作為中國領先的城市和園區綜合開發和運營服務商，招商蛇口（001979）將不斷夯實開發業務基本盤，兼顧中長期能力建設，持續賦能城市生長，承載美好生活。

《》研究員 董琳

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進入2023年，中國房地產行業仍面臨調整。在積壓需求集中釋放及前期政策效果顯現等因素帶動下，一季度熱點城市迎來“小陽春”行情，但二季度增長動能放緩，城市分化加劇。

在此背景下，繼今年7月明確了“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”后，近日住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

中央及各部委密集發聲，帶動了房地產市場預期和信心的修復。中指研究院指出，房地產行業仍是國民經濟的重要支柱，各地調控政策密集出臺促需求、穩預期、助融資，促進房地產業良性循環和健康發展。

盡管行業仍處于波動周期，但在政策支持下，財務穩健、布局優化、產融創新、誠信經營的企業依然能夠贏得市場與客戶，穿越行業周期，韌性生長。

8月28日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（下稱招商蛇口，001979.SZ）發布了上半年業績報告。數據顯示，2023年上半年，公司實現營業收入514.42億元，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤21.53億元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%。

《》研究員注意到，今年上半年，面對行業風險與挑戰不斷聚集的復雜形勢，招商蛇口堅持區域聚焦、城市深耕、綜合發展三大策略，依靠“產-網-融-城”四個抓手，通過持續穩健的財務和經營管理能力，多元化資源獲取方式和特有的戰略資源優勢，實現了企業低杠桿、低成本、強運營、正現金流的高質量發展。

銷售拿地兩不誤，財務面持續穩健

2023年上半年，招商蛇口各項指標均表現優異穩健。

在開發業務方面，該公司上半年累計實現簽約銷售面積683.96萬平方米，同比增加40.30%；累計實現簽約銷售金額1664.36億元，同比增加40.07%。上半年，該公司全口徑簽約金額排名行業第五，較去年同期提升一位。上海、合肥、蘇州、深圳、西安、重慶、南京、長沙、南通、徐州、溫州、無錫等12個城市進入當地流量銷售金額排名前五，城市深耕成效進一步凸顯。

在投資拿地方面，招商蛇口堅定區域聚焦、城市深耕，把握投資節奏。2023年1—6月，該公司累計獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權益地價345億元。“強心30城”的投資金額占比100%，其中“核心6+10城”的投資金額占比達98%，資源投放進一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點城市。

與此同時，招商蛇口持續嚴控負債規模并優化負債結構。截至報告期末，公司剔除預收賬款的資產負債率62.86%、凈負債率47.01%、現金短債比為1.09，始終處于“綠檔”水平。

財務數據的健康趨勢也為該公司帶來更大的融資空間。數據顯示，上半年招商蛇口新增138億元公司債注冊，新增公開市場融資74.9億元，票面利率均為同期內房企債券利率最低水平；上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。

憑借業內領先的綜合實力、出色的市場表現以及穩健的財務策略，招商蛇口獲得了行業的高度認可。

上半年，招商蛇口榮獲包括中國房地產TOP10研究組評定的“2023中國房地產百強企業TOP6”、“2023滬深上市房地產公司綜合實力TOP10”第三名、“2023滬深上市房地產公司財富創造能力TOP10”第三名、“2023滬深上市房地產公司財務穩健性TOP10”第三名以及“2023滬深上市房地產公司投資價值TOP10”第二名、2023中國房地產上市公司治理TOP10第五名等獎項。

前瞻戰略引領，業務發展更加均衡

近年來，面對房地產行業之變，招商蛇口穩步推進“三個轉變”，即從開發為主向開發與經營并重轉變，從重資產為主向輕重結合轉變，從同質化競爭向差異化發展轉變，聚焦開發業務、資產運營、城市服務三類業務，培育第二成長曲線。

在戰略上，招商蛇口基于對行業變化和發展趨勢的研判，制定了前瞻性的中長期轉型規劃，明確了“四個聚焦、三個轉變、兩個降低、一個提升”的戰略轉型要求。

《》研究員注意到，在穩定開發業務基本盤的前提下，該公司持續提升資產運營和城市服務等非開發業務在收入、利潤中的占比，均衡的業務結構更加優化。

財報數據顯示，2023年上半年，招商蛇口管理范圍內全口徑資產運營收入31.2億元，實現EBITDA16.6億元，分別同比增長22.5%和26.1%。

具體來看，在集中商業業態，上半年招商蛇口結合所布局城市的特點，創新多元體驗，“海上世界”系、“招商花園城”系產品已打造成為具有差異化競爭力的商業新樣本；在產業園業態，報告期內，公司南通海門招商局郵輪配套產業園3號地塊順利開業，深圳蛇口網谷創享大廈、青島網谷匯智園進入籌開期。通過產業資源對接、專項渠道拓展，園區產業聚集度較年初平均提高4.8%，專業化主題園區打造再上新臺階。同時，報告期內招商蛇口的寫字樓業態、長租公寓業態、酒店業態也均實現了快速增長。

在城市服務方面，招商積余（001914）作為公司旗下物業管理和輕資產運營服務平臺，上半年經營業績穩步提升。招商積余實現營業收入69.78億元，較上年同期增長23.58%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤4.19億元，較上年同期增長26.65%，截至2023年6月，招商積余在管項目2,011個，管理面積達3.30億平方米。

此外，上半年隨著交通及文化旅游業景氣度全面提升，該公司郵輪恢復運營、會展業強勢復蘇、康養服務行業備受社會關注，經營管理態勢持續向好。

加碼前海優質資源，核心優勢凸顯

在交出亮眼的業績答卷、銷售規模躋身行業前五的同時，今年上半年，招商蛇口更以市場首單通過注冊的成績單完成了給行業的“打樣”。

2022年11月28日，房企融資“第三支箭”出臺，證監會提出資本市場支持房地產市場平穩健康發展，積極發揮資本市場功能，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，防范房地產市場風險，服務穩定宏觀經濟大盤。其中，恢復房企并購重組和配套融資位列“第三支箭”五項措施之首。

隨著近年來房地產行業的格局重塑，高杠桿、高負債、高周轉的道路已走不通，高質量、可持續才是企業的生存發展之道。在此背景下，招商蛇口充分利用不動產投資信托基金（REIT）工具，將其作為公司轉型發展的關鍵抓手。 2021年6月21日，博時蛇口產園REIT作為國內公募REITs首批項目在深交所成功上市；2023年6月16日，招商蛇口發行股份購買資產并募集配套資金申請獲證監會注冊生效，成為中國證監會關于資本市場支持房地產企業股權融資政策出臺后，A股市場首單成功取得注冊批文項目，標志著房企股權融資“第三支箭”在實操層面的正式落地，這對于招商蛇口及整個行業而言影響深遠。

《》研究員注意到，經過多年的發展，招商蛇口在粵港澳大灣區、漳州開發區、海南自貿區（港）等區域獲取了特有的戰略資源。而此次該公司在前海蛇口自貿區的大規模土儲更是具備不可復制的核心優勢。

在發行股份購買資產交易完成后，招商蛇口在前海媽灣土儲將增加80.62萬平，在前海、蛇口等土地資源稀缺的核心地段總土儲將會大幅增加。對標世界級灣區，前海蛇口片區作為粵港澳大灣區驅動引擎，擁有優越的經濟、人口和交通條件，價值靜待釋放。

首批基礎設施REITs擴募上市 “首發+擴募”雙輪驅動

自2022年滬深交易所發布擴募指引后，招商蛇口積極響應國家號召，再次秉承先行先試的改革精神、勇當產融創新的排頭兵，以招商局光明科技園加速器二期項目為底層資產，實施蛇口產園REIT擴募及購入基礎設施資產工作，擴募份額于2023年6月16日于深交所上市，是首批基礎設施REITs擴募項目之一。本次擴募后招商蛇口實現投資收益約8.06億元。蛇口產園REIT擴募進一步確立了招商蛇口產業園“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式與投融資機制，為新興、創新產業（300832）的發展提供有力支撐。

2021年6月21日，博時蛇口產園REIT作為國內公募REITs首批項目在深交所成功上市；今年6月16日，在上市兩周年之際，博時蛇口產園REIT擴募份額正式上市，再次成為國內公募REITs首批擴募項目之一。有業內人士分析，對于地產公司，資產運營業務是一個重要的業績增長點與支撐點，公募REIT不僅為企業實現運營收益與資產增值綜合收益提供了更加便利的渠道，而且對于打通募投管退通道，降低財務風險，都有著非常關鍵的作用。

招商蛇口高質量發展藍圖中，“資本市場”“可持續發展”是關鍵詞。招商蛇口借助已有REITs平臺及REITs試點政策擴容機遇，重點發展商業、寫字樓、產業園區等資產運營業務，實現可持續的資產運營收益。在證監會、深交所對優質房企利用資本市場推進行業發展與市場復蘇的大力支持下，招商蛇口充分發揮先行優勢與示范效應，盤活存量資產，做強公司主營業務，增強持續盈利能力，改善公司資產負債表、增強抗風險能力，促進公司高質量可持續發展，并作為行業龍頭企業，以自身轉型發展，為行業向長期健康發展發揮示范效應。

在高質量發展戰略引領下，疊加資本市場的賦能，招商蛇口取得了優秀的經營成果。數據顯示，招商蛇口總資產從2012年1091億元提升至2023年上半年的9476億元，現列《財富》中國500強榜單第76位；同時，公司市場銷售額排名從2012年的14位，提升至2023年上半年的第5位，在全國21個城市進入銷售額前10。招商蛇口以穩健經營獲得資本市場和投資者的青睞。

以責任為核，驅動實施可持續經營

傳承招商局“與祖國共命運 同時代共發展”的央企使命與家國情懷，招商蛇口始終將社會責任作為經營理念的內核，從戰略高度驅動公司實施可持續經營，積極參與到全球可持續發展的藍圖和框架之中。融入治理，建立ESG長效工作體系，擴展到包括綠色建筑、綠色質量、綠色供應鏈、綠色金融、綠色科技、綠色人文等方面，可持續管理實踐遍布公司所有的業務鏈條。

作為綠色人居的探路者（300005）和實踐者，招商蛇口在行業內發揮著示范引領作用，獲評“A股2023房企ESG第一名”。在雙碳行動綱領的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻關，2023年上半年，超低能耗建筑面積累計159.8萬平米，近零能耗及零能耗項目達到16.1萬平方米。上半年裝配式建筑面積新增298.5萬平方米，占新開工項目面積比例為93.5%。上半年公司新增綠色建筑項目36個，新增建筑面積442.24萬平方米。截至2023年6月末，公司累計建設綠色建筑項目467個，建筑面積達5,703.61萬平方米。據透露，招商蛇口計劃對商業、辦公、園區等項目安裝屋頂太陽能光伏板，2025年將綠色清潔能源應用項目比例提升至50%。這意味著將減少超30萬噸碳排放，占總減碳量的50.2%。

時代潮流浩浩蕩蕩，唯與時俱進者勝，唯改革創新者贏。作為中國領先的城市和園區綜合開發和運營服務商，招商蛇口將不斷夯實開發業務基本盤，兼顧中長期能力建設，持續賦能城市生長，承載美好生活。

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