近期超一線(xiàn)城市不少門(mén)店租金出現(xiàn)了大幅上漲，而每年七八月份也是房東與租戶(hù)店家之間新一輪博弈的開(kāi)始。日前上海一店家因不堪忍受漲價(jià)而選擇退租并拆掉了店內(nèi)裝修，引發(fā)關(guān)注。

“我們這個(gè)水果門(mén)店是三年前和房東簽約的，年租金是25萬(wàn)元，大約七十平左右。其實(shí)當(dāng)初租的時(shí)候已經(jīng)漲過(guò)一輪租金，前一家也是經(jīng)營(yíng)水果店的，因?yàn)椴辉敢獬惺芊孔饧觾r(jià)，我們就盤(pán)下來(lái)了，租金也從19萬(wàn)元加到了25萬(wàn)元一年。今天房租到期后房東又要加價(jià)5萬(wàn)元，說(shuō)是把樓上的面積也租給我們，但是二樓我們根本用不著，所以這幾天我們都在加緊低價(jià)處理水果，老板今天把裝修都拆了，也為了這事和房東雙方正在鬧矛盾在派出所調(diào)解呢。”8月14日，上海松江區(qū)某街水果店員工小劉（化名）告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

(資料圖片僅供參考)

而《華夏時(shí)報(bào)》記者也在現(xiàn)場(chǎng)看到，店內(nèi)裝修已被拆除，現(xiàn)場(chǎng)一片狼藉。多位附近小區(qū)的居民也對(duì)本報(bào)記者透露，該水果店位于幾個(gè)小區(qū)的出口，且緊鄰馬路公交站，因此生意比其他店鋪要好，自然租金也貴一些，但是以20%的幅度漲價(jià)，店主可能確實(shí)承受不起了。

三年漲價(jià)兩次，水果店老板吃不消

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，與當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)相比，一線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓租金、房租、門(mén)面租金等價(jià)格仍然很“堅(jiān)挺”，尤其是門(mén)面租金屬于一對(duì)一的關(guān)系，房東和門(mén)店老板在續(xù)租和新租的價(jià)格博弈尤其激烈。

“像這種現(xiàn)象在上海并不鮮見(jiàn)，不過(guò)現(xiàn)在的情形出現(xiàn)了新的變化。以前位置好的門(mén)店非常搶手，屬于買(mǎi)方市場(chǎng)，房東靠漲價(jià)多賺租金基本沒(méi)問(wèn)題，門(mén)店老板擔(dān)心房東年年漲價(jià)，索性簽長(zhǎng)期租約。不過(guò)今年小生意都很難做，像這樣的空殼門(mén)店，如果有新租客接手首年成本就要超過(guò)三十萬(wàn)元，再加上幾萬(wàn)元的裝修費(fèi)，如果還是開(kāi)水果店，這成本就要轉(zhuǎn)嫁到附近居民頭上。水果店生意競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，一般而言像上海這種城市，幾個(gè)小區(qū)的聚集地五百米范圍內(nèi)得有七八家水果店，這還不包括賣(mài)場(chǎng)、菜市場(chǎng)這樣的水果店，七八十平的水果店門(mén)面如果攤薄成本，靠漲價(jià)那么肯定會(huì)流失顧客。”該街一家房產(chǎn)中介經(jīng)理姚亞對(duì)本報(bào)記者表示。

而該水果店員工小劉則向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，他是三年前到店內(nèi)打工的，老板之所以愿意以25萬(wàn)元的年租金盤(pán)下這個(gè)七十平的門(mén)面，主要還是老板的水果門(mén)店不是就這一家，在該鎮(zhèn)上老板還有一個(gè)中型的水果批發(fā)門(mén)面，另外又租了兩個(gè)門(mén)店，所以能承受三年前的漲價(jià)，但是今年又要漲這么多，老板也承受不了了。

“像我在的這個(gè)門(mén)店，固定成本之外老板還雇了兩個(gè)員工，白天晚上輪流賣(mài)水果，賺得也都是辛苦錢(qián)，而且水果價(jià)格都是透明，單個(gè)門(mén)店肯定不能隨意漲價(jià)。就是因?yàn)橐俗饬耍@幾天周邊小區(qū)居民都來(lái)買(mǎi)降價(jià)水果，兩三天就把存貨都處理掉了。”小劉稱(chēng)。

而對(duì)于拆掉裝修的行為，該水果店陳姓老板8月14日晚上接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，三年前租下這個(gè)門(mén)店的時(shí)候，外墻的柱子包皮和頂部天花板裝修以及墻面的粉刷，都是他自己掏錢(qián)裝修的，既然房東漲價(jià)太狠還要強(qiáng)租二樓，那他索性就把裝修也拆了。

“之前房東就和我因?yàn)榉N種問(wèn)題有矛盾，房東想把店面分割一分為二，一部分租給我，另外一部分以十萬(wàn)元的年租金轉(zhuǎn)租別人，但是轉(zhuǎn)租信息在我門(mén)店上掛了幾個(gè)月都沒(méi)人看。最主要這個(gè)店面是弧形的，一分為二另外一半肯定租不掉，現(xiàn)在租期到了又想漲價(jià)，我也不想當(dāng)‘冤大頭’，我把自己當(dāng)初花錢(qián)裝修的拆掉也不算違法，即使有下家盤(pán)下來(lái)，肯定還要重新裝修，我此舉還省下拆的時(shí)間呢。”陳姓老板如是說(shuō)。

不過(guò)，前述房產(chǎn)中介經(jīng)理姚亞看了門(mén)店之后則表示，這個(gè)門(mén)店短期肯定不好租，幾根光禿禿的褐色水泥柱子立在那很難看，哪怕掛到他們中介機(jī)構(gòu)來(lái)價(jià)格也太高了。

“三年租金就是一百來(lái)萬(wàn)元，如果還是做水果店，這成本要賣(mài)多少萬(wàn)斤的水果才有盈利啊。如果做餐飲，這個(gè)門(mén)店形狀結(jié)構(gòu)也不合理，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)七八十平的門(mén)店要租出去挺難的，房東要用漲租空間換空置時(shí)間，可能也要承擔(dān)無(wú)人續(xù)租的損失。”姚亞說(shuō)。

一線(xiàn)城市商圈租金普遍回落

雖然上述上海這家水果門(mén)店租金上漲引發(fā)的小糾紛可能僅僅是個(gè)案，但也能反映出當(dāng)前市場(chǎng)上租售雙方之間的矛盾。

“商鋪經(jīng)濟(jì)業(yè)內(nèi)也有權(quán)威統(tǒng)計(jì)，顯示一線(xiàn)城市大型商圈的店鋪普遍出現(xiàn)了微幅下跌，而像這種居民小區(qū)樓下的店鋪?zhàn)饨鸬臐q跌行情，目前也沒(méi)有可覆蓋的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因此我們暫且只能以個(gè)案來(lái)看待。但是從激活消費(fèi)市場(chǎng)、加大就業(yè)群體的大環(huán)境而言，一線(xiàn)城市非核心功能區(qū)的商鋪?zhàn)饨穑绕涫切^(qū)樓下的門(mén)面房，如果大幅漲價(jià)肯定是不合適的。合理的提升租金比如加5%可能對(duì)于房東租客雙方來(lái)說(shuō)，能實(shí)現(xiàn)雙贏。”上海房地產(chǎn)研究所一位專(zhuān)家受訪時(shí)分析指出。

值得一提的是，根據(jù)多份權(quán)威統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，今年上半年一線(xiàn)城市以及上海的商圈租金市場(chǎng)普遍是回落的。

在今年7月下旬，高力國(guó)際發(fā)布的《2023年上半年上海零售商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)租金分析與發(fā)展前景趨勢(shì)展望》顯示，2023年上半年，上海零售市場(chǎng)復(fù)蘇表現(xiàn)溫和，消費(fèi)活力逐步恢復(fù)，全市租金半年環(huán)比下降1.9%，空置率半年環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。在促進(jìn)大消費(fèi)的政策下，消費(fèi)者、品牌及開(kāi)發(fā)商的信心正在逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)下半年將呈現(xiàn)企穩(wěn)回升勢(shì)頭。

此外，根據(jù)中指研究在今年7月初發(fā)布的《2023年上半年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)租金指數(shù)研究報(bào)告》顯示，2023年上半年，66.3%的樣本商圈購(gòu)物中心租金環(huán)比上漲，具體來(lái)看，深圳東門(mén)商圈租金環(huán)比漲幅最大，為1.45%，成都新南天地、上海淮海路、北京三里屯、重慶觀音橋4個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅亦在1.0%以上；杭州北干、重慶大坪、深圳南山中心區(qū)、深圳華強(qiáng)等23個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅在0.5%（含）-0.1%之間；海口萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、深圳福田中心區(qū)、天津勸業(yè)場(chǎng)、南京新街口等28個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅在0.1%（含）-0.5%之間；成都春熙路、海口濱海國(guó)貿(mào)等7個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅在0.1%以?xún)?nèi)；與此同時(shí)，22.1%的樣本商圈購(gòu)物中心租金環(huán)比下跌，具體來(lái)看，天津鼓樓街、上海四川北路、上海曹家渡3個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅相對(duì)較大，均在1.0%以上；上海不夜城、青島市北CBD、武漢鐘家村3個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在0.5%（含）-0.7%之間；成都建設(shè)路、天津友誼路等10個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在0.1%—0.5%之間；上海虹橋、天津南市等5個(gè)商圈租金相對(duì)穩(wěn)定，環(huán)比跌幅在0.1%以?xún)?nèi)。北京公主墳、杭州武林等11個(gè)商圈租金環(huán)比持平。

“更多與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的研究報(bào)告并沒(méi)有覆蓋一線(xiàn)城市小區(qū)門(mén)面房的租金市場(chǎng)行情，但是從總體來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市的商鋪?zhàn)饨鸾衲暌詠?lái)漲跌幅都不大，而小區(qū)門(mén)面房這一細(xì)分的市場(chǎng)租金行情變化則體現(xiàn)最基礎(chǔ)的居民消費(fèi)情緒，未來(lái)有進(jìn)一步研究的空間。不過(guò)這個(gè)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)樣本收集比較困難，主要還是源于一對(duì)一的交易，絕大部分都不通過(guò)中介進(jìn)行。”上海房地產(chǎn)研究所上述專(zhuān)家對(duì)本報(bào)記者表示。

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