍底價成交，土拍情緒持續低迷。而廣州、青島、濟南、天津、福州等地核心區地塊企業參與度高，而非核心區地塊多底價成交，板塊間分化明顯。

關榮雪表示，在市場深度調整之下，房企融資、銷售現金流均偏緊，便在一定程度上拔高了房企拿地的謹慎情緒。核心城市往往具備樓市需求穩健等特征，房企對這類城市核心板塊的拿地意愿相對更高，相反，樓市壓力較大的城市，房企投資信心不足，暫時仍處于土拍平淡的瓶頸期。

中指研究院分析師孟新增向21世紀經濟報道記者表示，從近期土拍情況來看，核心城市土拍保持一定熱度，但出現降溫苗頭。7月至今，上海、杭州土拍中，仍多宗地塊觸頂，但非核心區域或自身屬性欠佳地塊底價成交，甚至出現流拍；成都8月24日成交的15宗住宅土地中，僅2宗觸頂。

集中供地城市的土地出讓情況好于全國，但仍有部分地塊流拍或撤牌。截至8月20日，22個集中供地城市土地流拍33宗，撤牌43宗，流拍撤牌率11%。其中合肥、濟南和鄭州都有5-6宗土地流拍，濟南和武漢分別有6宗地、14宗地撤牌，是流拍或撤牌數量較多的城市。

對此，關榮雪認為，由于房地產市場復蘇形勢尚不明朗，土地市場繼短暫局部升溫后，當前也出現了一定的回落態勢，不過相較去年，當前土地市場流拍現象有所改善，但仍處于較高水平，流拍壓力猶存。

土地市場減量提價

縱觀全國市場，今年土拍整體供需兩弱。據Wind數據，1-7月100個大中城市供應土地規劃建面同比減少26%，成交土地規劃建面同比減少41%。

另據中指數據，300城住宅用地推出絕對規模為近十年同期最低位。具體到不同能級城市，該機構數據顯示，1-7月三四線城市推出、成交面積降幅均在三成以上。一線城市成交面積降幅近三成，其中上海下降明顯，成交面積降幅超四成；二線、三四線城市住宅用地成交面積同比降幅均超三成，其中三四線城市土地市場承壓較大。

究其原因，孟新增表示，新房銷售恢復的不確定性直接影響政府推地和企業拿地的積極性，今年二季度以來，新房市場熱度持續下降，地方政府推地仍偏謹慎。

國家統計局數據顯示，1-7月商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，降幅較上半年擴大1.2個百分點。同期商品房銷售額由正轉負，同比下降1.5%。房企到位資金持續承壓，同比降幅擴大至11.2%，其中國內貸款下降11.5%，自籌資金下降23%，定金及預收款下降3.8%，個人按揭貸款下降1%。

雖然政府推地和房地拿地都在收縮，但地價卻在變貴，成交溢價率整體也有所提高。今年2-6月100城成交樓面均價均高于去年同期，1-7月溢價率均高于去年同期，從溢價率看，今年1-7月土地成交溢價率分別為3.82%、5.85%、7.27%、7.53%、6.32%、6.2%和5.92%，較去年同期分別增加0.25%、1.85%、3.23%、1.77%、4.33%、1.68%和2.34%。

關榮雪分析稱，一方面，這與今年各地加大優質地塊的供應力度有一定關系，地塊整體質量上升不僅直接拉高樓面價水平，而且房企的拿地意愿也將會有所上升。

另一方面，可能與市場階段性回暖有一定關系，主要依靠二季度核心城市土拍升溫的帶動。一季度樓市購房需求加速釋放，去化加速帶動房企補倉需求上升，二季度北京、成都、杭州等核心一二線城市土拍明顯升溫，在一定程度上推高了前7月整體的樓面價及成交溢價水平。

進入8月，土地市場仍呈現零星地區熱度較高，但整體仍低溫運行的態勢。Wind數據顯示，8月前三周100個大中城市住宅類用地成交1698.5萬平方米，環比下降23%（此處7月第一周數據為6月26日-7月2日，下同），土地成交溢價率分別為4.8%、3.52%和2.11%，環比分別下降1.18%、2.78%和4.58%，成交樓面均價也有所下滑。

克而瑞監測發現，8月第三周重點城市土地成交規模環比回升81%，樓面均價環比下降14%。該機構分析，深圳、成都的個別熱點地塊帶動溢價率小幅回升，三四線城市土地市場依然遇冷，普遍底價成交。

從現在市場形勢和政策環境出發，關榮雪預計8月整月土地市場或仍偏弱，但近期房地產支持性政策預期增強，一二線城市住房市場有望加速改善，9、10月土地市場或將逐步恢復。

孟新增則認為，當前弱能級的城市、板塊土地出讓難度較大，企業拍地意愿不足，預計房企補倉仍將聚焦核心城市或成熟板塊，土拍分化持續。

（文章來源：21世紀經濟報道）

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